Über drei anerkannte Verfahren: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert. Welches passt, hängt am Objekttyp.
Das Vergleichswertverfahren nutzt tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Objekte und ist bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern die erste Wahl. Das Sachwertverfahren rechnet Bodenwert und Herstellungswert des Gebäudes zusammen und passt bei Einfamilienhäusern ohne ausreichende Vergleichsfälle.
Das Ertragswertverfahren stellt die Mieteinnahmen in den Mittelpunkt und gilt für Anlageobjekte. In der Praxis wird meist ein Verfahren geführt und mit einem zweiten plausibilisiert. Onlinerechner liefern eine grobe Spanne, ersetzen aber keine Besichtigung, weil Zustand und Ausstattung dort nicht erfasst werden.