Was Sie zur Besichtigung mitbringen sollten – die Checkliste für Cottbus

Kurz gesagt

• Was Sie zur Besichtigung mitbringen, entscheidet, ob Sie hinterher etwas wissen oder nur einen Eindruck haben: Zollstock, Taschenlampe, Handy, Notizblock, Fragenliste.
• Der Verkäufer oder Makler muss Ihnen spätestens beim Termin den Energieausweis vorlegen – das steht in § 80 Abs. 4 GModG (vormals GEG).
• Wer eine Finanzierung im Blick hat, bringt eine Finanzierungsbestätigung mit. In Cottbus entscheidet die oft darüber, wer zum zweiten Termin eingeladen wird.
• Ein Ausdruck der amtlichen Bodenrichtwertauskunft aus BORIS gehört in die Mappe. Er ordnet den geforderten Preis ein, bevor Sie über ihn reden.
• Für Eigentümer gilt dieselbe Liste spiegelverkehrt: Was Sie nicht bereitliegen haben, kostet Sie im Termin Glaubwürdigkeit.

Die Frage, was man zur Besichtigung mitbringen soll, klingt nach Kleinkram. Sie ist es nicht. Ich führe die Besichtigungen in Cottbus und Umgebung selbst und sehe jedes Mal denselben Unterschied: Der eine Interessent geht mit einem Gefühl aus dem Haus, der andere mit vier Notizen, zwei Maßen und einer Liste offener Punkte. Nur der zweite kann eine Woche später entscheiden. Die folgende Liste ist bewusst kurz gehalten – sie passt in eine Umhängetasche, und Sie brauchen für nichts davon Fachwissen.

Die Grundausstattung: was in die Tasche gehört

Sechs Dinge reichen. Alles darüber hinaus tragen Sie durchs Treppenhaus, ohne es zu benutzen.

Was	Wofür
Zollstock oder Lasermessgerät	Raumhöhe, Türbreiten, Nischen. Ob Ihre Küche passt, entscheidet sich hier und nicht im Exposé.
Taschenlampe	Keller, Dachboden, Installationsschächte. Genau dort, wo im Objekt kein Licht brennt, liegen die teuren Themen.
Handy mit freiem Speicher	Fotos von jedem Raum, vom Zählerschrank und vom Heizungstypenschild. Nach der dritten Besichtigung verschwimmen die Objekte.
Notizblock und Stift	Läuft zuverlässiger als eine App im Keller ohne Empfang.
Ausgedruckte Fragenliste	Damit Sie im Termin nicht die eine Frage vergessen, die Sie seit Tagen beschäftigt.
Unterlagenmappe	Exposé, Grundriss, Finanzierungsbestätigung, Bodenrichtwertauszug. Dazu gleich mehr.

Optional, aber nützlich bei Altbauten: ein einfaches Feuchtemessgerät aus dem Baumarkt und dicke Socken oder Überzieher – in bewohnten Objekten wird oft an der Haustür ausgezogen.

Was nimmt man zu einer Hausbesichtigung mit?

Zollstock, Taschenlampe, Handy für Fotos, Notizblock, eine ausgedruckte Fragenliste und eine Mappe mit Exposé, Grundriss und Finanzierungsbestätigung. Bei Altbauten zusätzlich ein Feuchtemessgerät. Wichtig ist weniger die Ausrüstung als die Fragenliste: Sie sorgt dafür, dass Sie den Termin zum Prüfen nutzen und nicht nur zum Anschauen.

Die Papiere: Ihre Mappe und die des Verkäufers

Zwei Seiten bringen Unterlagen mit, und beide Seiten werden daran gemessen.

Was Sie mitbringen: das Exposé mit Ihren eigenen Anmerkungen, den Grundriss, und – sobald Sie den Kauf ernsthaft verfolgen – eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank. Diese Bestätigung ist bei mehreren Interessenten oft das Kriterium, das über die Einladung zum zweiten Termin entscheidet. Welche Nachweise Ihre Bank dafür sehen will, habe ich im Ratgeber dazu beschrieben, wie die Finanzierung beim Immobilienkauf abläuft.

Was der Verkäufer mitbringen muss: den Energieausweis. Das ist keine Höflichkeit, sondern Gesetz. § 80 Abs. 4 GModG (vormals GEG) formuliert es so: „Im Falle eines Verkaufs oder der Bestellung eines Rechts im Sinne des Absatzes 3 Satz 1 hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen." Erfüllt ist die Pflicht auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein Auslegen während des Termins (Quelle: gesetze-im-internet.de, § 80 GModG, abgerufen am 04.09.2026).

Wenn Ihnen niemand einen Energieausweis zeigt, fragen Sie danach. Worauf im Dokument selbst zu achten ist – Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, Ausstellungsdatum, Kennwerte –, steht im Ratgeber dazu, wie Sie einen Energieausweis prüfen. Sinnvoll weiter sind außerdem: Baujahr der Heizung, Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Protokolle der Eigentümerversammlung bei Wohnungen und die letzten Betriebskostenabrechnungen. Nicht alles davon liegt beim ersten Termin vor, das ist normal. Auffällig wird es erst, wenn nach dem Termin nichts nachkommt.

Ein Hinweis, weil die Frage oft kommt: Was mündlich zugesagt und was im Exposé geschrieben steht, ist rechtlich nicht dasselbe. Der Sachmangelbegriff des § 434 BGB stellt auf die vereinbarte Beschaffenheit ab – ob und wie weit Angaben aus einem Exposé dazugehören, ist eine Auslegungsfrage, die ich Ihnen als Makler nicht beantworten darf. Wenn eine Zusage für Sie kaufentscheidend ist, lassen Sie sie in den Kaufvertrag aufnehmen und klären Sie die Formulierung mit dem Notar oder einem Fachanwalt.

Zwischenfazit: Ihre Mappe zeigt, dass Sie es ernst meinen. Die Mappe der Gegenseite zeigt, wie gut das Objekt vorbereitet ist. Fehlt dort der Energieausweis, fehlt eine gesetzliche Pflicht – und meistens noch mehr.

Was in Cottbus und im Landkreis Spree-Neiße dazukommt

Eine Sache gehört hier in die Mappe, die anderswo optional ist: der Ausdruck der amtlichen Bodenrichtwertauskunft. Der Grund liegt in der Struktur der Stadt. Cottbus reicht von der gründerzeitlichen Bebauung rund um die Innenstadt über Sandow und Ströbitz bis zu den Großsiedlungen in Sachsendorf-Madlow und den dörflich geprägten Ortsteilen am Rand. Die Baujahre, die Grundstückszuschnitte und die Bodenwerte liegen zwischen diesen Lagen weit auseinander. Ein Quadratmeterpreis, den Sie aus einem Inserat aus Ströbitz im Kopf haben, sagt über ein Objekt in Willmersdorf wenig.

Die amtlichen Werte holen Sie sich vorab bei BORIS Land Brandenburg. Das Portal der Brandenburger Gutachterausschüsse stellt „kostenfrei amtliche Informationen zu den aktuellen Bodenrichtwerten sowie zu zurückliegenden Stichtagen" bereit und gibt die Auskunft als PDF aus (abgerufen am 04.09.2026). Achten Sie auf Nutzungsart und Stichtag – beides muss zum Objekt passen, sonst vergleichen Sie zwei verschiedene Dinge.

Wichtig für die Einordnung: Stadt und Umland sind zwei getrennte Datenräume. Die Stadt Cottbus/Chóśebuz hat einen eigenen Gutachterausschuss mit eigenem Grundstücksmarktbericht, aktuellstes Berichtsjahr 2025. Für Spree-Neiße besteht ein gemeinsamer Ausschuss mit Oberspreewald-Lausitz, aktuellster gemeinsamer Bericht 2024 (Quelle: Gutachterausschüsse Brandenburg, abgerufen am 04.09.2026). Wer ein Haus in Peitz, Drebkau oder Kolkwitz besichtigt, darf die Zahlen aus dem Cottbuser Bericht also nicht einfach übernehmen.

Der Bodenrichtwert ersetzt keine Bewertung – er beschreibt den Boden, nicht das Gebäude darauf. Aber er verhindert, dass Sie im Termin über einen Preis sprechen, den Sie nicht einordnen können. Wie sich daraus ein belastbarer Wert ergibt, ist Thema für den Ortstermin; aus der Ferne geht das nicht.

Die Prüf-Checkliste für den Rundgang

Ausrüstung allein hilft nichts, wenn Sie im Wohnzimmer stehen bleiben. Diese vier Positionen bestimmen den Sanierungsbedarf der nächsten Jahre – gehen Sie sie in dieser Reihenfolge durch.

• Dach und Dachboden – Lichtpunkte, Wasserränder auf der Unterspannbahn, Dämmung vorhanden? Taschenlampe nach oben.
• Keller und Sockel – Geruch, Salzausblühungen, frisch gestrichene Einzelflächen an sonst alten Wänden. Feuchtemessgerät an die Außenwand.
• Heizung – Typenschild fotografieren, Baujahr notieren, nach dem letzten Wartungsprotokoll fragen.
• Elektrik – Zählerschrank ansehen: Schraubsicherungen oder Fehlerstromschutzschalter? Wann wurde zuletzt erneuert?
• Fenster und Fassade – Verglasung, Dichtungen, Risse im Putz an den Ecken.
• Wohnfläche – zwei, drei Räume grob nachmessen und mit der Angabe im Exposé abgleichen.
• Umfeld – nach dem Termin einmal um den Block. Lärm, Parksituation, Nachbarbebauung.

Sehen Sie sich das Objekt ein zweites Mal an, und zwar zu einer anderen Tageszeit. Licht und Lärm sehen um 18 Uhr anders aus als um 11 Uhr. Wie ein Termin typischerweise abläuft, steht im Ratgeber dazu, wie eine Hausbesichtigung abläuft; worauf Sie bei den vier teuren Bauteilen im Detail achten, im Beitrag dazu, wie Sie den Zustand einer Immobilie prüfen.

Zwischenfazit: Zollstock, Licht und eine Liste schlagen jedes Bauchgefühl. Wer beim ersten Termin Dach, Keller, Heizung und Elektrik gesehen hat, weiß beim zweiten, worüber er verhandelt.

Wenn Sie auf der anderen Seite stehen

Vielleicht lesen Sie das nicht als Käufer, sondern weil Sie demnächst selbst Interessenten durch Ihr Haus führen. Dann gilt dieselbe Liste spiegelverkehrt: Was Sie nicht bereitliegen haben, wird im Termin zur offenen Frage – und offene Fragen drücken den Preis oder kosten Zeit.

Bereit liegen sollten Energieausweis, Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Grundriss, Nachweise über Modernisierungen und die letzten Betriebskostenabrechnungen. Ordentlich abgeheftet, nicht als Stapel.

Wenn Sie das nicht selbst machen wollen, führe ich die Besichtigungen. Sie müssen dabei nicht anwesend sein. Ich lade nur Interessenten ein, die vorher geprüft wurden – das erspart Ihnen den Besichtigungstourismus am Sonntagnachmittag. Was für Ihre Immobilie realistisch ist und ob Verkauf oder Vermietung besser passt, kläre ich mit Ihnen vorher bei Ihnen zu Hause. Sie können mir Ihr Anliegen unverbindlich schildern oder sich zunächst ansehen, wie ich den Verkauf in Cottbus begleite. Wenn Sie umgekehrt suchen statt verkaufen, können Sie einen Suchauftrag hinterlegen – dann melde ich mich, sobald etwas Passendes kommt, oft vor der Veröffentlichung.

Häufige Fragen

Muss der Verkäufer den Energieausweis bei der Besichtigung zeigen? Ja. Nach § 80 Abs. 4 GModG (vormals GEG) hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie davon vorzulegen. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen während des Termins erfüllt die Pflicht ebenfalls. Wird nichts gezeigt, fragen Sie ausdrücklich danach.

Soll ich zur Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung mitbringen? Beim ersten Termin ist sie kein Muss, aber ein Vorteil. Sobald mehrere Interessenten an einem Objekt sind, entscheidet die Bestätigung häufig darüber, wer weiter berücksichtigt wird. Spätestens vor dem zweiten Termin sollten Sie sie haben.

Darf ich bei der Besichtigung fotografieren? Fragen Sie vorher. In bewohnten Objekten ist die Zustimmung des Eigentümers oder der Mieter nötig, und persönliche Gegenstände sollten nicht mit aufs Bild. In der Praxis wird das fast immer erlaubt, wenn Sie es ansprechen.

Wie viele Personen soll ich mitnehmen? Höchstens zwei. Ein zweites Paar Augen ist wertvoll, eine Gruppe von fünf Leuten macht den Termin unruhig und bringt Sie um die ruhigen Fragen. Wenn ein Handwerker oder Bausachverständiger mitkommen soll, kündigen Sie das vorher an.

Wie lange dauert eine Besichtigung? Rechnen Sie mit etwa einer Stunde. Weniger reicht nicht, um Keller und Dachboden mitzunehmen. Planen Sie danach zehn Minuten für Notizen ein, solange die Eindrücke frisch sind.

Was mache ich, wenn mir Unterlagen fehlen? Notieren Sie die Lücke im Termin und bitten Sie um Nachreichung per E-Mail. Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Modernisierungsnachweise gehören vor jede Kaufentscheidung auf den Tisch – nicht erst zum Notartermin.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz. Seit 2012 vermittelt er Immobilien in Cottbus und der umliegenden Region. Dazu kommen laufende Fachfortbildungen, unter anderem zu Nießbrauch und Wohnungsrechten, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und den neuen Heizungsrichtlinien. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen ohne Ladengeschäft: Termine finden bei Ihnen statt, und von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe liegt jeder Schritt in einer Hand.

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Was Ihre Immobilie heute wert ist, klärt ein Termin vor Ort. Schildern Sie mir kurz Ihr Anliegen und die Art der Immobilie – ich melde mich zügig zurück und ordne mit Ihnen ein, ob Verkauf, Vermietung oder erst einmal nur eine Wertermittlung das Richtige ist. Das erste Beratungsgespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt. Am schnellsten per Telefon: 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo oder über das Eigentümerformular auf cottbus-immobilienmakler.immo.