Maklerprovision beim Hausverkauf in Cottbus: Wer zahlt was, und wann?

Kurz gesagt

• Verkaufen Sie ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung an eine Privatperson, darf die Maklerprovision nicht mehr einseitig auf den Käufer abgewälzt werden. Entweder zahlen beide gleich viel, oder der Käufer zahlt höchstens so viel wie Sie (§§ 656c, 656d BGB).
• Diese Regel gilt seit dem 23. Dezember 2020. Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke, Gewerbeobjekte und Käufer, die kein Verbraucher sind, gilt sie nicht.
• Ein Haus mit Einliegerwohnung zählt nach der Gesetzesbegründung in der Regel noch als Einfamilienhaus. Beim Zweifamilienhaus wird es eine Frage des Einzelfalls.
• Fällig wird die Provision erst, wenn der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist. Ohne Verkauf keine Provision.
• Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Sie ist Verhandlungssache und gehört schriftlich in den Maklervertrag.

Die Frage nach der Maklerprovision kommt in fast jedem Erstgespräch, und meistens erst ganz am Ende, ein bisschen verlegen, als wäre sie unhöflich. Sie ist nicht unhöflich. Sie ist berechtigt. Wer sein Haus in Cottbus verkauft, will wissen, welcher Betrag am Ende vom Kaufpreis übrig bleibt. Und seit der Gesetzesänderung von 2020 hängt die Antwort auf „Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?" an Details, die viele Eigentümer nicht kennen: an der Art des Hauses, an der Person des Käufers und am Wortlaut des Maklervertrags.

Ich bin Sebastian Stelzig und seit 2012 als Immobilienmakler im Raum Cottbus tätig. In diesem Artikel erkläre ich die Rechtslage so, wie ich sie Eigentümern am Küchentisch erkläre: mit dem Gesetzestext, ohne Fachchinesisch und mit einem Blick auf die Häuser, die hier in der Region typischerweise verkauft werden. Eine Prozentzahl werden Sie hier nicht finden. Warum, steht weiter unten.

Was sich 2020 geändert hat und warum Verkäufer das betrifft

Bis Ende 2020 war es in vielen Regionen üblich, dass der Käufer die Provision allein trug. Der Verkäufer beauftragte den Makler, bezahlt hat ein anderer. Damit hat der Gesetzgeber Schluss gemacht. Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" hat vier neue Paragrafen ins BGB geschrieben, die §§ 656a bis 656d. Nach der Übergangsvorschrift in Art. 229 § 53 EGBGB gilt für Rechtsverhältnisse, die vor dem 23. Dezember 2020 entstanden sind, noch das alte Recht. Alles, was danach beauftragt wurde, fällt unter die neuen Regeln.

Im Kern gibt es seitdem zwei erlaubte Modelle. Welches greift, hängt davon ab, mit wem der Makler einen Vertrag hat.

Modell 1: Der Makler ist für beide Seiten tätig. Dann schreibt § 656c Abs. 1 BGB vor, dass sich Verkäufer und Käufer „in gleicher Höhe verpflichten". Halbe-halbe also, bezogen auf den vereinbarten Betrag. Ein Vertrag, der davon abweicht, ist nach Absatz 2 unwirksam, und zwar der ganze Maklervertrag, nicht nur die Klausel.

Modell 2: Nur Sie als Verkäufer haben den Makler beauftragt. Dann dürfen Sie einen Teil der Provision an den Käufer weitergeben, aber nach § 656d Abs. 1 BGB nur, wenn Sie selbst „mindestens in gleicher Höhe verpflichtet" bleiben. Mehr als die Hälfte kann der Käufer also nicht übernehmen. Und sein Anteil wird erst fällig, wenn Sie Ihren Anteil bezahlt haben und das nachgewiesen ist.

Zwei Feinheiten aus § 656c stehen selten in Ratgebern, sind in der Praxis aber wichtig:

• Arbeitet der Makler für eine Seite unentgeltlich, darf er sich auch von der anderen Seite keinen Maklerlohn versprechen lassen. Das Modell „für den Verkäufer provisionsfrei, der Käufer zahlt alles" ist bei Einfamilienhäusern an Verbraucher damit vom Tisch.
• Erlässt der Makler einer Seite nachträglich einen Teil der Provision, wirkt das automatisch auch zugunsten der anderen Seite. Davon kann vertraglich nicht abgewichen werden.

Zwischenfazit: Die Provision lässt sich nicht mehr komplett auf den Käufer schieben. Ob die Regel bei Ihrem Verkauf überhaupt greift, entscheiden aber zwei Fragen, die Sie vorher klären sollten: Was verkaufen Sie, und an wen?

Gilt die Teilung bei Ihrem Haus? Die zwei Prüffragen

Die Teilungsregel ist kein allgemeines Prinzip für jeden Immobilienverkauf. Sie hat einen sachlichen und einen persönlichen Anwendungsbereich, und beide müssen erfüllt sein.

Erste Frage: Ist das Objekt eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus? Nur dann gelten die §§ 656a bis 656d. Was ein Einfamilienhaus ist, definiert das Gesetz selbst nicht. Die Bundesregierung hat im Gesetzgebungsverfahren ausdrücklich darauf verwiesen, das der Rechtsprechung im Einzelfall zu überlassen, und eine Auslegungshilfe mitgegeben. In ihrer Gegenäußerung in der Bundestagsdrucksache 19/15827 heißt es, ein Einfamilienhaus sei ein Gebäude, „welches in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient". Und weiter: „weitere Wohnungen von untergeordneter Bedeutung (zum Beispiel eine Einliegerwohnung)" seien „unschädlich".

Zweite Frage: Ist der Käufer ein Verbraucher? § 656b BGB sagt es in einem Satz: „Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist." Kauft eine GmbH, eine gewerbliche Wohnungsgesellschaft oder ein Händler, ist die Aufteilung frei verhandelbar.

Die folgende Übersicht fasst zusammen, wo die Teilung greift und wo nicht:

Was wird verkauft?	Käufer ist Privatperson	Käufer ist Unternehmen
Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus	Teilung gilt	frei verhandelbar
Haus mit Einliegerwohnung (untergeordnet)	Teilung gilt nach der Auslegungshilfe in der Regel	frei verhandelbar
Zweifamilienhaus mit zwei gleichwertigen Wohnungen	Einzelfall, rechtlich offen	frei verhandelbar
Eigentumswohnung	Teilung gilt	frei verhandelbar
Mehrfamilienhaus	frei verhandelbar	frei verhandelbar
Unbebautes Grundstück	frei verhandelbar	frei verhandelbar
Gewerbeobjekt, Wohn- und Geschäftshaus	frei verhandelbar bzw. Einzelfall	frei verhandelbar

Bei Doppelhaushälfte und Reihenhaus passt die Auslegungshilfe ohne Mühe: ein Gebäude, ein Haushalt. Beim Zweifamilienhaus mit zwei vollwertigen, getrennt nutzbaren Wohnungen wird es dagegen eng. Hier trifft das Gesetz keine eindeutige Aussage, und ich werde Ihnen an dieser Stelle auch keine vorgaukeln. Wenn Ihr Haus in diese Grauzone fällt, gehört die Frage vor Vertragsschluss zu Notar oder Fachanwalt. Wie es beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks aussieht, habe ich im Beitrag Grundstück verkaufen in Cottbus ausführlicher beschrieben.

Warum diese Abgrenzung gerade in Cottbus und im Umland mehr als eine Fußnote ist, zeigt der Blick in den amtlichen Marktbericht.

Cottbus und Spree-Neiße: Warum die Hausart hier so oft die Frage ist

Wer im Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses der Stadt Cottbus/Chóśebuz nach Hauspreisen sucht, findet sie in Kapitel 8.2.1 unter der Überschrift Ein- und Zweifamilienhäuser. Der Ausschuss hat 71 solcher Objekte ausgewertet und führt beide Hausarten in einer gemeinsamen Gruppe. Für die Wertermittlung ist das sinnvoll, weil sich beide Hausarten am Markt ähnlich verhalten. Für die Maklerprovision trennt das Gesetz dagegen scharf: Das Einfamilienhaus fällt unter die Teilungsregel, das Zweifamilienhaus womöglich nicht. Insgesamt registrierte der Ausschuss 2025 in Cottbus 206 Verträge über bebaute Grundstücke.

Im Umland, für das der gemeinsame Gutachterausschuss der Landkreise Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz zuständig ist, sieht der Bestand oft noch gemischter aus. Zwischen Peitz, Guben, Spremberg und Forst stehen viele Häuser mit ausgebautem Dachgeschoss als Einliegerwohnung, ehemalige Hofstellen mit Nebengebäuden, Siedlungshäuser, in denen früher zwei Generationen getrennt gewohnt haben, und Wohnhäuser mit einem kleinen Laden oder einer Werkstatt im Erdgeschoss. Jede dieser Konstellationen wirft dieselbe Frage auf: Dient das Gebäude „in erster Linie" einem Haushalt?

Dazu kommt die Marktlage. Für Einfamilienhäuser im Umland meldet der gemeinsame Ausschuss in seinem aktuellen Bericht für das Jahr 2024 „stagnierende bis leicht sinkende Preise". In einem solchen Markt rechnen Käufer genauer. Wer als Verkäufer die Provisionsfrage im Exposé sauber und rechtlich richtig beantwortet, nimmt einem Interessenten eine Unsicherheit, bevor sie zum Verhandlungsargument wird.

Beide Berichte finden Sie bei den Gutachterausschüssen des Landes Brandenburg. Beachten Sie die unterschiedlichen Berichtsjahre: 2025 für die Stadt Cottbus, 2024 für das Umland. Die Zahlen lassen sich deshalb nicht direkt gegeneinander stellen.

Quellenvermerk: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://gutachterausschuss.brandenburg.de

Zwischenfazit: In Cottbus und im Landkreis Spree-Neiße ist die Frage „Einfamilienhaus oder nicht?" häufiger offen als in Regionen mit einheitlichem Neubaubestand. Bevor Sie über die Höhe sprechen, sollte feststehen, welches Modell überhaupt zulässig ist. Damit zur Frage, wann tatsächlich gezahlt wird.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Die Maklerprovision ist erst fällig, wenn der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist, und zwar infolge der Tätigkeit des Maklers (§ 652 Abs. 1 BGB). Ohne notariellen Kaufvertrag keine Provision. Hängt der Vertrag an einer aufschiebenden Bedingung, wird die Provision erst mit deren Eintritt fällig. Aufwendungen wie Inserate oder Fotos darf der Makler nur verlangen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist.

So steht es in § 652 BGB, und daran hat die Reform von 2020 nichts geändert. Für Sie als Verkäufer bedeutet das zweierlei. Erstens: Platzt der Verkauf vor dem Notartermin, schulden Sie keine Provision, solange im Vertrag nichts anderes zu Aufwendungen steht. Zweitens: Lesen Sie genau, ob Ihr Maklervertrag einen Aufwendungsersatz vorsieht. Er ist erlaubt, aber nur, wenn Sie ihm zugestimmt haben.

Beim Modell 2 kommt die Reihenfolge aus § 656d hinzu. Der Anteil des Käufers wird erst fällig, wenn Sie Ihren Anteil bezahlt haben und das nachgewiesen ist. In der Praxis heißt das: Ihre Zahlung ist der Startschuss. Verzögert sie sich, wartet auch der Makler auf den zweiten Teil.

Höhe der Provision: Warum Sie hier keine Prozentzahl finden

Das BGB legt für den Kauf keine Höhe der Maklerprovision fest. Die §§ 652 bis 656d regeln, wer zahlt, wann und in welchem Verhältnis, aber nicht, wie viel. Die Höhe ist Vereinbarungssache zwischen Ihnen und Ihrem Makler.

Im Internet kursieren dazu pauschale Prozentsätze, gern mit dem Zusatz „üblich in Brandenburg". Ich nenne hier bewusst keinen. Eine Zahl ohne Objekt, Aufwand und Leistungsumfang wäre genauso unseriös wie ein Quadratmeterpreis für „ein Haus in Cottbus". Ein Siedlungshaus in Sandow, das in drei Wochen verkauft ist, macht eine andere Arbeit als eine Hofstelle mit Wohnrecht im Grundbuch, für die man den richtigen Käufer erst finden muss. Die Höhe bespreche ich deshalb im Gespräch bei Ihnen, nachdem ich das Objekt gesehen habe, und sie steht danach schwarz auf weiß im Vertrag.

Was Sie für den Vergleich verschiedener Angebote wissen sollten: Vergleichen Sie nie nur den Prozentsatz, sondern immer auch, was dafür geleistet wird. Wer übernimmt die Wertermittlung vor Ort? Wer erstellt fehlende Grundrisse und den Energieausweis? Wer führt die Besichtigungen, und wer filtert vorher die Anfragen? Wer begleitet zum Notar und zur Schlüsselübergabe? Bei mir liegt das alles in einer Hand. Wie die einzelnen Etappen aussehen, steht im Ablauf eines Verkaufsmandats.

Zwischenfazit: Fällig wird nur bei Erfolg, die Höhe ist frei verhandelbar, der Rahmen der Aufteilung ist es nicht. Was davon in Ihrem Vertrag stehen muss, zeigt die folgende Checkliste.

Checkliste: Was in Ihrem Maklervertrag stehen sollte

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser schreibt § 656a BGB die Textform vor. Ein Handschlag oder ein Telefonat reicht nicht, eine E-Mail mit dem vollständigen Vertragsinhalt schon. Prüfen Sie vor der Unterschrift:

• Vertragsparteien: Wer hat den Makler beauftragt, nur Sie oder auch der Käufer? Daraus folgt, ob Modell 1 oder Modell 2 gilt.
• Objektart: Ist klar beschrieben, was verkauft wird? Bei Einliegerwohnung oder zweiter Wohnung sollte die Einordnung vorher geklärt sein.
• Höhe: Ist die Provision als Prozentsatz oder Betrag eindeutig genannt, und ist geregelt, ob sich die Angabe inklusive oder zuzüglich Umsatzsteuer versteht?
• Aufteilung: Bei Modell 1 gleich hohe Anteile für beide Seiten. Bei Modell 2 trägt der Käufer höchstens so viel wie Sie.
• Fälligkeit: Erst mit wirksamem Kaufvertrag. Bei Modell 2 der Käuferanteil erst nach Ihrer Zahlung.
• Aufwendungsersatz: Steht einer drin? Wenn ja, für welche Posten und bis zu welcher Höhe?
• Laufzeit und Art des Auftrags: Einfacher Auftrag oder Alleinauftrag, und wie lange gilt er?
• Leistungsumfang: Was genau übernimmt der Makler, von der Wertermittlung bis zur Übergabe?

Ob die Provision in Ihrer Steuererklärung eine Rolle spielt, etwa bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte, ist eine Frage für Ihren Steuerberater. Das erkläre ich gern so weit, dass Sie wissen, worum es geht, die Beratung selbst übernehme ich nicht.

Wenn Sie noch grundsätzlich abwägen, ob Sie überhaupt mit einem Makler verkaufen wollen, finden Sie im Ratgeber mit Makler oder privat verkaufen die wichtigsten Punkte. Und welche Schritte vor dem ersten Inserat stehen, beschreibe ich in Haus verkaufen in Cottbus: was vorher zu klären ist.

Häufige Fragen zur Maklerprovision beim Hausverkauf

Muss der Verkäufer die Maklerprovision zahlen?

Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen an Privatkäufer: ja, zumindest zur Hälfte, wenn er den Makler beauftragt hat. Er kann höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben (§ 656d BGB). Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen beide den gleichen Anteil (§ 656c BGB).

Kann ich die Provision komplett auf den Käufer abwälzen?

Nicht bei einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung, die an einen Verbraucher verkauft wird. Eine solche Vereinbarung wäre unwirksam. Anders beim Mehrfamilienhaus, beim unbebauten Grundstück, beim Gewerbeobjekt oder wenn der Käufer ein Unternehmen ist. Dort ist die Aufteilung frei verhandelbar.

Zählt ein Haus mit Einliegerwohnung als Einfamilienhaus?

Nach der Gesetzesbegründung in der Regel ja. Die Bundesregierung nennt die Einliegerwohnung ausdrücklich als Beispiel für eine Wohnung „von untergeordneter Bedeutung", die „unschädlich" ist. Entscheidend ist, ob das Gebäude in erster Linie einem Haushalt dient. Abschließend entscheiden Gerichte im Einzelfall.

Muss ich zahlen, wenn der Verkauf platzt?

Nein. Die Provision entsteht nach § 652 BGB nur, wenn der Kaufvertrag infolge der Maklertätigkeit zustande kommt. Platzt der Verkauf vor dem Notartermin, ist keine Provision geschuldet. Aufwendungsersatz ist nur geschuldet, wenn er ausdrücklich vereinbart wurde.

Gilt die Teilung auch, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?

Ja, sofern es ein Einfamilienhaus ist und der Käufer Verbraucher ist. Wie Sie das Haus erworben haben, spielt für die Teilungsregel keine Rolle. Bei einer Erbengemeinschaft sollten vorher alle Miterben den Maklervertrag mittragen. Die erbrechtlichen Fragen gehören zum Notar oder Fachanwalt.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Cottbus?

Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht, sie wird zwischen Eigentümer und Makler vereinbart. Ich bespreche sie im Gespräch vor Ort, nachdem ich das Objekt und den Aufwand kenne, und halte sie anschließend im Vertrag in Textform fest.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz, und seit 2012 im Raum Cottbus tätig. Zu seinen absolvierten Fachfortbildungen gehören Nießbrauch und Wohnungsrechte, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und die neuen Heizungsrichtlinien.

Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen. Beratung, Wertermittlung, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin und Übergabe liegen in einer Hand, ohne wechselnde Ansprechpartner. Ein Ladengeschäft gibt es bewusst nicht: Termine finden bei Ihnen zu Hause oder in Ihrer Immobilie statt.

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Sie wollen wissen, was bei Ihrem Hausverkauf gilt? Schildern Sie mir kurz, um welches Haus es geht. Ich ordne mit Ihnen ein, ob die Teilungsregel greift, ob ein Verkauf oder doch eine Vermietung besser passt und was der nächste sinnvolle Schritt ist. Das erste Beratungsgespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt. Rufen Sie an: 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo · oder über das Eigentümerformular.