Vermietete Immobilie verkaufen in Cottbus: Was mit dem Mietvertrag passiert

Kurz gesagt

• Sie dürfen eine vermietete Immobilie verkaufen – ohne Zustimmung des Mieters. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB).
• Die Kaution geht mit auf den Käufer über (§ 566a BGB) und gehört sauber dokumentiert in den Kaufvertrag.
• Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nur, wenn die Wohnung nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde (§ 577 BGB) – beim normalen Verkauf einer bestehenden Eigentumswohnung nicht.
• Der Preis entsteht bei Anlageobjekten über den Ertrag, nicht über den Quadratmeterpreis für Selbstnutzer (§ 27 ImmoWertV).
• Cottbus hat einen eigenen Gutachterausschuss; der Grundstücksmarktbericht 2025 liegt seit dem 9. Juli 2026 vor. Ein veröffentlichter Mietspiegel fehlt derzeit noch.

Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen wollen, in Cottbus oder im Umland, ist die häufigste Sorge fast immer dieselbe: „Muss ich den Mieter vorher rausbekommen?" Nein, müssen Sie nicht. Und in vielen Fällen wäre es sogar der teurere Weg. Was sich ändert, ist nicht das Ob, sondern das Wie – der Käuferkreis ist ein anderer, die Preisbildung folgt anderen Regeln, und die Unterlagenlage entscheidet über Tempo und Verhandlungsposition. Ich erlebe regelmäßig, dass Eigentümer wochenlang über eine Kündigung nachdenken, während die Mieterliste, die den Verkauf tragen würde, noch gar nicht existiert.

Was rechtlich passiert, wenn Sie mit Mieter verkaufen

Der zentrale Satz steht in § 566 BGB und ist als „Kauf bricht nicht Miete" bekannt: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das gilt automatisch mit dem Eigentumsübergang – also mit der Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit dem Notartermin.

Drei praktische Folgen daraus:

Der Mietvertrag läuft unverändert weiter. Miethöhe, Kündigungsfristen, vereinbarte Schönheitsreparaturen, Staffel- oder Indexvereinbarungen – alles geht so über, wie es dasteht. Was Sie an Vertragsqualität hinterlassen, kauft der Erwerber mit. Ein unklarer, handschriftlich ergänzter Altvertrag ist deshalb ein Verhandlungsargument gegen Sie.

Die Kaution wandert mit. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Der Mieter kann sich am Ende trotzdem noch an Sie halten, wenn er die Kaution beim Erwerber nicht erlangen kann. Regeln Sie die Übergabe der Kaution samt Zinsen deshalb ausdrücklich im Kaufvertrag – und übergeben Sie den Nachweis, nicht nur die Zahl.

Laufende Zahlungen werden gestichtagt. Miete, Betriebskostenvorauszahlungen und noch offene Abrechnungen müssen zum Übergabestichtag abgegrenzt werden. Wer das erst beim Notar bespricht, verschiebt den Termin.

Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen, ohne den Mieter zu fragen?

Ja. Ihr Mieter hat kein Zustimmungs- und kein Widerspruchsrecht gegen den Verkauf. Sie sind auch nicht verpflichtet, ihn vorab über die Verkaufsabsicht zu informieren – außer es besteht ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Praktisch ist ein frühes Gespräch trotzdem sinnvoll: Ohne kooperativen Mieter werden Besichtigungen zäh, und Zähigkeit kostet Preis.

Die drei Mieterrechte, die Sie kennen müssen

Hier trennt sich der Regelfall vom Sonderfall. Entscheidend ist eine einzige Frage: Wurde die Wohnung nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt?

1. Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Es greift, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und diese Wohnung dann an einen Dritten verkauft wird (§ 577 Abs. 1 BGB). Der Mieter darf dann zu denselben Bedingungen eintreten wie Ihr Käufer. Sie müssen ihn über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichten; die Ausübungsfrist beträgt zwei Monate ab Empfang der Mitteilung. Verkaufen Sie dagegen eine Eigentumswohnung, die schon vor Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung war, besteht kein Vorkaufsrecht.

2. Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB). Nach einer Umwandlung kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder auf eine Verwertungshinderung erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Die Landesregierungen können diese Frist per Verordnung für Gebiete mit gefährdeter Versorgung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 1 und 2 BGB). Ob und in welchem Umfang Brandenburg für Cottbus eine solche Verordnung in Kraft hat, sollte vor der Vermarktung einer umgewandelten Wohnung im aktuellen Verordnungsstand geprüft werden – das ist eine Rechtsfrage für einen Fachanwalt für Mietrecht, keine Maklerauskunft.

3. Eigenbedarf des Käufers (§ 573 BGB). Viele Kaufinteressenten fragen früh: „Kann ich später selbst einziehen?" Möglich ist das nur unter den allgemeinen Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung – der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse, etwa Bedarf für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Was Sie als Verkäufer daraus mitnehmen sollten: Versprechen Sie einem Interessenten nie eine „problemlose Eigenbedarfskündigung". Das ist rechtlich nicht Ihre Zusage zu geben und wird im Streitfall zu Ihrem Problem.

Zwischenfazit: Beim Verkauf einer normalen, schon immer als Eigentumswohnung bestehenden Einheit oder eines Mehrfamilienhauses gelten weder Vorkaufsrecht noch Sperrfrist. Beides ist ein Umwandlungsthema – prüfen Sie also zuerst die Historie Ihrer Einheit, bevor Sie sich Sorgen machen.

Der Cottbuser Markt für vermietete Objekte – worauf sich Käufer stützen

Cottbus/Chóśebuz ist kreisfreie Stadt und hat einen eigenen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Für Sie als Verkäufer einer vermieteten Immobilie ist das mehr wert als jedes Online-Portal: Der Gutachterausschuss ermittelt nach § 193 Abs. 5 BauGB aus der Kaufpreissammlung genau die Daten, mit denen Anlageobjekte bewertet werden – insbesondere Liegenschaftszinssätze für Mietwohngrundstücke. Der Liegenschaftszinssatz ist der Kapitalisierungszinssatz, mit dem sich Verkehrswerte einer Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinsen (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Anders gesagt: Er ist die amtliche Antwort auf die Frage, welchen Kaufpreisfaktor der Markt vor Ort tatsächlich bezahlt hat.

Der Grundstücksmarktbericht 2025 der Stadt Cottbus/Chóśebuz wurde am 9. Juli 2026 veröffentlicht und steht als PDF bereit (Stadt Cottbus/Chóśebuz). Die Bodenrichtwerte finden Sie zusätzlich über BORIS Land Brandenburg. Wer im Landkreis Spree-Neiße verkauft – Peitz, Drebkau, Forst (Lausitz), Guben –, arbeitet mit dem dortigen gemeinsamen Gutachterausschuss.

Eine Lücke sollten Sie kennen: Ein veröffentlichter Mietspiegel für Cottbus liegt derzeit nicht vor. Die Datenerhebung für den Mietspiegel 2026 endete am 31. Mai 2026, die Auswertung läuft, die Veröffentlichung wird zum Jahresende 2026 erwartet. Das ist für Sie doppelt relevant: Ein Käufer kann die Marktmiete aktuell nicht amtlich gegenprüfen – und er kann auch nicht mit einem Mietspiegel argumentieren, dass Ihre Bestandsmieten unter Markt liegen. Sobald der Mietspiegel erscheint, verschiebt sich diese Verhandlungslage. Wer ein Objekt mit spürbar untermarktlichen Altmieten hält, sollte das im Timing mitdenken.

Nachfrageseitig gibt es in Cottbus einen belegbaren Strukturfaktor: Die Medizinische Universität Lausitz – Carl Thiem wurde am 1. Juli 2024 gegründet; im Endausbau sind jährlich 200 Erstsemester-Studienplätze, 80 Professuren und rund 1.300 zusätzliche Stellen für Forschung und Lehre geplant. Das ist ein realer Treiber für Mietwohnraumnachfrage – aber ausdrücklich kein Renditeversprechen. Was Ihr konkretes Objekt wert ist, entscheidet sich am Objekt, nicht an einer Strukturprognose.

Zwischenfazit: Für vermietete Immobilien in Cottbus gibt es amtliche Referenzdaten – Grundstücksmarktbericht, Liegenschaftszinssätze, Bodenrichtwerte. Was fehlt, ist der Mietspiegel. Das verschiebt die Beweislast in der Verhandlung, in beide Richtungen.

Wie der Preis einer vermieteten Immobilie zustande kommt

Selbstnutzer kaufen ein Zuhause und zahlen für Gefühl, Lage und Zustand. Kapitalanleger kaufen einen Zahlungsstrom. Für vermietete Objekte ist deshalb das Ertragswertverfahren maßgeblich: Der Ertragswert wird auf Grundlage der marktüblich erzielbaren Erträge ermittelt (§ 27 Abs. 1 ImmoWertV). Vom jährlichen Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen – Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht umgelegte Betriebskosten –, und der verbleibende Reinertrag wird über den Liegenschaftszinssatz kapitalisiert.

In der Praxis rechnen Käufer das vereinfacht über den Kaufpreisfaktor:

Kaufpreis = Jahresnettokaltmiete × Faktor

Ein reines Rechenbeispiel zur Veranschaulichung, ohne jeden Bezug zu einem konkreten Cottbuser Objekt: 14.400 Euro Jahresnettokaltmiete × Faktor 18 ergibt 259.200 Euro. Dieselbe Miete mit Faktor 15 ergibt 216.000 Euro. Drei Punkte Faktor sind hier über 43.000 Euro Unterschied – und genau um diese drei Punkte wird verhandelt.

Was den Faktor bei Ihrem Objekt nach oben oder unten zieht:

Werttreiber	Zieht den Faktor nach oben	Zieht den Faktor nach unten
Mietniveau	marktgerecht, Anpassungsspielraum vorhanden	Altmiete deutlich unter Markt, kurzfristig nicht anhebbar
Mietvertrag	sauber dokumentiert, unbefristet, klare Betriebskostenregelung	handschriftliche Ergänzungen, unklare Umlagen, Kündigungsausschluss
Mieterstruktur	zuverlässige Zahlungshistorie, keine Rückstände	offene Forderungen, laufende Streitigkeiten
Zustand & Energie	Heizung, Dach, Fenster erneuert, Nachweise vorhanden	Sanierungsstau, Modernisierungspflichten absehbar
Vermietungsstand	voll vermietet, keine Leerstände	strukturelle Leerstände in einzelnen Einheiten
Unterlagen	vollständig, bankfähig aufbereitet	lückenhaft, Beschaffung offen

Der letzte Punkt wird unterschätzt. Ein Anleger finanziert in der Regel; seine Bank prüft. Fehlende Unterlagen führen nicht zu einer Rückfrage, sondern zu einer Verzögerung – und Verzögerung erzeugt Preisdruck.

Wo ich mich bewusst zurückhalte: bei einer Zahl für Ihr Objekt aus der Ferne. Einen Faktor, einen Quadratmeterpreis oder eine erzielbare Miete nenne ich nach einem Ortstermin, nicht nach einer Objektbeschreibung am Telefon. Wer Ihnen ohne Besichtigung eine belastbare Zahl zusagt, verkauft Ihnen eine Schätzung als Bewertung. Tiefer in die Anlegerlogik führen die Beiträge zur Immobilie als Kapitalanlage in Cottbus und zur Rendite eines Mehrfamilienhauses.

Vermietet verkaufen oder erst leer ziehen lassen?

Diese Frage stellt sich seriös nur, wenn ein Auszug ohnehin ansteht oder der Mieter selbst gekündigt hat. Eine Kündigung allein zum Zweck des besseren Verkaufspreises ist kein zulässiger Kündigungsgrund. Innerhalb dieser Grenze ordnet die folgende Gegenüberstellung die typischen Ausgangslagen ein – Orientierung, kein Rezept.

Ihre Ausgangslage	Spricht eher für Verkauf im vermieteten Zustand	Spricht eher für Verkauf im leeren Zustand
Objektart	Mehrfamilienhaus, Anlageobjekt, Wohnung im Anlagesegment	Einfamilienhaus, Eigentumswohnung in Selbstnutzerlage
Mietvertrag	marktgerechte Miete, zuverlässiger Mieter	Altmiete weit unter Markt, schwieriges Mietverhältnis
Zustand	vermietbar, keine große Investition nötig	Renovierung ohnehin fällig, im leeren Zustand einfacher
Ihre Liquidität	laufende Miete bis zur Übergabe ist willkommen	Leerstandsmonate und Renovierungskosten sind tragbar
Zeitrahmen	Sie wollen zügig verkaufen	Sie können auf einen Auszug warten
Käuferkreis vor Ort	Anlegerinteresse vorhanden	Selbstnutzernachfrage in der Lage klar erkennbar

Ein Punkt, der in der Rechnung oft fehlt: Beim Verkauf im vermieteten Zustand fließt die Miete bis zum Übergabetag weiter, es gibt keinen Vermarktungsleerstand und keine Renovierung auf eigene Kosten. Der niedrigere Bruttopreis ist deshalb nicht automatisch das schlechtere Ergebnis.

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein. Wenn die Entscheidung eher in Richtung Halten und Weitervermieten geht, hilft der Beitrag Haus vermieten in Cottbus weiter.

Unterlagen, Ablauf und die Zehn-Jahres-Frist

Die Unterlagen-Checkliste für vermietete Objekte

Über die üblichen Verkaufsunterlagen hinaus brauchen Sie bei vermieteten Immobilien:

• Aktueller Grundbuchauszug und Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Alle Mietverträge inklusive sämtlicher Nachträge und Mieterhöhungsschreiben
• Mieterliste mit Wohnfläche, Nettokaltmiete, Vorauszahlungen, Vertragsbeginn und Befristungen
• Kautionsnachweise – Anlageform, Höhe, aufgelaufene Zinsen
• Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
• Energieausweis, gültig und bei Verkauf spätestens zur Besichtigung vorzulegen (§ 80 GEG)
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung – die Fläche ist Bezugsgröße für Miete und Umlagen
• Nachweise zu Modernisierungen mit Jahr: Heizung, Dach, Fenster, Dämmung, Elektrik
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Bei Umwandlung: Nachweis, wann Wohnungseigentum begründet wurde – davon hängen Vorkaufsrecht und Sperrfrist ab

In welcher Reihenfolge Sie vorgehen

1. Historie prüfen – bestand die Einheit schon immer als Wohnungseigentum, oder wurde umgewandelt? Das entscheidet über § 577 und § 577a BGB.
2. Unterlagen vollständig zusammenstellen. In der Praxis der größte Zeitfresser, und der einzige Schritt, den Sie vollständig selbst in der Hand haben.
3. Ortstermin und Wertermittlung – Ertragswert und marktgerechte Miete in einem Aufwasch.
4. Mieter informieren und den Besichtigungsmodus abstimmen, bevor der erste Interessent anruft.
5. Zielgerichtet vermarkten – ein Anlegerexposé mit Mieterliste und Ertragsrechnung, nicht mit Wohlfühltext.
6. Interessenten prüfen, Finanzierungsbestätigung vor der Reservierung.
7. Notartermin und Übergabe – Kaution, laufende Mieten und Betriebskosten stichtagsgenau abgrenzen.

Die Zehn-Jahres-Frist im Blick behalten

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor und der Gewinn ist steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Die Ausnahme für selbstgenutztes Wohneigentum greift bei durchgehender Vermietung nicht. Maßgeblich sind die Daten der obligatorischen Verträge, also der notariellen Beurkundungen – nicht der Übergabetag. Wenn Sie nahe an der Frist stehen, kann ein Verschieben um wenige Wochen finanziell mehr bewegen als jede Verhandlungsrunde.

Das ist der Punkt, an dem meine Auskunft endet: Die konkrete steuerliche Beurteilung – auch die Frage nach gewerblichem Grundstückshandel bei mehreren Verkäufen – gehört zu Ihrem Steuerberater, und die Vertragsgestaltung zum Notar. Ich sage Ihnen, wann Sie fragen sollten, nicht was herauskommt.

Zwischenfazit: Historie klären, Unterlagen vor der Vermarktung vollständig machen, Steuerfrist prüfen. Wer diese drei Punkte vor dem ersten Inserat abhakt, verhandelt aus einer anderen Position.

Häufige Fragen

Muss mein Mieter dem Verkauf zustimmen? Nein. Der Mieter hat weder ein Zustimmungs- noch ein Widerspruchsrecht. Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB unverändert auf den Käufer über, sobald dieser als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht? Nur wenn an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung an ihn Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und die Wohnung dann an einen Dritten verkauft wird (§ 577 Abs. 1 BGB). Sie müssen ihn über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichten; er hat zwei Monate Zeit.

Muss mein Mieter Besichtigungen zulassen? Er muss sie dulden, aber nicht jederzeit. Üblich sind rechtzeitige Ankündigung und Termine zu zumutbaren Zeiten in angemessener Zahl. Wo genau die Grenze verläuft, ist Einzelfallrecht – praktisch löst man das besser über eine Absprache als über eine Rechtsfrage.

Was passiert mit der Mietkaution beim Verkauf? Der Erwerber tritt nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Kann der Mieter die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses beim Erwerber nicht erlangen, bleibt der ursprüngliche Vermieter verpflichtet. Übergabe und Zinsen gehören ausdrücklich in den Kaufvertrag.

Kann der Käufer dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen? Nur unter den allgemeinen Voraussetzungen des § 573 BGB. Wurde die Wohnung nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt, kommt die Sperrfrist des § 577a BGB hinzu: mindestens drei Jahre ab Veräußerung, per Landesverordnung bis zu zehn Jahre.

Ist eine vermietete Immobilie weniger wert als eine leere? Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Selbstnutzerlagen in der Regel ja, weil der Käuferkreis kleiner ist. Bei Mehrfamilienhäusern und Anlageobjekten ist die Vermietung dagegen wertbildend – dort senkt Leerstand den Preis. Wie groß der Unterschied bei Ihrem Objekt ausfällt, zeigt der Vergleich von Ertragswert und Vergleichswert, und der braucht einen Ortstermin.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz. Seit 2012 vermittelt er Immobilien in Cottbus und der umliegenden Region. Dazu kommen laufende Fachfortbildungen, unter anderem zu Nießbrauch und Wohnungsrechten, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und den neuen Heizungsrichtlinien. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen ohne Ladengeschäft: Termine finden bei Ihnen statt, und von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe liegt jeder Schritt in einer Hand.

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Was Ihre Immobilie heute wert ist, klärt ein Termin vor Ort. Schildern Sie mir kurz Ihr Anliegen und die Art der Immobilie – ich melde mich zügig zurück und ordne mit Ihnen ein, ob Verkauf, Vermietung oder erst einmal nur eine Wertermittlung das Richtige ist. Das erste Beratungsgespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt. Am schnellsten per Telefon: 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo oder über das Eigentümerformular auf cottbus-immobilienmakler.immo. Einen Überblick über die Region finden Sie unter Immobilien in Cottbus.