Vergleichswertverfahren bei einer Wohnung in Cottbus: So entsteht der Wert

Kurz gesagt

• Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert einer Wohnung aus beurkundeten Kaufpreisen vergleichbarer Wohnungen ab – nicht aus Angeboten, die online stehen.
• Nach § 25 ImmoWertV müssen die Vergleichsobjekte hinreichend übereinstimmen und zeitlich nah am Stichtag verkauft worden sein. Alles andere muss angepasst werden.
• Für Cottbus ist die Vergleichsbasis überschaubar: 2025 wurden 161 Verträge über Wohnungs- und Teileigentum registriert, davon 117 Weiterveräußerungen von Eigentumswohnungen.
• Der Gutachterausschuss weist für 2025 sehr unterschiedliche Durchschnittspreise je Kategorie aus – vom sanierten Altbau bis zur Wohnung im geschlossenen Wohnquartier liegt fast das Doppelte dazwischen.
• Bei einer Eigentumswohnung entscheiden Unterlagen, die es beim Haus gar nicht gibt: Teilungserklärung, Miteigentumsanteil, Erhaltungsrücklage, Beschlüsse der Gemeinschaft.

Sie besitzen eine Eigentumswohnung in Cottbus und wollen wissen, was sie wert ist. In den allermeisten Fällen führt der Weg dorthin über das Vergleichswertverfahren – bei einer Wohnung in Cottbus ist es das Verfahren, mit dem sich am ehesten belastbar rechnen lässt, weil Wohnungen sich untereinander besser vergleichen lassen als Häuser. Klingt einfach. Ist es an einer Stelle auch: Man nimmt, was vergleichbare Wohnungen tatsächlich gekostet haben. Schwierig wird es bei der Frage, was „vergleichbar" hier überhaupt heißt – und genau daran entscheidet sich, ob am Ende eine belastbare Zahl steht oder eine Hausnummer.

Was das Vergleichswertverfahren wirklich tut

Die Immobilienwertermittlungsverordnung beschreibt in § 24 ImmoWertV zwei Wege zum vorläufigen Vergleichswert. Der erste: die statistische Auswertung ausreichend vieler Vergleichspreise. Der zweite: die Multiplikation eines objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors oder Bodenrichtwerts mit der Bezugsgröße des Objekts – bei einer Wohnung also in aller Regel mit der Wohnfläche.

Der erste Weg ist der bessere, wenn genug echte Kauffälle da sind. Der zweite ist der Rückfallweg, wenn nicht.

Welche Kaufpreise überhaupt herangezogen werden dürfen, regelt § 25 ImmoWertV: Es müssen Grundstücke sein, die mit dem zu bewertenden Objekt hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen und die zu Zeitpunkten verkauft wurden, die in hinreichender zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag stehen. Beide Wörter – „hinreichend" und „zeitliche Nähe" – sind Ermessensbegriffe. Hier liegt die eigentliche Arbeit.

Und diese Preise werden nicht einfach übernommen. Nach § 9 Abs. 1 ImmoWertV sind sie zuerst auf ihre Eignung zu prüfen, dann anzupassen: Abweichungen der allgemeinen Wertverhältnisse über geeignete Indexreihen, wertbeeinflussende Abweichungen der Grundstücksmerkmale über Umrechnungskoeffizienten oder marktübliche Zu- und Abschläge. Ein Kauffall aus 2023 in derselben Straße ist also kein Ergebnis, sondern ein Rohstoff.

Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren bei einer Wohnung?

Im Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Wohnung aus den beurkundeten Kaufpreisen ausreichend vieler vergleichbarer Wohnungen abgeleitet. Nach § 25 ImmoWertV müssen deren Merkmale hinreichend übereinstimmen und die Verkäufe zeitlich nah am Stichtag liegen. Abweichungen bei Lage, Größe, Baujahr oder Zustand werden über Umrechnungskoeffizienten oder marktübliche Zu- und Abschläge angepasst.

Was passiert, wenn die Vergleichspreise fehlen

Der Fall tritt häufiger ein, als es die Lehrbücher nahelegen. Eine Fünf-Raum-Wohnung mit 140 Quadratmetern in einem sanierten Gründerzeithaus hat in einem Jahr vielleicht zwei, drei echte Pendants in der ganzen Stadt – und die können anders geschnitten, anders ausgestattet, anders gelegen sein.

Dafür kennt die Verordnung zwei Ersatzgrößen, geregelt in § 26 ImmoWertV:

• Der Vergleichsfaktor nach § 20 ImmoWertV. Das ist ein durchschnittlicher, auf eine Bezugseinheit bezogener Wert für ein Normobjekt – etwa ein Preis je Quadratmeter Wohnfläche für eine definierte Wohnungsart. Er muss auf Eignung geprüft und an die Besonderheiten Ihrer Wohnung angepasst werden.
• Der Bodenrichtwert, ebenfalls objektspezifisch angepasst. Bei Eigentumswohnungen spielt er vor allem über den Miteigentumsanteil hinein, nicht als eigenständiges Ergebnis. Die amtlichen Werte für Brandenburg stehen in BORIS Land Brandenburg.

Beides sind Hilfsmittel, keine Abkürzungen. Wer einen Durchschnittswert mit einer Quadratmeterzahl multipliziert und das Ergebnis „Wert" nennt, hat den Anpassungsschritt weggelassen, den die Verordnung an genau dieser Stelle verlangt.

Am Ende steht ohnehin noch ein Schritt: Nach § 24 Abs. 4 ImmoWertV ergibt sich der Vergleichswert aus dem marktangepassten vorläufigen Wert zuzüglich der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale. Welche das sein können, dazu gleich mehr – bei Eigentumswohnungen ist das der Punkt, an dem die meisten Überraschungen sitzen.

Zwischenfazit: Das Vergleichswertverfahren ist keine Rechnung, sondern eine Kette aus Auswahl, Prüfung und Anpassung. Die Zahl am Ende ist nur so gut wie die Kauffälle, die am Anfang stehen.

Cottbus: Wie dünn die Vergleichsbasis tatsächlich ist

Hier wird es regional konkret, und es lohnt sich, die Größenordnung einmal auszusprechen.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz hat im Grundstücksmarktbericht 2025 – der 34. Ausgabe – 501 Verträge zum entgeltlichen Eigentumswechsel für das gesamte Stadtgebiet ausgewertet, mit einem Geldumsatz von 145,1 Millionen Euro. Auf Wohnungs- und Teileigentum entfielen davon 161 Verträge, also rund ein Drittel, mit 28,4 Millionen Euro Umsatz. Gegenüber dem Vorjahr sind das rund 17 Prozent mehr Verträge.

161 Verträge im Jahr. Für eine ganze Stadt. Und die verteilen sich auch noch: 73 Prozent Weiterveräußerungen, 13 Prozent Umwandlungen, 8 Prozent Teileigentum, 6 Prozent Erstverkäufe. Bei den Weiterveräußerungen von Eigentumswohnungen – der mit Abstand größten Gruppe – registrierte der Ausschuss 117 Kauffälle.

Wie stark sich die Teilmärkte unterscheiden, zeigt der Bericht für 2025 so:

Kategorie (Wohnungseigentum)	Kauffälle 2025	Ø Preis je m² Wohnfläche	Spanne
Erstverkauf, Erstbezug	10	4.265 €	3.895 – 4.723 €
Weiterveräußerung, Altbau (Bj. vor 1900 – 1930)	19	2.473 €	1.406 – 3.541 €
Weiterveräußerung, Neubau (Bj. > 1994)	64	2.392 €	942 – 4.282 €
Weiterveräußerung, geschlossene Wohnquartiere (Bj. 1929 – 1991)	34	1.274 €	800 – 2.174 €

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2025 der Stadt Cottbus/Chóśebuz, Pkt. 9.2.1. Datengrundlage sind die bis zum 15. Februar 2026 eingegangenen Kaufverträge des Jahres 2025.

Diese Tabelle steht hier nicht als Preisübersicht, sondern als Beleg dafür, wie schmal die Vergleichsbasis je Kategorie ist. Das vollständige Bild zum Preisniveau – Häuser, Grundstücke, Bodenrichtwerte – finden Sie unter Immobilienpreise in Cottbus.

Drei Dinge lese ich daraus, und sie sind für Ihre Wohnung wichtiger als der Durchschnitt selbst.

Erstens: Zwischen einer sanierten Altbauwohnung und einer Wohnung im geschlossenen Wohnquartier – umgangssprachlich der Plattenbaubestand – liegt beim Durchschnitt fast das Doppelte. Wer eine Zahl aus dem Internet auf seine Wohnung überträgt, ohne die Kategorie zu treffen, liegt nicht ein bisschen daneben.

Zweitens: Sehen Sie sich die Spannen an. Bei den Neubau-Weiterveräußerungen reicht sie von 942 bis 4.282 Euro je Quadratmeter, bei ein und derselben Kategorie im selben Jahr. Der Durchschnitt sagt Ihnen deshalb wenig darüber, wo Ihre Wohnung innerhalb dieser Spanne liegt. Genau diese Einordnung ist die Arbeit.

Drittens: 10 Kauffälle beim Erstbezug, 19 beim Altbau. Das sind Zahlen, bei denen ein einziger ungewöhnlicher Verkauf den Durchschnitt spürbar bewegt. Der Bericht sagt es selbst deutlich: Er ersetzt nicht die gutachterliche Ermittlung des Verkehrswertes im Einzelfall.

Der Ausschuss hält im Bericht außerdem fest, dass bei der Verkehrswertermittlung für Eigentumswohnungen in Cottbus sowohl das Vergleichswert- als auch das Ertragswertverfahren angewandt wird und dass Eigentumswohnungen hier überwiegend zur Eigennutzung gekauft werden – nur ein geringer Anteil geht als Renditeobjekt weg. Das erklärt, warum der Vergleichswert in dieser Stadt bei selbstgenutzten Wohnungen meist führt und der Ertragswert bei vermieteten daneben tritt.

Ein Hinweis zur Zuständigkeit, weil er regelmäßig verwechselt wird: Diese Daten gelten für die kreisfreie Stadt Cottbus/Chóśebuz. Für das Umland – Peitz, Drebkau, Kolkwitz, Guben, Forst (Lausitz), Spremberg – ist der gemeinsame Gutachterausschuss der Landkreise Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz zuständig, mit eigener Datenbasis und eigenem Bericht. Wie sich die Lagen innerhalb der Stadt unterscheiden, habe ich unter Wohnlagen in Cottbus im Vergleich aufgeschrieben.

Zwischenfazit: In einem Markt mit gut 160 Wohnungsverträgen im Jahr ist die Auswahl der Vergleichsfälle keine Formalie. Sie ist der Punkt, an dem sich Sorgfalt und Schätzung unterscheiden.

Was Ihre Wohnung von der Vergleichsgruppe unterscheidet

Bis hierher ging es um den Markt. Jetzt geht es um Ihre Wohnung – und um das, was eine Eigentumswohnung von einem Haus grundlegend unterscheidet: Sie kaufen nie nur die Wohnung, sondern immer auch einen Anteil an einer Gemeinschaft samt deren Zustand, Rücklage und Beschlüssen.

§ 8 Abs. 3 ImmoWertV nennt das die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale: wertbeeinflussende Merkmale, die nach Art oder Umfang erheblich vom Marktüblichen abweichen – Baumängel und Bauschäden etwa, besondere Ertragsverhältnisse oder grundstücksbezogene Rechte und Belastungen. Berücksichtigt werden sie über marktübliche Zu- oder Abschläge, ganz am Ende der Rechnung.

Merkmal	Warum es den Vergleich stört	Wo es steht
Etage, Aufzug, Balkon	Erdgeschoss ohne Aufzug und dritte Etage mit Aufzug sind am Markt nicht dasselbe Objekt	Aufteilungsplan, eigene Anschauung
Wohnfläche	Balkone, Loggien und Terrassen zählen nach § 4 WoFlV in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte – auch der Gutachterausschuss rechnet so	Wohnflächenberechnung
Miteigentumsanteil	bestimmt Ihren Anteil am Grund und Boden und an den Kosten	Teilungserklärung, Grundbuch
Erhaltungsrücklage	eine ausgezehrte Rücklage ist eine vorweggenommene Sonderumlage	Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan; Pflicht nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
Beschlüsse der Gemeinschaft	eine beschlossene Dach- oder Strangsanierung ist bereits ein Kostenfaktor	Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Sondernutzungsrechte	Stellplatz, Gartenanteil, Kellerraum bewegen den Preis spürbar	Teilungserklärung
Vermietet oder frei	eine bestehende Vermietung schränkt den Käuferkreis ein und wirkt auf den Preis	Mietvertrag
Wohnrecht oder Nießbrauch	im Grundbuch eingetragene Belastung, die den Wert deutlich verändert	Grundbuch, Abteilung II

Welche Merkmale den Wert einer Immobilie grundsätzlich bewegen, habe ich unter Was beeinflusst den Immobilienwert in Cottbus aufgeschlüsselt. Hier geht es um das, was speziell bei Wohnungseigentum dazukommt.

Kurz: Zwei Wohnungen im selben Haus, gleicher Grundriss, gleiche Größe – und trotzdem zwei verschiedene Zahlen. Deshalb gilt bei mir ohne Ausnahme: keine Wertaussage ohne Ortstermin. Feuchtigkeit, Schallsituation, Zustand des Treppenhauses, Belichtung, der Blick aus dem Fenster auf eine Hauptstraße statt in einen Innenhof – das steht in keiner Akte. Einen Online-Rechner biete ich bewusst nicht an, und das ist eine Position, kein Mangel.

Vergleichswert oder Ertragswert? Eine Entscheidungshilfe

Bei Wohnungen taucht regelmäßig die Frage auf, ob nicht der Ertragswert das richtige Verfahren wäre. Die Antwort hängt daran, wofür die Wohnung am Markt nachgefragt wird – und § 6 Abs. 1 ImmoWertV verlangt, dass die Verfahrenswahl begründet wird.

Ihre Situation	Was in der Regel führt	Warum
Selbstgenutzte Wohnung, Verkauf geplant	Vergleichswert	Käufer sind Selbstnutzer und vergleichen mit anderen Wohnungen, nicht mit einer Rendite
Vermietete Wohnung, Verkauf an Kapitalanleger	Ertragswert, plausibilisiert über den Vergleichswert	Der Käufer rechnet mit Miete und Zins
Vermietete Wohnung, Verkauf an Selbstnutzer	Vergleichswert, mit Abschlag für die bestehende Vermietung	Der Käufer kann nicht einziehen
Sie überlegen noch: verkaufen oder vermieten?	beide Zahlen – Verkaufspreis und marktgerechte Miete	Nur der Vergleich beider Wege beantwortet die Frage
Ungewöhnliche Wohnung, kaum Vergleichsfälle	Vergleichswert über angepassten Vergleichsfaktor, breitere Spanne	Es fehlt die Datenbasis für eine enge Aussage

Der vorletzte Punkt ist der, über den ich am häufigsten spreche. Vermieten erhält Ihnen das Eigentum und bringt laufende Einnahmen – samt der Verantwortung, die dazugehört. Der Verkauf setzt den Wert sofort frei. Beides ist legitim, und beides lässt sich erst abwägen, wenn beide Zahlen auf dem Tisch liegen. Deshalb ermittle ich bei dieser Frage grundsätzlich beides: den erzielbaren Kaufpreis und die marktgerechte Miete. Wie sich das bei einer Wohnung als Anlage rechnet, steht unter Immobilie als Kapitalanlage in Cottbus; wenn Sie eher in Richtung Vermietung denken, finden Sie den Ablauf unter Wohnung vermieten.

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Checkliste: Diese Unterlagen brauche ich bei einer Eigentumswohnung

Beim Haus reicht oft der Grundbuchauszug samt Bauunterlagen. Bei einer Wohnung kommt die Gemeinschaft dazu, und genau die entscheidet mit über den Wert.

• Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate – inklusive Abteilung II und III
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Miteigentumsanteil und, falls vereinbart, Sondernutzungsrechte
• Wohnflächenberechnung; falls keine vorliegt, rechne ich nach WoFlV
• Grundriss der Wohnung, Baujahr, Angaben zu Modernisierungen
• Energieausweis
• Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre und aktueller Wirtschaftsplan
• Höhe der Erhaltungsrücklage zum Stichtag
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen – besonders beschlossene und anstehende Maßnahmen
• Nachweise über Sanierungen am Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Fenster, Stränge, Heizung, Aufzug
• Verwaltervertrag und Kontakt zur Hausverwaltung
• Bei Vermietung: Mietvertrag, aktuelle Nettokaltmiete, Nebenkostenabrechnung
• Bei eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch: die Eintragung samt Vereinbarung

Fehlt etwas, ist das kein Ausschlussgrund – vieles lässt sich bei der Verwaltung oder beim Amt nachfordern. Aber jede Lücke muss vorsichtig angesetzt werden, und das verbreitert die Spanne, in der sich das Ergebnis am Ende bewegt. Bei der Erhaltungsrücklage ist das besonders spürbar.

Zwischenfazit: Bei einer Eigentumswohnung liegt ein guter Teil des Werts außerhalb der eigenen vier Wände – in der Rücklage, in den Protokollen und im Zustand des Gemeinschaftseigentums.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Vergleichswert und Verkehrswert? Der Verkehrswert ist der gesetzliche Maßstab nach § 194 BauGB. Der Vergleichswert ist eines der Verfahren, mit denen man ihn ermittelt – bei Wohnungen meist das führende. Andere Wege sind das Ertrags- und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren gewählt wird, muss nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV begründet werden.

Wie viele Vergleichsobjekte braucht man für eine Wohnung? Die Verordnung nennt keine feste Zahl, sondern verlangt „ausreichend viele" Vergleichspreise. Praktisch gilt: Je ähnlicher die Objekte, desto weniger braucht es. In einem großen, gleichförmigen Bestand können wenige gute Fälle genügen; bei einer ungewöhnlichen Wohnung reichen auch zehn mittelmäßige nicht, um die Spanne eng zu machen.

Kann ich den Wert meiner Wohnung selbst über den Quadratmeterpreis ausrechnen? Als grobe Orientierung ja, als Grundlage für eine Verkaufsentscheidung nein. Der Durchschnittswert einer Kategorie sagt nichts darüber, wo Ihre Wohnung innerhalb der Spanne liegt – und die Spannen sind in Cottbus breit. Etage, Zustand, Rücklage und Vermietungssituation verschieben das Ergebnis erheblich.

Woher kommen die Vergleichspreise überhaupt? Aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Nach § 195 BauGB muss jeder Vertrag über die entgeltliche Übertragung von Grundstückseigentum von der beurkundenden Stelle in Abschrift an den Ausschuss übersandt werden. Die Sammlung selbst ist nicht öffentlich; veröffentlicht werden daraus abgeleitete Daten und der jährliche Grundstücksmarktbericht.

Zählt mein Balkon zur Wohnfläche? Nach § 4 WoFlV werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens zur Hälfte. Der Cottbuser Gutachterausschuss rechnet in seinem Bericht ausdrücklich mit einem Viertel. Wer den ganzen Balkon in die Wohnfläche einrechnet und dann mit einem Quadratmeterpreis multipliziert, rechnet sich seine Wohnung schön.

Was ist mit Wohnungen im Umland, etwa in Peitz oder Spremberg? Dafür gelten andere Daten. Zuständig ist der gemeinsame Gutachterausschuss der Landkreise Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz, nicht der Ausschuss der Stadt Cottbus. Die Vergleichsbasis ist dort in der Regel noch dünner, weil weniger Wohnungseigentum gehandelt wird – das Verfahren bleibt dasselbe, die Sorgfalt bei der Auswahl wird wichtiger.

Verpflichtet mich eine Wertermittlung zum Verkauf? Nein. Sie ist eine abgeschlossene Leistung und eine Entscheidungsgrundlage. Ob Sie danach verkaufen, vermieten oder nichts tun, entscheiden Sie. Wie eine Marktpreisermittlung insgesamt abläuft, lesen Sie unter Marktpreisermittlung in Cottbus.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz, und seit 2012 im Raum Cottbus tätig. Laufende Fachfortbildungen, unter anderem zu Nießbrauch und Wohnungsrechten, zur Wohnflächenberechnung nach WoFlV, zum Erbbaurecht in der Maklerpraxis und zum Mietrecht. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen: von der ersten Anfrage über die Besichtigung vor Ort bis zur Übergabe liegt jeder Schritt in einer Hand – es gibt keine wechselnden Ansprechpartner. Rechtliche und steuerliche Fragen gehören zu Notar, Fachanwalt oder Steuerberater; dorthin verweise ich, statt sie selbst zu beantworten.

Weiterführend: Immobilienbewertung · Marktpreisermittlung in Cottbus

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