Mehrfamilienhaus kaufen in Cottbus: Woran sich die Rendite entscheidet

Kurz gesagt

• Beim Mehrfamilienhaus kaufen Sie das ganze Gebäude: kein Wohnungseigentum, keine Eigentümerversammlung, keine gemeinschaftliche Rücklage. Sie entscheiden allein – und tragen Dach und Fach allein.
• Der Ertrag entsteht aus einem Mieterbestand, nicht aus einem Mietvertrag. Jedes Mietverhältnis hat seine eigene Frist und seine eigene Kappungsgrenze nach § 558 BGB.
• Verwaltungs- und Instandhaltungskosten bleiben vollständig bei Ihnen (§ 1 Abs. 2 BetrKV) und wiegen bei mehreren Einheiten schwerer als bei einer Anlagewohnung.
• Der Maßstab für Ihre Renditeerwartung steht im Grundstücksmarktbericht der Stadt Cottbus: der Liegenschaftszinssatz für die Objektart Mehrfamilienhaus.
• Eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss verändert das Risikoprofil – dafür gilt Gewerbemietrecht (§ 578 BGB), nicht Wohnraummietrecht.

Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen will und dabei in Cottbus auf eine tragfähige Rendite zielt, rechnet zunächst wie bei jeder Anlageimmobilie. Den allgemeinen Rechenweg – Brutto- gegen Nettomietrendite, Ertragswertverfahren, steuerliche Grundlagen – habe ich in einem eigenen Beitrag zur Immobilie als Kapitalanlage in Cottbus dargestellt.

Dieser Beitrag setzt danach an und behandelt nur eines: Was ändert sich, wenn Sie nicht eine Wohnung kaufen, sondern das ganze Haus? Ich vermittle seit 2012 Immobilien in Cottbus und der umliegenden Region, und die Unterschiede sind größer, als die Renditeformel vermuten lässt.

Ein ganzes Haus ist rechtlich etwas anderes als eine Anlagewohnung

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie Sondereigentum plus einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Vieles ist damit fremdbestimmt und zugleich abgefedert: Die Eigentümergemeinschaft beschließt über das Dach, die Verwaltung ist bestellt, die Rücklage existiert bereits.

Beim Mehrfamilienhaus fällt diese Ebene weg. Sie sind Alleineigentümer des Grundstücks samt Gebäude.

	Eigentumswohnung als Anlage	Mehrfamilienhaus
Entscheidungen am Gebäude	Beschluss der Eigentümerversammlung	allein Sie
Rücklage	gemeinschaftliche Erhaltungsrücklage vorhanden	Sie bilden sie selbst – oder eben nicht
Verwaltung	WEG-Verwalter bestellt	Sie beauftragen oder machen es selbst
Leerstandsrisiko	ein Ausfall trifft 100 % der Einnahmen	verteilt sich über mehrere Einheiten
Unterlagenlage	Teilungserklärung, Protokolle, Jahresabrechnung	Mieterliste, Nebenkostenabrechnungen, Bauunterlagen
Handlungsspielraum	begrenzt	Sanierung, Neuvermietung, Nutzungsänderung liegen bei Ihnen

Für die Rendite heißt das zweierlei. Der Freiheitsgewinn ist real: Sie können modernisieren, wann es sich rechnet, und müssen keine Mehrheit dafür gewinnen. Der Kostenübergang ist ebenso real: Es gibt niemanden, der für Sie zurückgelegt hat. Was ein Voreigentümer bei der Instandhaltung gespart hat, zahlen Sie.

Was unterscheidet die Rendite eines Mehrfamilienhauses von der einer Anlagewohnung?

Die Formel bleibt gleich, die Risikoverteilung ändert sich. Beim Mehrfamilienhaus streut der Leerstand über mehrere Einheiten, dafür tragen Sie Dach, Fassade, Heizung und Leitungen ohne Eigentümergemeinschaft und ohne bestehende Rücklage allein. Die Rendite hängt deshalb stärker am Gebäudezustand als bei einer Wohnung im Sondereigentum.

Der Ertrag entsteht aus einem Mieterbestand

Bei einer Anlagewohnung prüfen Sie einen Mietvertrag. Bei einem Mehrfamilienhaus prüfen Sie einen Bestand – und der ist selten homogen.

Typischerweise finden Sie Verträge aus verschiedenen Jahren, mit unterschiedlichen Mieten für vergleichbare Flächen, unterschiedlichen Betriebskostenregelungen und unterschiedlicher Mietdauer. Genau daraus ergibt sich, wie belastbar der ausgewiesene Rohertrag ist:

• Alte Verträge mit niedriger Miete sind kein Mangel, sondern Potenzial – allerdings ein zeitlich gestrecktes, siehe unten.
• Frisch abgeschlossene Verträge auf hohem Niveau stützen die Exposé-Rendite, halten aber nur, solange diese Mieter bleiben.
• Möblierte Vermietung, Staffel- oder Indexmieten verhalten sich bei einer Neubewertung anders als gewöhnliche Verträge.
• Eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss ist ein eigener Fall: Für Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, gilt nach § 578 Abs. 2 BGB nicht das volle Wohnraummietrecht. Wird ein solcher Vertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit. Kündigungsschutz, Laufzeiten und Ausfallrisiko liegen hier anders als in der Wohnung darüber.

Lassen Sie sich deshalb nicht nur die Mieterliste geben, sondern die Verträge selbst – und die Nebenkostenabrechnungen von mindestens drei Jahren. Erst daraus lässt sich ablesen, welcher Teil der Betriebskosten tatsächlich umgelegt wurde und welcher beim Eigentümer hängen blieb.

Zwischenfazit: Beim Mehrfamilienhaus ist die Mieterliste das eigentliche Kaufobjekt. Der Kaufpreis kauft die Substanz, der Ertrag hängt an den Verträgen.

Die Kostenseite: was bei mehreren Einheiten schwerer wiegt

§ 32 Abs. 1 ImmoWertV zählt die Bewirtschaftungskosten abschließend auf: "1. die Verwaltungskosten, 2. die Instandhaltungskosten, 3. das Mietausfallwagnis und 4. die Betriebskosten im Sinne des § 556 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs." Nur die vierte Position ist im Regelfall umlagefähig. Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten nimmt § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich von den Betriebskosten aus – sie bleiben bei Ihnen.

Beim Mehrfamilienhaus schlägt das anders durch als bei einer einzelnen Wohnung:

• Verwaltung wird ab einer gewissen Einheitenzahl zur festen Position. Entweder Sie beauftragen eine Hausverwaltung, dann kostet sie Geld. Oder Sie machen es selbst, dann kostet sie Zeit – die in einer ehrlichen Rechnung ebenfalls einen Wert hat.
• Instandhaltung betrifft das gesamte Gebäude. Dach, Fassade, Heizzentrale, Steig- und Abwasserleitungen sind Einzelposten, die keine Gemeinschaft mit Ihnen teilt.
• Mietausfallwagnis streut zwar über mehrere Einheiten, verschwindet aber nicht. In Häusern mit hoher Fluktuation ist es die realistischste Position, die man am leichtesten unterschätzt.
• Nicht umlagefähige Betriebskostenanteile entstehen vor allem bei Leerstand: Grundsteuer, Versicherung und Allgemeinstrom laufen weiter, nur trägt sie dann niemand außer Ihnen.

Auf der Kaufpreisseite kommt die Grunderwerbsteuer hinzu: Für Grundstücke im Land Brandenburg beträgt der Steuersatz 6,5 Prozent, geregelt im Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 29. November 2010 (GVBl.I/10, Nr. 40), geändert durch Gesetz vom 23. Juni 2015 (GVBl.I/15, Nr. 16), anzuwenden auf Rechtsvorgänge ab dem 1. Juli 2015. Bei den Kaufpreisen, um die es bei einem ganzen Haus geht, ist das ein Betrag, der die Eigenkapitalplanung bestimmt – Banken finanzieren die Nebenkosten in aller Regel nicht mit.

Was der Cottbuser Markt dazu hergibt

Für Cottbus existiert eine amtliche Datengrundlage, und sie ist jeder Portalschätzung überlegen.

Der zuständige Gutachterausschuss. Die Stadt Cottbus/Chóśebuz hat einen eigenen Gutachterausschuss für Grundstückswerte mit eigenem Grundstücksmarktbericht; aktuellstes Berichtsjahr ist 2025. Für das Umland ist ein gemeinsamer Gutachterausschuss der Landkreise Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz zuständig, dessen aktuellster gemeinsamer Bericht aus 2024 stammt. Stadt und Umland sind damit getrennte Datenräume mit unterschiedlichen Berichtsjahren. Wer ein Objekt in Cottbus mit Zahlen aus dem Umlandbericht einordnet, vergleicht zwei verschiedene Märkte.

Der Liegenschaftszinssatz – für Mehrfamilienhäuser die zentrale Größe. § 21 Abs. 2 ImmoWertV definiert: "Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden." Entscheidend ist der Halbsatz "je nach Grundstücksart": Der Wert wird für Mehrfamilienhäuser gesondert abgeleitet und ist ein anderer als für Ein- und Zweifamilienhäuser oder für gemischt genutzte Objekte. Er stammt aus tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen und ist damit der belastbarste Maßstab für die Frage, ob Ihre Renditeerwartung zum Markt passt oder daran vorbeigeht.

Der Bodenwert. Über BORIS Land Brandenburg rufen Sie amtliche Bodenrichtwerte inklusive zurückliegender Stichtage ab; die Auskunft gibt es als PDF. Bei einem Mehrfamilienhaus mit erheblichem Sanierungsstau ist der Bodenanteil oft der stabilere Teil des Werts – und manchmal die eigentliche Erklärung für einen auffällig niedrigen Kaufpreis.

Konkrete Preis-, Miet- oder Faktorspannen für Cottbus nenne ich hier bewusst nicht. Solche Zahlen kursieren reichlich, sind aber ohne Stichtag, Objektart und Quelle nicht belastbar. Die geprüften Werte stehen im Grundstücksmarktbericht der Stadt – und für ein einzelnes Haus zählt ohnehin die Einordnung vor Ort, nicht der Durchschnitt.

Zwischenfazit: Der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser aus dem Cottbuser Marktbericht ist die Zahl, an der Sie Ihre eigene Kalkulation messen sollten. Liegt Ihre Rechnung deutlich darüber, prüfen Sie die Annahmen, nicht das Glück.

Mieterhöhungspotenzial: gilt je Mietverhältnis, nicht je Haus

Ein Haus mit Bestandsmieten unter dem ortsüblichen Niveau wirkt wie liegengebliebene Rendite. Die Anhebung ist aber gesetzlich getaktet – und zwar für jedes Mietverhältnis einzeln.

Nach § 558 Abs. 1 BGB kann die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, wenn die Miete zum Erhöhungszeitpunkt "seit 15 Monaten unverändert ist". § 558 Abs. 3 BGB begrenzt zusätzlich: Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete "nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze)"; in Gemeinden oder Gemeindeteilen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, sind es 15 vom Hundert. Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und Betriebskostenänderungen (§ 560 BGB) bleiben dabei außer Betracht.

Bei acht Wohnungen bedeutet das acht eigene Fristen und acht eigene Dreijahreszeiträume, je nach letzter Anpassung. Ein Haus lässt sich also nicht in einem Schritt auf Marktniveau heben. Setzen Sie das Potenzial gestaffelt über mehrere Jahre an – alles andere ist eine Wunschrechnung. Ob für Cottbus der abgesenkte Satz von 15 Prozent gilt, richtet sich nach der jeweils geltenden Verordnung des Landes Brandenburg und gehört vor dem Kauf geprüft. Für die Vertragsgestaltung selbst ist der Fachanwalt für Mietrecht zuständig; ich ordne den Markt ein, keine Rechtsfragen.

Prüf-Checkliste Mehrfamilienhaus

Bereich	Was Sie prüfen	Woher es kommt
Mieterbestand	alle Mietverträge, Mietenliste, Vertragsalter, letzte Anpassung, Fluktuation, Leerstand	Verkäufer, Hausverwaltung
Betriebskosten	Abrechnungen der letzten drei Jahre, tatsächlich umgelegter Anteil, Leerstandskosten	Verkäufer, Hausverwaltung
Eigene Kosten	Verwaltung, Instandhaltungsansatz, Mietausfallwagnis (§ 32 ImmoWertV)	eigene Kalkulation, belegt am Objektzustand
Substanz	Dach, Fassade, Heizzentrale, Elektrik, Steig- und Abwasserleitungen	Ortstermin, bei Zweifeln Sachverständiger
Energie	Energieausweis, Ausweisart, empfohlene Maßnahmen, Zustand der Heizanlage	Verkäufer; Umsetzung über Energieberater
Recht	Grundbuchauszug, Baulasten, Wege- und Wohnrechte, gewerbliche Mietverträge (§ 578 BGB)	Grundbuchamt, Baulastenverzeichnis, Verkäufer
Kaufpreisseite	Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar- und Grundbuchkosten, ggf. Courtage	Kaufvertragsentwurf, Kostenberechnung des Notariats
Markteinordnung	Grundstücksmarktbericht Stadt Cottbus, Liegenschaftszinssatz Mehrfamilienhaus, Bodenrichtwert	Gutachterausschuss, BORIS
Finanzierung	Eigenkapital für Nebenkosten, Zinsbindung, Anschlussrisiko	Bank oder Finanzierung über das Partnernetzwerk

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Häufige Fragen

Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus mehr als mehrere Eigentumswohnungen? Das hängt davon ab, wie viel Verantwortung Sie tragen wollen. Beim Mehrfamilienhaus streut der Leerstand über mehrere Einheiten und Sie entscheiden allein über Sanierungen. Dafür gibt es keine Eigentümergemeinschaft, die Rücklagen gebildet hat, und keinen bestellten Verwalter. Mehrere Wohnungen in verschiedenen Häusern streuen dafür das Standortrisiko.

Welche Unterlagen sollte ich mir vor dem Kauf zeigen lassen? Alle Mietverträge samt Mietenliste, die Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, den aktuellen Grundbuchauszug, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, den Energieausweis sowie Nachweise über durchgeführte Modernisierungen. Die Mietverträge sind dabei wichtiger als das Exposé.

Welche laufenden Kosten kann ich nicht auf die Mieter umlegen? Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. § 1 Abs. 2 BetrKV nimmt beide ausdrücklich vom Begriff der Betriebskosten aus. Zusammen mit dem Mietausfallwagnis bilden sie den Teil der Bewirtschaftungskosten nach § 32 ImmoWertV, der dauerhaft zu Ihren Lasten geht.

Was gilt, wenn im Erdgeschoss eine Gewerbeeinheit vermietet ist? Dann gilt für diese Einheit Gewerbemietrecht. Nach § 578 Abs. 2 BGB sind auf Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, nur bestimmte Wohnraumvorschriften entsprechend anzuwenden. Wird ein solcher Vertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit. Laufzeiten, Kündigungsschutz und Ausfallrisiko unterscheiden sich damit deutlich von den Wohnungen im selben Haus.

Wie schnell kann ich die Mieten nach dem Kauf anheben? Nicht in einem Schritt und nicht für alle Wohnungen gleichzeitig. Voraussetzung ist nach § 558 Abs. 1 BGB, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist; die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB begrenzt die Erhöhung auf 20 Prozent in drei Jahren, in besonders gefährdeten Gemeinden auf 15 Prozent. Jedes Mietverhältnis läuft dabei in seinem eigenen Takt.

Woher bekomme ich belastbare Marktdaten für Cottbus? Vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Cottbus/Chóśebuz mit eigenem Grundstücksmarktbericht, aktuellstes Berichtsjahr 2025. Für das Umland ist der gemeinsame Gutachterausschuss der Landkreise Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz zuständig, aktuellster gemeinsamer Bericht 2024. Bodenrichtwerte rufen Sie über BORIS Land Brandenburg ab.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz, und seit 2012 im Raum Cottbus tätig. Laufende Fachfortbildungen, unter anderem zu Nießbrauch und Wohnungsrechten, zur Wohnflächenberechnung nach WoFlV, zum Erbbaurecht in der Maklerpraxis und zum Mietrecht. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen: von der ersten Anfrage über die Besichtigung vor Ort bis zur Übergabe liegt jeder Schritt in einer Hand – es gibt keine wechselnden Ansprechpartner.

Weiterführend: Immobilie als Kapitalanlage in Cottbus · Suchauftrag für Anlageobjekte · Wertermittlung · Vermietung

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Sie prüfen ein konkretes Mehrfamilienhaus in Cottbus? Schildern Sie mir kurz das Objekt und Ihr Anliegen – ich melde mich zügig zurück, sehe mir Mieterbestand und Substanz vor Ort an und sage Ihnen offen, wenn sich eine Rechnung nicht trägt. Unverbindlich. Den Termin halte ich bei Ihnen zu Hause oder in der Immobilie ab – ich komme zu Ihnen. Am schnellsten per Telefon: 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo oder über das Kontaktformular auf cottbus-immobilienmakler.immo.