Mietvertrag erstellen: Worauf Sie als Vermieter achten sollten

Kurz gesagt

• Wer einen Mietvertrag erstellt, sollte vor allem auf drei Dinge achten: Schriftform, eine konkrete Betriebskostenvereinbarung und Klauseln, die einer Prüfung standhalten.
• Für Wohnraum gilt weiterhin die Schriftform. Die Textform-Erleichterung von 2025 betrifft nur Gewerbe- und Grundstücksmietverträge.
• Die Kaution ist auf drei Monatsmieten ohne Betriebskosten begrenzt, zahlbar in drei Raten (§ 551 BGB).
• Umlagefähig ist nur, was im Katalog des § 2 BetrKV steht und im Vertrag konkret benannt ist.
• In Cottbus gilt die Mietpreisbremse nicht: Die Brandenburger Verordnung führt 36 Gemeinden auf, Cottbus ist keine davon.

Ein Mietvertrag wird meistens dann erstellt, wenn alles andere schon geschafft ist. Die Wohnung ist fertig, die Besichtigungen sind gelaufen, der Mieter steht fest, und der Vertrag soll jetzt bitte schnell gehen. Genau in diesem Moment werden die Fehler gemacht, die später Geld kosten. Denn ein unwirksamer Absatz fällt nicht auf, solange sich alle vertragen. Er fällt auf, wenn jemand auszieht und über die Renovierung streitet.

Ich schreibe das aus der Vermieterperspektive, und ich schreibe es bewusst ohne Musterformular. Ein Vertrag aus dem Internet ist schnell ausgefüllt, aber er weiß nichts über Ihr Objekt, und er weiß nichts über Brandenburg. Was er regeln muss, worauf Sie beim Erstellen achten sollten und was am Ende in Cottbus anders ist als in Potsdam: darum geht es hier.

Was ein Wohnraummietvertrag zwingend regeln muss

Fangen wir mit dem Gerüst an. Ohne diese Angaben ist ein Mietvertrag entweder unvollständig oder auslegungsbedürftig, und Auslegung ist im Streitfall selten zu Ihren Gunsten.

• Die Vertragsparteien, vollständig und richtig geschrieben. Bei mehreren Mietern alle namentlich, sonst haftet später nur einer.
• Die Mietsache, so genau beschrieben, dass sie unverwechselbar ist: Wohnung, Lage im Haus, Zimmer, mitvermietete Nebenräume, Stellplatz, Garten. Keller und Garage sind nicht automatisch dabei, nur weil der Mieter den Schlüssel hat.
• Die Wohnfläche, wenn Sie sie überhaupt angeben. Eine Fläche im Vertrag ist eine Zusage, keine Schätzung. Dazu gleich mehr.
• Mietbeginn und, falls gewollt, die Laufzeit.
• Die Miete, getrennt nach Nettokaltmiete und Vorauszahlung oder Pauschale für Betriebskosten. Diese Trennung ist keine Formsache: An der Nettokaltmiete hängt die zulässige Kautionshöhe.
• Die Betriebskosten, konkret aufgezählt.
• Die Kaution, der Höhe nach.
• Der Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsabschluss zu übergeben ist. Wenn Sie noch keinen haben, klären Sie das vor dem Inserat und nicht vor der Unterschrift. Wie das läuft, steht unter Energieausweis erstellen lassen.

Dazu kommt eine Pflicht, die viele Vermieter überrascht, weil sie nicht im Mietrecht steht: Sie müssen dem Mieter den Einzug bestätigen, damit er sich anmelden kann. Diese Wohnungsgeberbestätigung ist in § 19 Bundesmeldegesetz geregelt und gehört zur Übergabe wie der Schlüssel.

Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?

Ein Wohnraummietvertrag ist auch mündlich wirksam. Aber: Wird er für längere Zeit als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen, gilt er nach § 550 BGB für unbestimmte Zeit. Eine Befristung fällt damit weg. Wer also eine feste Laufzeit will, braucht zwingend die Schriftform mit Unterschriften beider Seiten.

Und hier ein Punkt, den ich seit 2025 immer wieder falsch gelesen sehe: Das Bürokratieentlastungsgesetz IV hat die Schriftform gelockert, aber nur für Grundstücke und Nicht-Wohnräume. Die Erleichterung steht in § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB und betrifft Gewerbemietverträge. Für Wohnraum bleibt es bei der Schriftform. Ein per E-Mail ausgetauschter, nirgends unterschriebener Wohnungsmietvertrag mit zwei Jahren Laufzeit ist deshalb kein Zeitmietvertrag, sondern ein unbefristeter.

Die Klauseln, an denen Mietverträge am häufigsten scheitern

Jetzt zum eigentlichen Thema. Die folgenden Punkte sind der Grund, warum ich von Mustervorlagen aus dem Netz abrate: Sie enthalten oft Formulierungen, die vor Jahren üblich waren und heute unwirksam sind. Und im Mietrecht gilt die Alles-oder-nichts-Regel: Eine zu weit gefasste Formularklausel wird nicht auf das zulässige Maß zurechtgestutzt, sie fällt ersatzlos weg. An ihre Stelle tritt das Gesetz, und das Gesetz sagt: Der Vermieter trägt die Kosten.

Regelungspunkt	Was gilt	Fundstelle
Kaution	höchstens drei Nettokaltmieten, in drei Raten zahlbar, getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen, Erträge stehen dem Mieter zu	§ 551 BGB
Betriebskosten	nur umlagefähig, wenn im Vertrag vereinbart und vom Katalog erfasst; Verwaltung und Instandhaltung nie	§ 556 BGB, § 2 BetrKV
Abrechnungsfrist	Abrechnung muss dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst keine Nachforderung	§ 556 Abs. 3 BGB
Schönheitsreparaturen	Überwälzung auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam, wenn kein angemessener Ausgleich gewährt wird	BGH, PM Nr. 39/2015
Kleinreparaturen	nur für Teile, die dem direkten Zugriff des Mieters unterliegen, und nur mit Einzel- und Jahresobergrenze	Rechtsprechung, keine gesetzliche Regelung
Untervermietung	pauschales Verbot wirkungslos; der Mieter kann die Erlaubnis für einen Teil der Wohnung verlangen	§ 553 BGB
Befristung	nur mit einem der drei gesetzlichen Gründe, schriftlich bei Vertragsschluss mitgeteilt	§ 575 BGB
Kündigungsfrist	für den Mieter immer drei Monate; für Sie verlängert sie sich nach fünf und acht Jahren auf sechs und neun	§ 573c BGB

Drei davon verdienen einen eigenen Absatz.

Schönheitsreparaturen. Der Bundesgerichtshof hat 2015 entschieden, dass eine formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich erhält. Gleichzeitig fielen die Quotenabgeltungsklauseln. 2020 kam der zweite Teil: Bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung kann der Mieter sogar verlangen, dass Sie renovieren, wenn sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat, an den Kosten beteiligt er sich dann regelmäßig zur Hälfte (BGH, PM Nr. 90/2020). Praktische Konsequenz: In welchem Zustand Sie übergeben, entscheidet mit darüber, was die Klausel überhaupt wert ist. Halten Sie den Zustand im Übergabeprotokoll fest, mit Fotos.

Kleinreparaturen. Hier ist die Lage ehrlicherweise unscharf. Es gibt keine gesetzliche Regelung und keine höchstrichterlich festgelegte Euro-Grenze. Verlangt wird, dass sich die Klausel auf Gegenstände beschränkt, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, und dass sie zwei Obergrenzen enthält: eine je Reparatur und eine pro Jahr. Die Zahlen, die in Musterverträgen kursieren, stammen aus Instanzrechtsprechung und Literatur, nicht vom BGH. Ich nenne hier deshalb bewusst keine Beträge. Wer diese Klausel verwenden will, sollte sie von einem Fachanwalt für Mietrecht auf den aktuellen Stand bringen lassen. Das ist billiger als eine unwirksame Klausel.

Wohnfläche. Wenn Sie eine Quadratmeterzahl in den Vertrag schreiben, ist das eine Beschaffenheitsangabe. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters ab, liegt ein Mangel vor, der zur Minderung berechtigt. Für spätere Mieterhöhungen hat der BGH 2015 zusätzlich klargestellt, dass allein die tatsächliche Fläche zählt (PM Nr. 189/2015). Eine großzügig gerundete Fläche im Vertrag hilft Ihnen also nicht, sie schadet zweimal. Die Wohnflächenverordnung gilt für frei finanzierten Wohnraum nur, wenn sie vereinbart wird; sie ist trotzdem der übliche Maßstab. Ihr Kern: Keller, Waschküche und Garage zählen nicht mit, Räume unter zwei Metern Höhe nur zur Hälfte, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel.

Zwischenfazit: Die teuersten Klauseln sind nicht die, über die verhandelt wird, sondern die, die niemand liest. Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen und die Wohnfläche entscheiden im Zweifel darüber, wer beim Auszug zahlt.

Die Miete: was Sie beim Abschluss festlegen und was später noch geht

Beim Erstellen des Vertrags legen Sie die erste Miete fest. Sie entscheiden damit zugleich, wie beweglich Sie in den nächsten Jahren sind. Drei Wege stehen zur Wahl.

Bei der normalen Miete können Sie später nach § 558 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, frühestens dann, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, und begrenzt durch die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren.

Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) vereinbaren Sie die künftigen Beträge schon jetzt. Jede Staffel muss als Geldbetrag ausgewiesen sein, nicht als Prozentsatz, und mindestens ein Jahr gelten. Dafür sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b während der Laufzeit ausgeschlossen, auch nach einer Modernisierung. Das Kündigungsrecht des Mieters dürfen Sie für höchstens vier Jahre ausschließen.

Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) koppeln Sie die Miete an den Verbraucherpreisindex. Auch hier gilt: schriftlich, mindestens ein Jahr unverändert, § 558 ausgeschlossen. Ein Hinweis zur Vorsicht: Zur Indexmiete liegt ein Gesetzentwurf des Bundes vor, der Änderungen vorsieht. Er ist Stand heute nicht in Kraft. Wer sich langfristig bindet, sollte das im Blick behalten.

Was viele übersehen: Die CO2-Kosten der Heizung teilen sich Vermieter und Mieter seit 2023 nach einem Zehn-Stufen-Modell auf, das an der energetischen Qualität des Gebäudes hängt. Je schlechter das Haus, desto höher Ihr Anteil. Eine Vereinbarung, nach der der Mieter mehr trägt, ist unwirksam (CO2-Kostenaufteilungsgesetz). Das ist keine Vertragsklausel, sondern eine Rechnung, die Sie vorher kennen sollten.

Was in Cottbus und im Landkreis Spree-Neiße konkret gilt

Und hier wird es regional. Drei Punkte, die für einen Mietvertrag in Cottbus anders aussehen als in vielen Ratgebern beschrieben. Die schreiben nämlich meistens für Berlin und Potsdam.

Die Mietpreisbremse gilt in Cottbus nicht. Sie greift nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung bestimmt. Brandenburg hat das mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 3. Dezember 2025 getan (GVBl.II/25, Nr. 95), gültig vom 1. Januar 2026 bis Ende 2029. § 1 der Verordnung führt 36 Gemeinden auf: Potsdam und den Berliner Speckgürtel. Cottbus/Chóśebuz steht nicht auf der Liste, und auch keine Gemeinde des Landkreises Spree-Neiße. Die Deckelung der Anfangsmiete auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt hier also nicht.

Die Kappungsgrenze liegt bei 20 Prozent, nicht bei 15. Dieselbe Logik: Die abgesenkte Grenze setzt eine Verordnung voraus. Die Brandenburger Kappungsgrenzenverordnung vom selben Tag (GVBl.II/25, Nr. 94) nennt exakt dieselben 36 Gemeinden. Für Cottbus bleibt es damit bei der gesetzlichen Grenze aus § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB.

Es gibt einen qualifizierten Mietspiegel, und gerade eine Lücke. Der Cottbuser Mietspiegel 2024 wurde als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB erstellt, Stichtag 1. März 2024. Für Gemeinden über 50.000 Einwohnern ist ein Mietspiegel ohnehin Pflicht (§ 558c Abs. 4 BGB), und Cottbus liegt deutlich darüber. Inzwischen führt die Stadt den 2024er im Archiv: Die Datenerhebung für den Nachfolger endete am 31. Mai 2026, veröffentlicht werden soll er voraussichtlich Ende 2026. Ob der Mietspiegel 2024 in dieser Übergangszeit noch die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB trägt, ist eine Rechtsfrage, die ich nicht beantworte. Wer eine Mieterhöhung darauf stützen will, klärt das mit einem Fachanwalt für Mietrecht.

Für das Umland gilt er ohnehin nicht: Der Mietspiegel ist für das Gebiet der kreisfreien Stadt erstellt. Wer in Peitz, Spremberg oder Forst vermietet, braucht für ein späteres Mieterhöhungsverlangen einen anderen Weg, etwa über Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.

Noch ein Punkt, der erst später relevant wird, aber jetzt entschieden gehört: Wenn eine vermietete Wohnung nach der Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft wird, kann sich der Erwerber drei Jahre lang nicht auf Eigenbedarf berufen (§ 577a BGB). Diese Frist lässt sich per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. In Brandenburg gibt es eine solche Verordnung nicht. Es bleibt bei drei Jahren. Was ein laufender Mietvertrag sonst noch für einen späteren Verkauf bedeutet, steht unter vermietete Immobilie verkaufen.

Zwischenfazit: In Cottbus ist die Anfangsmiete rechtlich nicht gedeckelt, und die Kappungsgrenze ist die reguläre. Der Maßstab für spätere Erhöhungen bleibt trotzdem die ortsübliche Vergleichsmiete, und dafür ist der Mietspiegel derzeit die schwächste Stelle im System.

Checkliste: der Vertrag vor der Unterschrift

Diese Liste gehe ich vor jeder Vermietung durch. Sie ersetzt keine Rechtsberatung, aber sie fängt die Punkte ab, an denen es in der Praxis knirscht.

• Alle Mieter namentlich im Vertrag, alle unterschreiben
• Mietsache vollständig beschrieben, Nebenräume und Stellplatz ausdrücklich benannt
• Wohnfläche geprüft, nicht geschätzt, oder bewusst weggelassen
• Nettokaltmiete und Betriebskosten getrennt ausgewiesen
• Betriebskosten einzeln aufgezählt, „sonstige Betriebskosten" konkret benannt
• Kaution der Höhe nach zulässig, Ratenzahlung nicht ausgeschlossen, getrenntes Konto vorbereitet
• Schönheitsreparaturklausel passt zum tatsächlichen Übergabezustand
• Kleinreparaturklausel mit Einzel- und Jahresobergrenze, oder bewusst keine
• Bei Befristung: gesetzlicher Grund vorhanden und schriftlich im Vertrag mitgeteilt
• Bei Staffel- oder Indexmiete: schriftlich, jede Staffel als Geldbetrag, Mindestlaufzeit beachtet
• Energieausweis liegt vor, wurde bei der Besichtigung vorgelegt und wird übergeben
• Übergabeprotokoll vorbereitet: Zählerstände, Schlüsselanzahl, Zustand, Fotos, Datum, beide Unterschriften
• Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG vorbereitet
• Vertrag zweifach ausgedruckt, im Original unterschrieben, ein Exemplar für den Mieter

Wenn Sie an mehr als zwei Punkten hängen bleiben, ist das kein schlechtes Zeichen. Es heißt nur, dass der Vertrag noch nicht fertig ist.

Eine Frage steht übrigens oft vor all dem: Soll die Immobilie überhaupt vermietet werden? Die Vermietung erhält Ihr Eigentum und schafft laufende Einnahmen, aber auch laufende Verantwortung. Der Verkauf setzt den Wert sofort frei. Eine Wertermittlung vor Ort liefert Ihnen beide Zahlen: den erzielbaren Verkaufspreis und die marktgerechte Miete. Die ausführliche Gegenüberstellung finden Sie unter Haus vermieten in Cottbus, einen Überblick über die Region unter Immobilien in Cottbus. Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Häufige Fragen

Muss ein Mietvertrag schriftlich sein? Nicht zwingend – mündlich ist er wirksam. Wird er aber für längere Zeit als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen, gilt er nach § 550 BGB für unbestimmte Zeit, die Befristung entfällt also. Für Wohnraum blieb es auch nach der Reform von 2025 bei der Schriftform; die Textform gilt nur für Gewerbe.

Wie hoch darf die Kaution sein? Höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Anlegen müssen Sie die Summe getrennt von Ihrem eigenen Vermögen.

Gilt die Mietpreisbremse in Cottbus? Nein. Die Brandenburger Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 3. Dezember 2025 führt 36 Gemeinden auf, überwiegend im Berliner Umland und in Potsdam. Cottbus/Chóśebuz und die Gemeinden des Landkreises Spree-Neiße sind nicht darunter. Die Verordnung gilt vom 1. Januar 2026 bis Ende 2029.

Welche Klauseln im Mietvertrag sind besonders häufig unwirksam? In der Praxis vor allem drei: die Überwälzung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung, Kleinreparaturklauseln ohne Jahresobergrenze und pauschale Untervermietungsverbote. Unwirksame Formularklauseln werden nicht auf das zulässige Maß gekürzt, sondern fallen vollständig weg.

Kann ich einen Mietvertrag befristen? Nur aus einem der drei Gründe des § 575 BGB – Eigennutzung, geplante Baumaßnahmen oder Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten – und nur, wenn Sie dem Mieter den Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Fehlt das, gilt der Vertrag als unbefristet.

Welche Betriebskosten darf ich umlegen? Nur solche, die im Katalog des § 2 BetrKV stehen und im Mietvertrag konkret vereinbart sind. Verwaltungskosten sowie Instandhaltung und Instandsetzung sind nach § 1 BetrKV keine Betriebskosten und damit nie umlagefähig – unabhängig davon, was im Vertrag steht.

Bis wann muss ich über die Betriebskosten abrechnen? Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz. Seit 2012 vermittelt er Immobilien in Cottbus und der umliegenden Region. Dazu kommen laufende Fachfortbildungen, unter anderem zu Nießbrauch und Wohnungsrechten, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und den neuen Heizungsrichtlinien. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen ohne Ladengeschäft: Termine finden bei Ihnen statt, und von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe liegt jeder Schritt in einer Hand.

Dieser Beitrag informiert über die Rechtslage, er ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Gestaltung einzelner Klauseln ist ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zuständig, für Fragen zu Mieteinnahmen, Abschreibung und Werbungskosten Ihr Steuerberater. Stand aller Quellen: 4. September 2026.

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Was Ihre Immobilie als Mietobjekt hergibt, klärt ein Termin vor Ort. Schildern Sie mir kurz Ihr Anliegen und die Art der Immobilie – ich melde mich zügig zurück und ordne mit Ihnen ein, ob Vermietung, Verkauf oder erst einmal nur eine Wertermittlung das Richtige ist. Das erste Beratungsgespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt. Am schnellsten per Telefon: 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo oder über das Eigentümerformular auf cottbus-immobilienmakler.immo. Alle Wege stehen auch unter Anliegen unverbindlich schildern.