Seegrundstück am Schwielochsee verkaufen: worauf Sie achten sollten

Von Sebastian Stelzig · Stand: 5. November 2026

Kurz gesagt

• Am Schwielochsee entscheidet das Baurecht mehr über den Preis als der Blick aufs Wasser. Liegt das Grundstück im Außenbereich, darf in den ersten 50 Metern ab Uferlinie grundsätzlich nichts neu gebaut werden (§ 61 BNatSchG). Ausnahmen gibt es nur auf Antrag.
• Ein bestehendes Wochenendhaus ist oft nur über Bestandsschutz gedeckt. Ob es genehmigt ist, ist deshalb die wichtigste Frage im ganzen Verkauf.
• Stege sind im Landkreis Dahme-Spreewald immer genehmigungspflichtig. Die Genehmigung ist widerruflich, und ein Eigentümerwechsel muss der Wasserbehörde gemeldet werden.
• Uferlagen erzielen laut Gutachterausschuss generell höhere Preise. Die 50 Ufer-Bodenrichtwerte im Landkreis reichen zum 1. Januar 2026 aber von 25 bis 1.000 Euro je Quadratmeter.
• Steht eine alte DDR-Datsche eines Dritten auf Ihrem Grund, klären Sie den Nutzungsvertrag vor dem Inserat.

Wer ein Seegrundstück am Schwielochsee in Brandenburg verkaufen will, hat meist ein starkes Bild im Kopf: Steg, Abendsonne, ein Käufer aus Berlin, der nicht lange verhandelt. Ganz falsch ist das nicht. Nur stehen zwischen diesem Bild und dem Notartermin ein paar Fragen, die bei einem Grundstück im Dorf gar nicht auftauchen. Was darf auf der Fläche stehen? Ist der Steg genehmigt? Gehört das Häuschen eigentlich Ihnen? Und welcher Bodenrichtwert gilt, wenn das Ufer eine eigene Zone hat?

Worauf Sie dabei achten sollten, geht dieser Text in der Reihenfolge durch, in der ein gut vorbereiteter Käufer fragt: erst das Baurecht, dann Wochenendhaus und Steg, dann die amtlichen Zahlen aus Lübben, am Ende die Unterlagen. Für die allgemeinen Grundlagen zum unbebauten Grundstück, also Entwicklungszustand und Erschließung, gibt es einen eigenen Beitrag: Entwicklungszustand und Erschließung beim Grundstücksverkauf. Hier geht es um das, was am Wasser anders ist.

Was ein Seegrundstück rechtlich von jedem anderen Grundstück unterscheidet

Am Ufer gelten drei Regelwerke gleichzeitig: Baurecht, Naturschutzrecht und Wasserrecht. Jedes davon begrenzt, was ein Käufer mit der Fläche anfangen kann. Und genau das bezahlt er.

Zuerst die 50-Meter-Zone. § 61 Abs. 1 BNatSchG bestimmt: "Im Außenbereich dürfen […] an stehenden Gewässern mit einer Größe von mehr als 1 Hektar im Abstand bis 50 Meter von der Uferlinie keine baulichen Anlagen errichtet oder wesentlich geändert werden." Der Schwielochsee ist um ein Vielfaches größer als ein Hektar. Brandenburg hat von dieser Regel nicht abgewichen, das Landesnaturschutzgesetz enthält dazu nichts Eigenes. Ausnahmen lässt Absatz 3 nur auf Antrag zu, etwa wenn die Beeinträchtigung geringfügig ist.

Das Entscheidende steht im Wort "Außenbereich". Gibt es für Ihr Seegrundstück einen Bebauungsplan, etwa für ein Wochenendhausgebiet, oder liegt es im Zusammenhang eines Ortsteils, greift die 50-Meter-Regel so nicht. Liegt es im Außenbereich, gilt § 35 BauGB. Ein privates Wohn- oder Wochenendhaus ist dort nicht privilegiert. Es "kann im Einzelfall zugelassen werden", wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Am Seeufer in einem Landschaftsschutzgebiet ist das ein schmaler Weg.

Unabhängig davon gilt nach § 38 WHG im Außenbereich ein Randstreifen von fünf Metern. Dort ist unter anderem verboten, standortgerechte Bäume und Sträucher zu entfernen oder Gegenstände dauerhaft abzulagern. Das betrifft das Bootslager unter der Plane genauso wie den Holzstapel am Ufer.

Dann das Betretungsrecht. Ihren Garten dürfen Sie einzäunen. Die freie Uferlandschaft dagegen nicht ohne Weiteres: Nach § 23 Abs. 1 BbgNatSchAG "bedarf [die Sperrung] der vorherigen Genehmigung", und nach § 24 Abs. 4 muss ein Durchgang offen bleiben, wenn das Gewässer anders nicht zumutbar zu erreichen ist. Ein Zaun bis ins Schilf, den nie jemand genehmigt hat, ist für einen Käufer ein Risiko, das er einpreist.

Was darf ich auf einem Seegrundstück am Schwielochsee bauen?

Das hängt davon ab, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, im Innenbereich eines Ortsteils oder im Außenbereich liegt. Im Außenbereich dürfen in den ersten 50 Metern ab Uferlinie grundsätzlich keine baulichen Anlagen neu errichtet oder wesentlich geändert werden (§ 61 BNatSchG), Ausnahmen nur auf Antrag. Rechtmäßig errichtete Bestandsbauten bleiben geschützt. Verbindlich klärt das die Bauaufsicht des Landkreises.

Zwischenfazit: Ein gut vorbereiteter Käufer fragt am Wasser zuerst, was dort stehen darf. Nach der Aussicht fragt er später. Bevor es um Euro geht, kommt deshalb der Punkt, an dem Verkäufe am See am häufigsten ins Stocken geraten.

Wochenendhaus und Datsche: Bestandsschutz ist der eigentliche Wert

Steht auf Ihrem Grundstück ein Wochenendhaus aus DDR-Zeiten, zählt vor allem eine Frage: War es rechtmäßig errichtet oder zugelassen? § 61 Abs. 2 Nr. 1 BNatSchG nimmt diese Gebäude von der 50-Meter-Regel aus. Im Marktbericht 2025 des Gutachterausschusses steht dazu ein Satz, den jeder Verkäufer kennen sollte: "Bei einer großen Anzahl von Erholungsobjekten besteht im Außenbereich jedoch weiterhin lediglich Bestandsschutz für das vorhandene Gebäude."

Was bedeutet das praktisch? Das Häuschen darf bleiben und genutzt werden. Abreißen und größer neu bauen ist etwas anderes. Und auch beim Umbau ist Vorsicht geboten, denn eine "wesentliche Änderung" fällt wieder unter das Bauverbot. Ein Käufer, der von einem Ganzjahreshaus am See träumt, kauft in diesem Fall im Kern das, was schon steht.

Ich halte es für einen folgenreichen Fehler, diese Frage am See offen zu lassen. Nicht jeder Eigentümer weiß, ob es für sein Wochenendhaus je eine Genehmigung gab. Die Unterlagen liegen bei den Eltern, beim früheren Rat des Kreises oder nirgends. Ein Käufer stößt spätestens bei der Finanzierung darauf, und dann wird nachverhandelt, unter Zeitdruck und zu Ihren Lasten.

Ein gedachtes Beispiel, bewusst ohne Zahlen: Angenommen, zwei Geschwister erben das Wochenendhaus der Eltern am See, mit Steg. Sinnvoll wäre, vor jedem Preisgespräch die Papiere der Eltern durchzusehen und bei Bauaufsicht und Wasserbehörde nachzufragen, was dort zu Haus und Steg vorliegt. Findet sich für das Haus eine alte Genehmigung, für den Steg aber nicht, gehört genau das offen ins Exposé, und der Steg wird geprüft, bevor die erste Besichtigung stattfindet. Das kostet ein paar Wochen. Es erspart aber die Situation, in der ein Käufer die Lücke findet und den Preis neu aufrollt.

Sonderfall: die Datsche auf fremdem Grund

Gehört Ihnen das Grundstück, steht darauf aber das Wochenendhaus eines Nutzers aus DDR-Zeiten, gilt das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Der besondere Kündigungsschutz ist ausgelaufen: Nach § 23 Abs. 4 SchuldRAnpG kann der Eigentümer "vom 4. Oktober 2015 an" nach den allgemeinen Bestimmungen kündigen. Eine Ausnahme bleibt: Hatte der Nutzer am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet, ist eine Kündigung zu seinen Lebzeiten unzulässig (Abs. 5). Endet der Vertrag, geht das Bauwerk in Ihr Eigentum über (§ 11 SchuldRAnpG). Dafür kann eine Entschädigung fällig werden (§ 12 SchuldRAnpG). Wie hoch die im Einzelfall ausfällt, ist eine Frage für einen Fachanwalt, nicht für mich. Für den Verkauf zählt: Ein Käufer muss wissen, ob er ein freies Grundstück kauft oder einen laufenden Nutzungsvertrag.

Zwischenfazit: Bei einem bebauten Seegrundstück verkaufen Sie vor allem Rechtssicherheit, oder eben nicht. Was davon schriftlich belegt ist, bestimmt den Preis stärker als die Quadratmeterzahl. Der zweite große Punkt liegt ein paar Meter weiter, auf dem Wasser.

Der Steg: ohne Genehmigung ein Verhandlungsposten

Für manche Käufer ist der eigene Steg der Grund, überhaupt am See zu suchen. Dass er nie genehmigt wurde, erfährt man dann ungern erst am Notartisch. Der Käufer aus Berlin, der angeblich nicht lange verhandelt, fragt an dieser Stelle als Erstes nach dem Bescheid.

Auf seiner Seite zu Steganlagen setzt der Landkreis Dahme-Spreewald sogar ein Ausrufezeichen: "Steganlagen, z. B. Bootsstege, Badestege oder Schiffsanlegestellen, sind immer genehmigungspflichtig!" Rechtsgrundlage ist § 87 des Brandenburgischen Wassergesetzes. Beim Verkauf kommt es auf drei Absätze an:

Regel im § 87 BbgWG	Was das für Ihren Verkauf heißt
Abs. 1: Errichtung oder wesentliche Veränderung von Anlagen an Gewässern "bedarf der Genehmigung der Wasserbehörde"	Gilt für Steg, Bootshaus, Uferbefestigung. Zuständig ist die untere Wasserbehörde des Landkreises in Lübben
Abs. 4: Die Genehmigung "ist widerruflich zu erteilen" und die Wasserbehörde ist "über einen Wechsel des Nutzungsberechtigten unverzüglich zu unterrichten"	Die Genehmigung gehört in die Verkaufsunterlagen, und nach dem Verkauf muss der Wechsel gemeldet werden
Abs. 6: Die Behörde "kann die Beseitigung von nicht genehmigten Anlagen anordnen"	Einen ungenehmigten Steg muss der Käufer womöglich abreißen. Er zahlt dafür also nichts extra

Etwas einfacher als an manchen anderen Gewässern ist es hier trotzdem. Der Schwielochsee ist als Teil der Spree in der Landesschifffahrtsverordnung geführt, er ist schiffbares Landesgewässer und keine Bundeswasserstraße. Eine Genehmigung beim Wasserstraßen- und Schifffahrtsamt, wie sie an Bundeswasserstraßen nötig wird, kommt deshalb nicht hinzu. Erster Ansprechpartner ist die untere Wasserbehörde in Lübben. Ob daneben noch eine naturschutzrechtliche Ausnahme nötig ist, etwa im Landschaftsschutzgebiet, fragen Sie dort gleich mit ab. Das macht eine nachträgliche Klärung überschaubarer, als es zunächst klingt.

Bevor Sie inserieren, sehen Sie also zuerst in die eigenen Unterlagen. Und wenn dort nichts liegt, ein Anruf bei der Wasserbehörde.

Zwischenfazit: Ein genehmigter Steg hebt den Wert. Fehlt die Genehmigung, rechnet der Käufer die offene Frage in seinen Preis ein, und zwar zu Ihren Lasten. Wie groß der Aufschlag für Wasserlage überhaupt sein kann, lässt sich an den Zahlen aus Lübben ablesen.

Was Uferlagen in Dahme-Spreewald kosten: die amtlichen Zahlen

Der Schwielochsee liegt im Landkreis Dahme-Spreewald, auch wenn die Gegend um Goyatz und Lieberose sich nach Lausitz anfühlt und Cottbus näher ist als Königs Wusterhausen. Die Gemeinde Schwielochsee mit den Ortsteilen Goyatz, Jessern, Lamsfeld-Groß Liebitz, Mochow, Ressen-Zaue und Speichrow gehört zum Amt Lieberose/Oberspreewald. Groß Liebitz gehört zu den Orten, in denen ich bereits Objekte vermarktet habe.

Für die Wertermittlung hat das eine Folge: Zuständig ist nicht der Gutachterausschuss in Cottbus und auch nicht der gemeinsame Ausschuss von Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz, sondern der Gutachterausschuss im Landkreis Dahme-Spreewald mit Geschäftsstelle in Lübben (Spreewald). Wer Cottbuser Zahlen auf ein Grundstück in Jessern überträgt, rechnet mit dem falschen Markt.

Dessen Grundstücksmarktbericht 2025, veröffentlicht im Mai 2026, ist für Seegrundstücke ungewöhnlich ergiebig. Er wertet ausschließlich beurkundete Kaufpreise aus, keine Angebotspreise. Die für Sie relevanten Befunde:

Was der Bericht auswertet	Ergebnis	Stichtag / Zeitraum
Ufer-Bodenrichtwerte ("direkter Lageanschluss zu einem Gewässer")	50 Zonen im Landkreis, von 25 €/m² (Dollgen) bis 1.000 €/m² (Eichwalde, Zeuthen)	01.01.2026
Seenahe Grundstücke ohne eigenen Seezugang (bis 300 m Luftlinie, bis zur zweiten Reihe)	19 Kauffälle, im Mittel das 1,3-Fache des Bodenrichtwerts, Spanne 0,3 bis 3,3	2023–2025
Zukauf von Uferteilflächen, die den Zugang zum Wasser ermöglichen oder verbessern	12 Kauffälle, 3–300 m², im Mittel rund 170 % des Bodenrichtwerts (Spanne 44–333 %)	Marktbericht 2025, Tab. 5-22
Bebaute Erholungsobjekte (Wochenendhäuser), Weiterer Metropolenraum, also der berlinferne Teil des Kreises	77 Kauffälle, Ø 750 m² Grundstück, 3.000 bis 220.000 €, Ø 72.000 €	2025
Bodenrichtwerte Amt Lieberose/Oberspreewald, Wohn- und gemischte Bauflächen ohne Uferlagen	36 Werte, 10 bis 50 €/m², Mittel 23 €/m²	01.01.2026

Was ich aus dieser Tabelle lese:

Erstens: Der Satz "Uferlage ist teurer" stimmt, der Bericht schreibt selbst, dass "generell für Grundstücke in Uferlagen" höhere Preise erzielt werden. Aber die Spanne von 25 bis 1.000 Euro zeigt, dass Uferlage am Berliner Stadtrand und Uferlage im ländlichen Süden des Kreises zwei verschiedene Märkte sind. Ein Wert aus Zeuthen sagt über Goyatz nichts.

Zweitens: Der Zugang zum Wasser ist bares Geld. Wer eine kleine Uferfläche dazukauft, um ans Wasser zu kommen, zahlt im Mittel rund 170 Prozent des Richtwerts, im Einzelfall aber auch deutlich weniger. Umgekehrt heißt das für Sie: Ist der Seezugang Ihres Seegrundstücks rechtlich nicht sauber gesichert, etwa weil die Uferparzelle jemand anderem gehört oder nur ein Wegerecht besteht, fehlt der Teil, für den Käufer bezahlen.

Drittens: Bei den Erholungsobjekten liegen zwischen dem billigsten und dem teuersten Kauf 217.000 Euro. Das Amt Lieberose/Oberspreewald nennt der Bericht ausdrücklich unter den nachgefragten Standorten. Wo innerhalb dieser Spanne Ihr Haus liegt, entscheidet sich an den Punkten aus den Abschnitten oben, allen voran an der Genehmigung.

Den Bodenrichtwert für Ihre Zone finden Sie in BORIS Brandenburg. Laut amtlicher Legende sind Uferzonen dort mit dem Zusatz "UG" für Ufergrundstücke gekennzeichnet, Erholungsgebiete mit eigenen Nutzungsarten wie "SE" (Sondergebiet für Erholung) oder "WO" (Wochenendhäuser). Wie Sie dort vorgehen, steht unter Bodenrichtwerte in BORIS abrufen. Warum der Richtwert noch kein Preis ist, zeigt der Beitrag wie aus dem Bodenrichtwert ein Bodenwert wird.

Zwischenfazit: Die amtlichen Daten belegen den Aufschlag für Wasserlage, aber nicht in einer festen Höhe. Ob Ihr Seegrundstück am oberen oder unteren Ende liegt, entscheidet zuerst das Baurecht. Steg und Seezugang verschieben den Preis dann noch einmal. Fotos vom Sonnenuntergang hat jeder Anbieter am See. Den Unterschied machen Bauakte und Bescheid.

Checkliste: Diese Unterlagen braucht der Verkauf eines Seegrundstücks

Haken Sie ab, was Sie bereits haben. Am stärksten hängt der Preis an zwei Punkten: dem Nachweis der rechtmäßigen Errichtung und der Steg-Genehmigung. Alles, was offen bleibt, ist eine Frage, die der Käufer später stellt.

• Grundbuchauszug, vor allem Abteilung II: Wegerechte zum Wasser, Leitungsrechte, Nießbrauch
• Flurkarte mit Uferlinie: Gehört die Uferparzelle zu Ihrem Grundstück oder jemand anderem?
• Baurechtliche Einordnung: Bebauungsplan (etwa Sondergebiet Wochenendhaus), Innenbereich oder Außenbereich? Auskunft gibt die Gemeinde bzw. das Amt Lieberose/Oberspreewald
• Baugenehmigung oder Nachweis der rechtmäßigen Errichtung für Wochenendhaus, Bungalow, Nebengebäude
• Wasserrechtliche Genehmigung für Steg, Bootshaus, Uferbefestigung (untere Wasserbehörde, Lübben)
• Genehmigung für Zäune oder Sperrungen im Uferbereich, falls vorhanden
• Nutzungs- oder Pachtverträge, insbesondere alte Verträge aus DDR-Zeit über Datschen auf Ihrem Grund
• Schutzgebietsstatus: Liegt das Grundstück in einem Landschafts- oder Naturschutzgebiet? Bei Naturschutzgebieten hat das Land nach § 26 BbgNatSchAG ein Vorkaufsrecht. Die Fachbehörde kann vorab erklären, dass sie es nicht ausübt
• Erschließung: Wasser, Abwasser (Kanal, Sammelgrube oder Kleinkläranlage), Strom, Zufahrt im Winter
• Energieausweis, sofern das Gebäude dafür in Frage kommt. Bei reinen Sommerhäusern lassen Sie die Pflicht kurz prüfen

Die Gemeinde Schwielochsee liegt übrigens zu großen Teilen im Landschaftsschutzgebiet "Wald- und Seengebiet zwischen Schwielochsee, Lieberose und Spreewald". Ob und wie das Ihr konkretes Flurstück betrifft, beantwortet die untere Naturschutzbehörde des Landkreises.

Welche Unterlagen fehlen, gehe ich beim Termin vor Ort mit Ihnen durch. Fehlen Energieausweis oder aussagekräftige Grundrisse, erstelle ich sie im Rahmen des Verkaufsmandats. Die Anfragen bei Bauaufsicht und Wasserbehörde stellen Sie als Eigentümer selbst. Wie ein Mandat bei mir abläuft, steht unter Ablauf eines Verkaufsmandats. Bleibt die Frage, ob verkaufen überhaupt der richtige Weg ist.

Verkaufen, verpachten oder behalten?

Ein Seegrundstück ist selten eine reine Rechenfrage. Oft hängt eine Familie daran, die Sommer der Kindheit, der Steg, den der Vater gebaut hat. Das darf in die Entscheidung einfließen. Es hilft trotzdem, die nüchternen Seiten nebeneinander zu legen:

Weg	Was dafür spricht	Was Sie einplanen müssen
Verkaufen	Der Wert ist sofort frei. Pflege, Verkehrssicherung und Genehmigungsfragen gehen an den Käufer über	Der Käuferkreis ist kleiner als bei Bauland im Ort. Offene Genehmigungsfragen drücken den Preis
Verpachten	Das Eigentum bleibt in der Familie, es entsteht eine laufende Einnahme. Der Bericht weist für 2025 eine durchschnittliche Pacht für Erholungsgrundstücke inklusive Uferlagen von 1,62 €/m² im Jahr aus (31 Verträge)	Rein rechnerisch ergäbe der Durchschnitt bei 1.000 m² rund 1.620 Euro im Jahr, vor Kosten. Das ist keine Aussage über Ihr Grundstück. Die Spanne im Bericht reicht von 1,10 bis 2,24 €/m². Sie bleiben verantwortlich für Grundsteuer, Verkehrssicherung und Genehmigungen
Behalten und selbst nutzen	Kein Verkaufsdruck, kein Fehlentscheid unter Zeitnot	Die Fragen aus diesem Artikel bleiben, nur später. Wer in einigen Jahren verkauft, sollte die Unterlagen trotzdem jetzt ordnen

Eine Zwischenlösung, die ich für sinnvoll halte: zuerst eine Wertermittlung vor Ort als Entscheidungsgrundlage, bevor sich die Familie festlegt. Sie liefert beide Zahlen: den erzielbaren Verkaufspreis und den marktgerechten laufenden Ertrag, wenn Sie vermieten oder verpachten. Dann hat das Gespräch in der Familie eine Grundlage, auch wenn das Gefühl am Ende mitentscheidet.

Zwischenfazit: Verkaufen setzt den Wert sofort frei, Verpachten erhält das Eigentum samt Verantwortung. Sauber vergleichen lässt sich beides erst, wenn eine Zahl auf dem Tisch liegt. Wer sich für den Verkauf entscheidet, sollte vor dem Notartermin noch zwei Dinge klären: Steuer und Provision.

Steuer, Provision und Notar: was vorher geklärt sein sollte

Ein Grundstückskaufvertrag braucht immer die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Vorher lohnt das Gespräch mit Steuerberater und, wo nötig, Fachanwalt.

Bei der Steuer gilt für private Veräußerungen die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Ausnahmen gibt es für selbst genutztes Wohneigentum, unter Bedingungen, die das Gesetz genau festlegt. Ob ein Wochenendhaus darunter fällt, ist eine Frage für Ihren Steuerberater. Bei geerbten Grundstücken treten Sie in die Frist des Erblassers ein.

Die Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Käufer. In Brandenburg beträgt sie seit dem 1. Juli 2015 6,5 Prozent. Für Sie ist das keine Kostenposition, aber Teil seiner Gesamtrechnung.

Zur Provision: Beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher ist gesetzlich geregelt, dass die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Ob diese Regel auch für ein unbebautes Ufergrundstück oder ein Wochenendhaus greift, ist im Zweifel eine Frage für Notar oder Fachanwalt. Wie die Provision in Ihrem Fall aussieht, hängt vom Objekt ab und ist Thema im unverbindlichen Erstgespräch.

Rechtliche und steuerliche Fragen gehören zu Notar, Fachanwalt oder Steuerberater. Ich sorge dafür, dass Zahlen und Unterlagen vorbereitet sind, wenn diese Gespräche stattfinden. Einige Fragen kommen bei Seegrundstücken immer wieder. Die Antworten stehen unten.

Häufige Fragen

Darf ich auf meinem Seegrundstück am Schwielochsee ein neues Haus bauen?

Im Außenbereich grundsätzlich nicht innerhalb von 50 Metern zur Uferlinie (§ 61 BNatSchG, Ausnahmen nur auf Antrag), und auch außerhalb dieser Zone nur im Einzelfall (§ 35 BauGB). Anders sieht es aus, wenn ein Bebauungsplan oder der Innenbereich eines Ortsteils das Bauen erlaubt. Die verbindliche Auskunft gibt die Bauaufsicht des Landkreises Dahme-Spreewald.

Welcher Gutachterausschuss ist für den Schwielochsee zuständig?

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald, Geschäftsstelle in Lübben (Spreewald). Die Gemeinde Schwielochsee gehört zum Amt Lieberose/Oberspreewald und damit nicht in den Zuständigkeitsbereich der Ausschüsse in Cottbus oder Spree-Neiße.

Brauche ich für meinen Steg eine Genehmigung, wenn er schon seit Jahrzehnten steht?

Steganlagen sind im Landkreis Dahme-Spreewald immer genehmigungspflichtig (§ 87 BbgWG). Ob ein alter Steg genehmigt wurde, klärt die untere Wasserbehörde in Lübben. Liegt keine Genehmigung vor, kann die Behörde die Beseitigung anordnen, deshalb sollte das vor dem Verkauf geklärt sein.

Ist ein Seegrundstück automatisch mehr wert?

Uferlagen erzielen laut Gutachterausschuss Dahme-Spreewald generell höhere Preise. Wie viel mehr, hängt stark vom Ort ab: Die 50 Ufer-Bodenrichtwerte im Landkreis reichten zum 1. Januar 2026 von 25 bis 1.000 Euro je Quadratmeter. Am stärksten wirkt danach das Baurecht.

Kann ich das Ufer meines Grundstücks absperren?

Den privaten Garten ja. Die freie Uferlandschaft nur mit vorheriger Genehmigung (§ 23 BbgNatSchAG), und ist das Gewässer anders nicht zumutbar erreichbar, muss ein Durchgang offen bleiben (§ 24 Abs. 4 BbgNatSchAG).

Auf meinem Grundstück steht die Datsche eines Fremden. Kann ich trotzdem verkaufen?

Ja. Der Käufer muss aber wissen, dass ein Nutzungsvertrag besteht, und er wird danach fragen. Seit dem 4. Oktober 2015 ist eine Kündigung nach allgemeinen Regeln möglich, außer der Nutzer war am 3. Oktober 1990 bereits 60 Jahre alt. Zur Entschädigung und zum Vorgehen berät ein Fachanwalt.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz. Seit 2012 vermittelt er Immobilien in Cottbus und der umliegenden Region, darunter Häuser, Wohnungen, Grundstücke und Gewerbeobjekte. Dazu kommen laufende Fachfortbildungen, unter anderem zu Nießbrauch und Wohnungsrechten, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und den neuen Heizungsrichtlinien. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen ohne Ladengeschäft: Termine finden bei Ihnen statt, und von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe liegt jeder Schritt in einer Hand.

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Was Ihr Seegrundstück wert ist, sieht man nur am Ufer selbst. Schildern Sie mir kurz, wo das Grundstück liegt, was darauf steht und ob es einen Steg gibt. Ich ordne mit Ihnen ein, ob zuerst eine Wertermittlung vor Ort sinnvoll ist oder gleich ein Verkauf. Das erste Beratungsgespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt, in diesem Fall also am See. Am schnellsten per Telefon: 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo oder über das Eigentümerformular: Dort übermitteln Sie die Eckdaten, den Rest übernehme ich. Wenn Sie lieber schreiben: Unverbindliche Anfrage zum Seegrundstück.

_{Datenquelle der regionalen Zahlen: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://gutachterausschuss.brandenburg.de — Grundstücksmarktbericht 2025 Landkreis Dahme-Spreewald.}