Was beeinflusst den Immobilienwert in Cottbus? Die Faktoren, auf die es ankommt

Kurz gesagt

• Der Wert einer Immobilie entsteht aus zwei Ebenen: dem Markt zum Stichtag und dem Zustand Ihres Objekts. Beide sind in § 2 ImmoWertV festgeschrieben.
• Die Verordnung listet die wertbeeinflussenden Merkmale ausdrücklich auf – von Lage und Grundstückszuschnitt über Ausstattung und energetische Eigenschaften bis zu den Rechten und Belastungen im Grundbuch.
• Der größte Hebel, den Sie selbst in der Hand haben, ist der Modernisierungsstand. Er verlängert über die Restnutzungsdauer rechnerisch das wirtschaftliche Leben des Gebäudes.
• Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht und Baulasten wirken oft stärker als der Zustand des Bades. Sie werden separat als Zu- oder Abschlag angesetzt.
• In Cottbus wiegt der Sanierungsstand besonders schwer, weil der Markt klein ist und Vergleichsgruppen dünn sind. Zwei getrennte Gutachterausschüsse halten die Daten für Stadt und Umland.

Was beeinflusst den Immobilienwert in Cottbus – diese Frage bekomme ich fast immer in derselben Situation gestellt: Jemand hat eine Zahl im Kopf, aus dem Bekanntenkreis oder aus einem Portal, und will wissen, ob sie trägt. Die ehrliche Antwort ist, dass hinter dem Wert kein Bauchgefühl steht, sondern ein erstaunlich klar geregelter Katalog von Merkmalen. Auf dieser Seite gehe ich diesen Katalog mit Ihnen durch: welche Faktoren zählen, welche davon Sie beeinflussen können, welche nicht – und was davon in Cottbus und im Umland besonders schwer wiegt.

Der Wert entsteht auf zwei Ebenen: Markt und Objekt

Es hilft, die Frage sofort zu zerlegen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung tut das in § 2 ImmoWertV in einem einzigen Satz: Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag zugrunde zu legen.

Übersetzt heißt das: Zwei völlig verschiedene Dinge treffen aufeinander.

Die allgemeinen Wertverhältnisse sind der Markt um Sie herum. Absatz 2 nennt dafür ausdrücklich die allgemeine Wirtschaftssituation, die Verhältnisse am Kapitalmarkt sowie die wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen des Gebiets. Das ist die Ebene, auf der Zinsen, Baukosten, Zuzug und Abwanderung wirken. Sie können daran nichts ändern, und Ihr Nachbar auch nicht.

Der Grundstückszustand ist Ihr Objekt. Absatz 3 definiert ihn als die Gesamtheit der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage – und nennt diese Punkte zusammenfassend Grundstücksmerkmale. Das ist die Ebene, auf der Sie tatsächlich etwas bewegen können, und zwar mehr, als die meisten vermuten.

Diese Zweiteilung erklärt auch, warum zwei fast identische Häuser in derselben Straße unterschiedlich bewertet werden, und warum ein guter Markt ein schlechtes Objekt nicht rettet.

Was beeinflusst den Wert einer Immobilie am stärksten?

Am stärksten wirken Lage, baulicher Zustand und Restnutzungsdauer sowie die im Grundbuch eingetragenen Rechte und Belastungen. Die Lage bestimmt den Bodenwert, der Zustand das wirtschaftliche Restleben des Gebäudes, die Rechte den Kreis möglicher Käufer. Bei vermieteten Objekten kommt die nachhaltig erzielbare Miete als eigenständiger Faktor hinzu.

Die Merkmale, die die Verordnung ausdrücklich nennt

§ 2 Abs. 3 ImmoWertV zählt auf, was zu den Grundstücksmerkmalen „insbesondere zählen" kann. Die Formulierung ist bewusst offen, der Katalog also nicht abschließend – aber er ist der Prüfrahmen, an dem sich jede seriöse Wertermittlung abarbeitet. Fehlt einer dieser Punkte in der Herleitung, ist das eine Lücke und keine Vereinfachung.

Merkmal nach § 2 Abs. 3 ImmoWertV	Was dahintersteckt	Beeinflussbar?
Entwicklungszustand	Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land	nein
Art und Maß der baulichen Nutzung	was gebaut werden darf und wie viel davon	begrenzt
tatsächliche Nutzung	selbstgenutzt, vermietet, gewerblich, leerstehend	ja
beitragsrechtlicher Zustand	offene Erschließungsbeiträge und ähnliche Abgaben	teilweise
Lagemerkmale	Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohnlage, Umwelteinflüsse	nein
Ertragsverhältnisse	tatsächlich erzielte und marktüblich erzielbare Erträge	ja
Grundstücksgröße und -zuschnitt	Fläche, Schnitt, Bebaubarkeit des Restgrundstücks	nein
Bodenbeschaffenheit	Bodengüte, Eignung als Baugrund, Verunreinigungen	selten
Art, Bauweise, Baugestaltung, Größe	Haustyp, Konstruktion, Wohnfläche	nein
Ausstattung und Qualität, energetische Eigenschaften, Barrierefreiheit	Bäder, Böden, Fenster, Dämmung, Heizung, Schwellenfreiheit	ja
baulicher Zustand	Instandhaltungsstau, Mängel, Schäden	ja
Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer	Baujahr und verbleibendes wirtschaftliches Leben	teilweise
grundstücksbezogene Rechte und Belastungen	Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht, Wegerechte, Baulasten	teilweise

Die drei fett markierten Zeilen sind der Teil, über den Sie tatsächlich entscheiden. Alles darüber ist gegeben. Genau deshalb lohnt es sich, sie sich einzeln anzusehen – angefangen bei dem Faktor, der am wenigsten in Ihrer Hand liegt und trotzdem am häufigsten diskutiert wird.

Zwischenfazit: Der Wert ist kein Gesamteindruck, sondern eine Summe benennbarer Merkmale. Wer weiß, welche davon feststehen, kann seine Energie auf die richtigen richten.

Lage: der Faktor, den Sie nicht ändern können

§ 5 Abs. 4 ImmoWertV beschreibt Lagemerkmale als das, was sich aus der räumlichen Position ergibt: Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohn- und Geschäftslage, Umwelteinflüsse. Das ist präziser als das umgangssprachliche „gute Lage", weil es die Ebenen trennt.

Die Makrolage ist Cottbus als Ganzes gegenüber Guben, Spremberg oder Forst (Lausitz). Sie schlägt sich in der Nachfrage nieder, nicht in der einzelnen Straße.

Die Mikrolage ist die Straßenseite. Ob Sie an einer Durchgangsstraße wohnen oder an einer Sackgasse mit Bäumen, ob die Grundschule fußläufig ist, ob nachts der Verkehr zu hören ist – das entscheidet innerhalb desselben Stadtteils über spürbare Unterschiede. Umwelteinflüsse stehen nicht ohne Grund im Verordnungstext.

Der amtliche Niederschlag der Lage ist der Bodenrichtwert. Nach § 196 BauGB sind das flächendeckende durchschnittliche Lagewerte für den Boden, gegliedert in Richtwertzonen. Für Brandenburg sind sie über BORIS Land Brandenburg abrufbar, kostenfrei, auch zu zurückliegenden Stichtagen.

Ein häufiges Missverständnis will ich hier gleich ausräumen: Der Bodenrichtwert beschreibt die Zone, nicht Ihr Grundstück. Ein schmaler Zuschnitt, ein Hanggrundstück, eine fehlende Erschließung oder ein Baum mit Schutzstatus können erheblich davon abweichen. Der Richtwert ist der Startpunkt der Rechnung, nicht ihr Ergebnis.

Welche Cottbuser Stadtteile wofür stehen und wie sie sich zueinander verhalten, habe ich in einem eigenen Beitrag zu den Wohnlagen in Cottbus im Vergleich aufgeschlüsselt.

Alter, Zustand und Modernisierung: der größte Hebel, den Sie haben

Hier wird es für Eigentümer interessant, weil hier die eigene Entscheidung anfängt.

§ 4 ImmoWertV definiert drei Größen. Das Alter ist die Differenz zwischen dem Kalenderjahr des Stichtags und dem Baujahr. Die Gesamtnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Die Restnutzungsdauer ist das, was davon noch übrig ist.

Die Gesamtnutzungsdauer ist nicht Verhandlungssache. Anlage 1 der Verordnung schreibt Modellansätze vor:

Art der baulichen Anlage	Gesamtnutzungsdauer
freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser	80 Jahre
Mehrfamilienhäuser	80 Jahre
Wohnhäuser mit Mischnutzung	80 Jahre
Geschäftshäuser	60 Jahre
Bürogebäude, Banken	60 Jahre
Einzelgaragen	60 Jahre

Quelle: Anlage 1 ImmoWertV, abgerufen am 04.09.2026.

Entscheidend ist der dritte Satz von § 4 Abs. 3: Individuelle Gegebenheiten wie durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen – oder eben unterlassene Instandhaltungen – können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Das ist der Punkt, an dem Ihre Rechnungen der letzten fünfzehn Jahre plötzlich Geld wert sind.

Wie das systematisch geschieht, regelt Anlage 2 ImmoWertV über ein Punkteraster. Maximal 20 Punkte sind zu vergeben:

Modernisierungselement	maximale Punkte
Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung	4
Wärmedämmung der Außenwände	4
Modernisierung der Fenster und Außentüren	2
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)	2
Modernisierung der Heizungsanlage	2
Modernisierung von Bädern	2
Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen	2
Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung	2

Zwei Dinge fallen daran auf. Erstens liegen die höchsten Punktzahlen bei Dach und Außenwänden, also bei der Gebäudehülle – nicht beim Bad, das im Gespräch fast immer zuerst genannt wird. Zweitens zählt eine Maßnahme nur begrenzt, wenn sie lange zurückliegt; die Anlage sieht in diesem Fall ausdrücklich einen geringeren Ansatz vor.

Das Modell streckt die Restnutzungsdauer auf höchstens 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer. Bei kernsanierten Objekten sind bis zu 90 Prozent möglich, und dann gilt das Jahr der fachgerechten Sanierung als Baujahr. Ein 1930 errichtetes Haus, das 2015 kernsaniert wurde, wird also nicht wie ein 96 Jahre altes Gebäude behandelt. Umgekehrt gilt dasselbe in die andere Richtung: Ein Haus von 1998, an dem seit dem Bau nichts gemacht wurde, verliert schneller, als sein Baujahr vermuten lässt.

Die Verordnung stellt selbst klar, dass dieses Modell die sachverständige Würdigung des Einzelfalls nicht ersetzt. Es ist ein Rahmen, kein Automat.

Zwischenfazit: Baujahr ist Schicksal, Modernisierungsstand ist Entscheidung. Wer Belege über Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen und Bäder sauber beisammen hat, verhandelt nicht über einen Eindruck, sondern über eine begründbare Restnutzungsdauer.

Energetischer Zustand: vom Nebenaspekt zum Preisargument

Dass die energetischen Eigenschaften in § 2 Abs. 3 Nr. 10 Buchst. d ImmoWertV überhaupt eigens neben Ausstattung und Qualität stehen, ist kein Zufall. Käufer rechnen inzwischen mit den Folgekosten, und zwar bevor sie ein Angebot machen.

Praktisch wirkt das über drei Wege. Der Energieausweis macht den Zustand vergleichbar und muss vorliegen: Nach § 80 Abs. 4 GModG – der Norm, die früher als GEG geführt wurde – hat der Verkäufer oder der Makler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie davon vorzulegen. Fehlt er, entsteht Misstrauen, noch bevor über den Preis gesprochen wird.

Der zweite Weg ist die Heizung. Ihr Alter, ihr Energieträger und die Frage, ob demnächst ein Austausch ansteht, wandern beim Käufer direkt in die Kaufpreiskalkulation. Der dritte ist die Hülle: Ein ungedämmtes Dach oder Kastenfenster im Original sind sichtbar, und was sichtbar ist, wird eingepreist.

Für Cottbuser Bestände aus der Gründerzeit und aus den Jahrzehnten davor und danach ist das der Punkt, an dem sich die Spreu vom Weizen trennt. Welche Maßnahmen dabei tatsächlich etwas bringen und in welcher Reihenfolge sie sinnvoll sind, habe ich unter Heizkosten sparen im Altbau ausführlich beschrieben.

Eine Warnung gehört dazu: Nicht jede Sanierung zahlt sich beim Verkauf aus. Wer kurz vor der Vermarktung noch schnell ein Bad erneuert, holt die Kosten oft nicht heraus, weil der Käufer ohnehin nach seinem eigenen Geschmack umbauen will. Bei Dach, Fenstern und Heizung sieht das anders aus, weil sie Pflichtaufgaben sind, die der Käufer sonst selbst erledigen müsste.

Rechte und Belastungen: der stille Werthebel im Grundbuch

Dieser Punkt kostet in der Praxis das meiste Geld und wird am seltensten vorher geprüft.

§ 8 Abs. 3 ImmoWertV führt die sogenannten besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale auf. Gemeint sind Merkmale, die nach Art oder Umfang erheblich vom Üblichen abweichen. Die Verordnung nennt: besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel und Bauschäden, bauliche Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind, Bodenverunreinigungen, Bodenschätze sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen.

Der methodische Punkt daran: Diese Merkmale werden nicht im laufenden Verfahren mitverrechnet, sondern erst am Ende durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Sie sind also ein eigener Rechenschritt und keine Nuance.

Was das für Sie bedeutet:

• Wohnrecht erlaubt der berechtigten Person die Selbstnutzung. Es steht im Grundbuch, geht bei einem Verkauf nicht einfach unter und verkleinert den Käuferkreis erheblich.
• Nießbrauch geht weiter: Er umfasst auch die Vermietung samt Erträgen. Für den Käufer heißt das, dass er zwar Eigentümer wird, aber vorerst nichts von der Immobilie hat.
• Erbbaurecht trennt Gebäude und Grundstück. Gekauft wird das Gebäude, für das Grundstück läuft ein Erbbauzins über einen festen Zeitraum. Das senkt den Kaufpreis, wirkt sich aber auf Finanzierung, laufende Kosten und Wiederverkauf aus.
• Wegerechte, Leitungsrechte und Baulasten wirken leiser, können aber die Bebaubarkeit oder die Nutzung dauerhaft einschränken. Baulasten stehen in Brandenburg nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht.
• Baumängel und Bauschäden gehören ebenfalls in diese Kategorie. Der Unterschied ist wichtig: Ein Mangel war von Anfang an da, ein Schaden ist später entstanden. Beide werden als Abschlag angesetzt, wenn sie erheblich sind.

Wie ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch konkret ausgestaltet ist und was bei einer Ablösung zu bedenken wäre, gehört zum Notar. Ich ordne ein, was es für den Wert und die Vermarktbarkeit bedeutet – die Vertragsgestaltung selbst ist Sache der rechtsberatenden Berufe.

Zwischenfazit: Der Blick ins Grundbuch gehört an den Anfang, nicht ans Ende. Eine Eintragung in Abteilung II kann den Wert stärker bewegen als jede Modernisierung – und sie lässt sich nicht wegverhandeln, sondern nur einpreisen.

Was in Cottbus stärker wiegt als anderswo

Bis hierher galt alles bundesweit. Jetzt zur Region, denn dieselben Merkmale haben nicht überall dasselbe Gewicht.

Der Markt ist klein, und das verschiebt die Gewichte. Weniger beurkundete Kauffälle pro Jahr bedeuten dünnere Vergleichsgruppen. Je dünner die Vergleichsgruppe, desto stärker wirken die objektspezifischen Merkmale, weil weniger Fälle sie ausmitteln. In einem Großstadtmarkt geht ein Sanierungsstau in der Masse unter; in Cottbus schlägt er unmittelbar durch. Nach meiner Erfahrung ist der Sanierungsstand hier bei den Beständen aus den 1920er- bis 1980er-Jahren häufig der größte einzelne Hebel – nicht selten größer als die Lage.

Zwei Datenräume, zwei Zuständigkeiten. Für die kreisfreie Stadt Cottbus/Chóśebuz besteht ein eigener Gutachterausschuss mit eigenem Grundstücksmarktbericht; das aktuellste Berichtsjahr ist 2025. Für das Umland ist der gemeinsame Gutachterausschuss der Landkreise Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz zuständig, dessen aktuellster gemeinsamer Bericht das Jahr 2024 abbildet. Beide Berichte sind über die Grundstücksmarktberichte der Brandenburger Gutachterausschüsse erhältlich; die Stadt Cottbus weist die Bezugswege für ihren Grundstücksmarktbericht 2025 gesondert aus. Wer für ein Haus in Peitz mit den Daten der Stadt Cottbus rechnet, rechnet mit dem falschen Markt.

Bei den Ertragsverhältnissen fehlt eine Krücke. § 5 Abs. 3 ImmoWertV stellt auf die tatsächlich erzielten und die marktüblich erzielbaren Erträge ab. Für Cottbus ist derzeit kein Mietspiegel veröffentlicht: Die Datenerhebung endete zum 31.05.2026, der Mietspiegel soll voraussichtlich Ende 2026 bereitstehen (Stand: 04.09.2026). Solange das so ist, muss die marktübliche Miete aus konkreten Vergleichsfällen hergeleitet werden statt aus einer Tabelle. Für vermietete Objekte und für die Frage „verkaufen oder vermieten" ist das der Punkt, an dem sorgfältige Arbeit den Unterschied macht.

Die demografische Ebene steht im Gesetz. § 2 Abs. 2 ImmoWertV nennt die wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen des Gebiets ausdrücklich als Teil der allgemeinen Wertverhältnisse. Für die Lausitz heißt das: Der Strukturwandel gehört in die Betrachtung. Er wirkt aber nicht gleichmäßig, nicht überall und nicht auf Kommando. Ihn pauschal als Wertsteigerung einzupreisen, wäre unseriös; ihn zu ignorieren allerdings auch. Was sich konkret aus einzelnen Vorhaben ergibt, zeigt sich erst in den Kaufpreisen – nicht in Ankündigungen.

Und deshalb gilt bei mir eine feste Regel: keine Wertaussage ohne Ortstermin. Feuchtigkeit im Keller, Zustand und Alter der Heizung, Grundrissqualität, Belichtung, Lärm, Zuschnitt des Grundstücks – das sieht man vor Ort und nirgends sonst. Einen Online-Rechner biete ich bewusst nicht an. Das ist eine Position, kein Mangel.

Zwischenfazit: In einem kleinen Markt entscheidet das einzelne Objekt stärker über den Wert als der allgemeine Trend. Genau deshalb bringt die Beschäftigung mit den beeinflussbaren Merkmalen hier mehr als anderswo.

Werttreiber und Wertminderer im Überblick

Die folgende Übersicht fasst zusammen, was in der Praxis nach oben und was nach unten wirkt. Sie ersetzt keine Bewertung, aber sie zeigt Ihnen, wo Sie ansetzen können.

Wirkt nach oben	Wirkt nach unten
Gedämmte Gebäudehülle, erneuertes Dach	Sichtbarer Instandhaltungsstau, undichtes Dach
Junge oder erneuerte Heizung mit klarem Energieträger	Heizung nahe am Lebensende, unklare Anschlusslösung
Vollständige Unterlagen inklusive Modernisierungsnachweisen	Fehlende Grundrisse, fehlender Energieausweis
Funktionierender, zeitgemäßer Grundriss	Durchgangszimmer, schlechte Belichtung, fehlendes Bad im Obergeschoss
Lastenfreies Grundbuch	Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht, Wegerechte
Klarer Zuschnitt, erschlossenes Grundstück	Hanglage ohne Erschließung, Restfläche ohne Nutzen
Bestehende, marktgerechte Vermietung	Leerstand ohne erkennbaren Grund, Mietvertrag unter Marktniveau
Ruhige Mikrolage, fußläufige Infrastruktur	Verkehrslärm, unmittelbare Gewerbenachbarschaft

Kurze Checkliste vor dem Bewertungstermin

• Aktueller Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate – inklusive Abteilung II
• Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung, möglichst maßstabsgetreu
• Baujahr und, falls vorhanden, Baubeschreibung
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen der letzten 15 Jahre: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Bäder
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnung, Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und aktuelle Mieterliste
• Auskunft zu Baulasten, Erbbaurecht, Wohnrecht oder Nießbrauch
• Bekannte Mängel offen notieren – sie kommen ohnehin heraus, und früh benannt kosten sie weniger

Fehlende Unterlagen sind kein Ausschlusskriterium; vieles lässt sich nachreichen oder beim Amt beschaffen. Aber jede Lücke muss vorsichtig angesetzt werden, und das vergrößert die Spanne, in der sich das Ergebnis am Ende bewegt.

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Vom Faktor zur Zahl

Zu wissen, welche Merkmale wirken, ist die eine Hälfte. Die andere ist die Frage, nach welchem Verfahren daraus ein Wert wird und woher die Vergleichsdaten stammen. Kurz gefasst: Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Dieser Halbsatz ist das stärkste Argument gegen Wunschpreise, und er ist auch der Grund, warum die Merkmalsliste so genau geführt wird.

Wie die Daten dafür entstehen, welches Verfahren wann passt und warum die Verfahrenswahl begründet werden muss, lesen Sie unter Marktpreisermittlung für eine Immobilie in Cottbus. Geht es Ihnen bereits um den nächsten Schritt, finden Sie den Ablauf unter Immobilie verkaufen in Cottbus und die Leistung selbst unter Immobilienbewertung.

Häufige Fragen

Was mindert den Wert einer Immobilie am meisten? In der Praxis drei Dinge: ein erheblicher Instandhaltungsstau an der Gebäudehülle, im Grundbuch eingetragene Rechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch, und fehlende Unterlagen. Die ersten beiden werden nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV als Abschlag angesetzt. Das dritte wirkt indirekt, weil alles, was nicht belegt ist, vorsichtig bewertet werden muss.

Steigert eine neue Küche den Immobilienwert? Kaum. Die Küche taucht im Merkmalskatalog der ImmoWertV nicht eigenständig auf, und im Punkteraster der Anlage 2 kommt sie ebenfalls nicht vor. Sie verbessert den Eindruck bei der Besichtigung, verändert aber weder die Restnutzungsdauer noch die Bausubstanz. Dach, Fassade, Fenster und Heizung wiegen deutlich schwerer.

Wie stark wirkt die Energieeffizienz auf den Preis? Sie ist nach § 2 Abs. 3 ImmoWertV ausdrücklich Teil der Ausstattung und Qualität und damit ein regulärer Wertfaktor. Wie stark sie im Einzelfall durchschlägt, hängt am Objekttyp und am Käuferkreis. Sicher ist: Der Energieausweis muss nach § 80 Abs. 4 GModG spätestens zur Besichtigung vorliegen, und Käufer rechnen die absehbaren Folgekosten in ihr Gebot ein.

Mindert ein eingetragenes Wohnrecht den Wert wirklich so stark? Ja, und zwar aus zwei Gründen. Der Käufer kann die Immobilie zunächst nicht selbst nutzen, und der Kreis der Interessenten schrumpft dadurch erheblich. Ein Nießbrauch wirkt noch weiter, weil er auch die Erträge umfasst. Beides ist im Grundbuch eingetragen und wird als eigener Abschlag berücksichtigt. Zur konkreten Ausgestaltung oder Ablösung berät der Notar.

Kann ich den Wert meiner Immobilie in Cottbus online ermitteln lassen? Eine grobe Spanne liefern Onlinerechner, eine belastbare Zahl nicht. Zustand der Heizung, Feuchtigkeit, Grundrissqualität, Belichtung und Lärm erfasst kein Formular – und genau diese Punkte bewegen in einem kleinen Markt wie Cottbus den Preis am stärksten. Ich gebe deshalb keine Ferndiagnosen ab und biete bewusst keinen Bewertungsrechner an.

Wie wirkt sich die Grundstücksgröße auf den Wert aus? Nicht linear. Ein doppelt so großes Grundstück ist nicht doppelt so viel wert, weil ab einer bestimmten Größe der Zusatznutzen sinkt. Entscheidend sind Zuschnitt, Erschließung und die Frage, ob sich die Fläche teilen oder zusätzlich bebauen ließe. Genau deshalb ist der Bodenrichtwert nur ein Ausgangspunkt.

Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch zu sanieren? Das hängt an der Maßnahme. Arbeiten an Dach, Fenstern und Heizung nimmt der Käufer als erledigte Pflichtaufgabe wahr und rechnet sie an. Kosmetische Maßnahmen nach eigenem Geschmack holen die Kosten oft nicht herein, weil der Käufer ohnehin umgestalten will. Was sich in Ihrem Fall rechnet, lässt sich erst nach dem Ortstermin sagen.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz, und seit 2012 im Raum Cottbus tätig. Laufende Fachfortbildungen, unter anderem zu Nießbrauch und Wohnungsrechten, zur Wohnflächenberechnung nach WoFlV, zum Erbbaurecht in der Maklerpraxis, zum Mietrecht und zu den neuen Heizungsrichtlinien. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen: von der ersten Anfrage über die Besichtigung vor Ort bis zur Übergabe liegt jeder Schritt in einer Hand – es gibt keine wechselnden Ansprechpartner.

Rechtliche und steuerliche Fragen zu Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht oder Erbfällen gehören zu Notar, Fachanwalt oder Steuerberater. Ich ordne ein, was sie für Wert und Vermarktbarkeit bedeuten.

Weiterführend: Immobilienbewertung · Wohnlagen in Cottbus im Vergleich

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Welche dieser Faktoren bei Ihrer Immobilie den Ausschlag geben, klärt ein Termin vor Ort. Schildern Sie mir kurz Ihr Anliegen und die Art der Immobilie – ich melde mich zügig zurück und ordne mit Ihnen ein, ob Verkauf, Vermietung oder zunächst nur eine Wertermittlung das Richtige ist. Das erste Beratungsgespräch ist unverbindlich, und den Termin halte ich bei Ihnen zu Hause oder in Ihrer Immobilie ab – ich komme zu Ihnen. Am schnellsten per Telefon: 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo oder über das Kontaktformular auf cottbus-immobilienmakler.immo.