Makler beauftragen in Spremberg: Worauf Sie achten sollten

Kurz gesagt

• In den Spremberger Wohnlagen reichen die Bodenrichtwerte von 9 €/m² in Türkendorf bis 110 €/m² im Zentrum. Ein Makler sollte den Wert Ihrer Zone ohne Nachschlagen kennen oder ihn mitbringen.
• Cottbuser Preise gelten hier nicht. Für Spremberg ist ein anderer Gutachterausschuss zuständig, und in den kleinen Ortsteilen gibt es kaum Vergleichsverkäufe.
• Sanierungsgebiet, Erholungsgebiet, Fernwärme: Das sind die Spremberger Fragen, die vor dem ersten Inserat geklärt sein müssen.
• Im Vertrag lohnt ein Blick auf zwei Stellen: Laufzeit des Alleinauftrags und Gebühren, die ohne Verkauf fällig werden.

Angenommen, zwei Makler waren bei Ihnen in Spremberg. Der eine hat eine Mappe mit Cottbuser Marktzahlen dabei und nennt nach zwanzig Minuten einen Preis. Die andere will erst wissen, ob das Haus im Sanierungsgebiet liegt. Wer in Spremberg einen Makler beauftragen will, sollte zuerst darauf achten, welche Fragen er stellt.

Die allgemeinen Prüfpunkte, also Erlaubnis nach § 34c GewO, Fragen fürs Erstgespräch, Textform und Widerrufsrecht, habe ich im Ratgeber Makler beauftragen: die allgemeinen Prüfpunkte ausführlich beschrieben. Sie gelten in Spremberg genauso. Hier geht es um das, was dazukommt. Ich bin seit 2012 als Makler im Raum Cottbus tätig, Spremberg gehört zu meinem Vermarktungsgebiet. Sie lesen also die Sicht eines Maklers. Die Kriterien können Sie trotzdem an jedem prüfen, auch an mir.

Worauf sollten Sie achten, wenn Sie in Spremberg einen Makler beauftragen?

Achten Sie in Spremberg darauf, dass der Makler den Bodenrichtwert Ihrer Zone kennt, seinen Preis aus Spree-Neiße-Daten statt aus Cottbuser Zahlen herleitet und vor dem Inserat prüft, ob Ihr Haus im Sanierungsgebiet liegt, Fernwärme bezieht oder in einem Erholungsgebiet steht. Im Vertrag sollten Laufzeit und Kündigungsfrist klar lesbar sein, und Kosten ohne Verkauf, etwa für Inserate oder Fotos, sollten nur anfallen, wenn sie ausdrücklich im Vertrag stehen.

Am stärksten hängt der Preis an der Lage, deshalb zuerst dazu.

Kennt er die Spremberger Lagen?

Spremberg hat knapp 21.000 Einwohner (Stand Ende 2025), aber Lagen, die so weit auseinanderliegen wie in einer viel größeren Stadt. Zum Stichtag 01.01.2026 liegt der Bodenrichtwert im Zentrum bei 110 €/m², ein Jahr vorher waren es 90 €/m². Laut Gutachterausschuss war das die stärkste Anhebung im ganzen Landkreis. Auf dem Georgenberg und in Slamen Süd sind es 50 €/m², im Wohngebiet Georgenberg IIa dagegen 80 €/m², am Kollerberg 25 €/m², in Türkendorf 9 €/m² (Quelle: BORIS Brandenburg, abgerufen am 16.10.2026).

Bodenrichtwerte sind keine Hauspreise. Sie zeigen aber, wie grob ein Durchschnitt hier wäre. Wer Ihnen für ein Haus in Slamen einen Quadratmeterpreis "für Spremberg" nennt, rechnet mit einer Zahl, die es so nicht gibt. Wie Sie daraus den Bodenwert Ihres Grundstücks berechnen, erkläre ich im Ratgeber wie aus dem Richtwert ein Bodenwert wird.

Cottbus hat einen eigenen Gutachterausschuss, Spremberg nicht: Es gehört zum gemeinsamen Ausschuss der Landkreise Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz. Dessen Grundstücksmarktbericht 2024 weist für freistehende Einfamilienhäuser in beiden Landkreisen 254 Kauffälle mit einem Median von 150.000 Euro aus. Spremberg allein wird dort nicht ausgewertet. Eine Mappe mit Cottbuser Marktzahlen sieht beim Termin gut aus, für Ihr Haus taugt sie wenig.

Die Testfrage ist deshalb einfach: Welcher Bodenrichtwert gilt für meine Zone, und aus welchem Marktbericht stammen Ihre Vergleichsdaten? Die Antwort dauert eine Minute, wenn sich der Makler vorbereitet hat. Schwieriger wird es dort, wo es kaum Vergleichsverkäufe gibt. Darum geht es als Nächstes.

Wie leitet er den Preis her, wenn kaum jemand verkauft?

Hier wird es in Spremberg schwierig, und ehrlich gesagt ist das auch für mich jedes Mal Arbeit. In Hornow, Lieskau, Schönheide oder Türkendorf gibt es kaum Vergleichsverkäufe. Eine Statistik hilft dort nicht weiter. Der Wert muss aus dem Objekt selbst kommen: Bausubstanz, Baujahr, was seit dem Bau gemacht wurde, Grundstück, Rechte im Grundbuch. Ich nenne deshalb nie einen Wert ohne Besichtigung, und ich biete bewusst keinen Online-Rechner an. Je nach Objekt rechne ich mit dem Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren, oft mit einer Kombination.

Dazu kommen zwei Spremberger Eigenheiten. Große Grundstücke mit Hinterland lassen sich nicht komplett zum Ortswert rechnen. In Graustein, Groß Luja und Terpe gelten für bebaute Flächen im Außenbereich eigene Richtwerte von 6 bis 8 €/m². Wer das ganze Grundstück mit dem Wert der Dorflage rechnet, liegt deutlich zu hoch.

Ein gedachtes Beispiel: Eine Eigentümerin in Groß Luja will ihr Elternhaus verkaufen, das Grundstück reicht weit nach hinten. Ihre Frage ist, ob der Garten voll mitzählt. Beim Termin vor Ort trenne ich die Hoffläche vom Hinterland und bewerte beide Teile getrennt. Am Ende steht ein Preis, den sie jedem Käufer Fläche für Fläche erklären kann.

In Trattendorf und Schwarze Pumpe stehen Siedlungshäuser neben Wohnblöcken. Für ein Einfamilienhaus gilt dort ein anderer Markt als für die Wohnung im Block nebenan. Ein Makler, der beides in einen Topf wirft, verschenkt beim Haus Geld oder setzt die Wohnung zu hoch an.

Zwischenfazit: In Spremberg sagt die Zone mehr über den Preis als der Stadtname. Wer seinen Preis nicht aus Ihrer Lage und Ihrem Objekt herleiten kann, wird ihn später korrigieren müssen. Was vor dem ersten Inserat sonst noch geklärt sein muss, kommt jetzt.

Was er vor dem ersten Inserat klären muss

Käufer in Spremberg fragen nach Dingen, die es in Cottbus so nicht oder seltener gibt. Die Antworten sollte Ihr Makler haben, bevor jemand fragt. Es geht um fünf Punkte:

• Sanierungsgebiet: Ist ein Ausgleichsbetrag offen?
• Erholungsgebiet: Ist dauerhaftes Wohnen erlaubt?
• Fernwärme: Wie ist der aktuelle Stand?
• Kleine Ortsteile: Wie steht es um Zufahrt, Abwasser und Rechte Dritter?
• Käufer: Für wen wird das Exposé geschrieben?

Liegt Ihr Haus in den Sanierungsgebieten "Spreeinsel" oder "Erweiterter Stadtkern", kann ein Ausgleichsbetrag offen sein. Käufer wollen wissen, ob er schon gezahlt ist und wer ihn trägt. Eine Antwort wie "das klärt der Notar" ist der Moment, in dem ein Käufer am Tisch innerlich einen Abschlag einpreist.

Rund um Bühlow an der Talsperre stehen Bungalows und Wochenendhäuser in ausgewiesenen Erholungsgebieten, mit eigenen Bodenrichtwerten von 8 bis 10 €/m². Ob dort dauerhaftes Wohnen erlaubt ist, entscheidet darüber, wer überhaupt als Käufer in Frage kommt. Das prüfe ich vor jedem Verkauf, und das sollte jeder Makler tun.

Nach der Fernwärme fragt bei meinen Besichtigungen fast jeder Käufer. Laut Beteiligungsbericht der Stadt hat der bisherige Erzeuger Ende 2024 angekündigt, die Lieferung an die Städtischen Werke einzustellen. Im Juni 2026 hat die Stadt einen kommunalen Wärmeplan beschlossen. Was das für Ihr Haus heißt, gehört geklärt, bevor das Haus online geht, nicht erst bei der zweiten Besichtigung.

In den kleinen Ortsteilen kommen Zufahrt, Abwasser und eingetragene Rechte Dritter dazu. Ein Wegerecht für den Nachbarn oder eine fehlende Kanalanbindung verändern den Kreis der Käufer.

Und wer kauft überhaupt? Familien suchen meist auf dem Georgenberg, in Slamen, in den Neubaugebieten oder in Sellessen. Sie rechnen eng mit der Bank und fragen früh nach Heizung, Dach und Energieausweis. Dazu kommen Beschäftigte aus dem Industriepark Schwarze Pumpe, wo der Zweckverband rund 120 Unternehmen mit etwa 5.500 Beschäftigten zählt. Pendler nach Cottbus vergleichen oft ein Haus in Spremberg mit einem Neubau im Cottbuser Umland. Ein Exposé, das diese Leute nicht anspricht, bringt Anfragen, aber die falschen. Alles bis hierhin passt in acht Fragen, die Sie beim Termin stellen können.

Checkliste: acht Fragen speziell für Spremberg

Die allgemeinen Fragen zu Erlaubnis, Besichtigungen und Rückmeldung finden Sie im Ratgeber zu den allgemeinen Prüfpunkten. Diese acht kommen in Spremberg dazu. Legen Sie die Tabelle beim Termin neben sich.

Ihre Frage	Gute Antwort	Warnsignal
Welcher Bodenrichtwert gilt für meine Zone?	ein konkreter Wert mit Stichtag 01.01.2026	ein Durchschnitt "für Spremberg"
Woher stammen Ihre Vergleichsdaten?	Marktbericht des Gutachterausschusses Spree-Neiße/OSL	Cottbuser Zahlen oder Angebotspreise aus Portalen
Wie leiten Sie den Preis her, wenn es hier kaum Verkäufe gibt?	Herleitung aus dem Objekt nach Besichtigung	Preis schon am Telefon
Liegt mein Haus im Sanierungsgebiet?	weiß es oder prüft es vor dem Inserat	"Das ist nicht wichtig"
Ist mein Grundstück teilweise Außenbereich?	rechnet die Teilflächen getrennt	ganzes Grundstück zum Ortswert
Was sagen Sie Käufern zur Fernwärme?	aktueller Stand, vor dem Inserat geklärt	"Das klären wir, wenn jemand fragt"
Für welche Käufer schreiben Sie das Exposé?	eine konkrete Gruppe mit Begründung	"für alle"
Wie lange läuft der Vertrag, und was kostet er ohne Verkauf?	Laufzeit und Frist im Vertragstext, Kosten ohne Verkauf nur, wenn ausdrücklich vereinbart	Frist nur in einer Anlage, Gebühren unabhängig vom Erfolg

Zwischenfazit: Die ersten sieben Fragen zeigen, ob jemand Spremberg kennt. Die achte zeigt, ob er fair mit Ihnen umgeht. Was dahinter steckt, erkläre ich im nächsten Abschnitt.

Zwei Klauseln im Vertrag, die Sie kennen sollten

Textform, Widerrufsrecht und die Teilung der Provision habe ich in den Ratgebern zu den allgemeinen Prüfpunkten und zur Maklerprovision beim Hausverkauf erklärt. Zwei Gerichtsentscheidungen kommen dort nicht vor, und beide helfen beim Lesen eines Vertrags.

Die Laufzeit beim Alleinauftrag

Mit einem Alleinauftrag verpflichten Sie sich, für eine feste Zeit nur mit diesem einen Makler zu arbeiten. Ob Sie in dieser Zeit selbst verkaufen dürfen, hängt von der Ausgestaltung ab, den Unterschied erkläre ich in den allgemeinen Prüfpunkten. Umso wichtiger ist, wie lange die Bindung dauert. Für solche Verträge in Allgemeinen Geschäftsbedingungen hält der Bundesgerichtshof eine Bindung von sechs Monaten "regelmäßig" für angemessen. Auch eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate, wenn Sie nicht vier Wochen vorher kündigen, ist danach grundsätzlich zulässig. Im entschiedenen Fall war die Klausel trotzdem unwirksam, weil die Kündigungsfrist nur in einer Anlage zum Formularvertrag stand (BGH, Urteil vom 28.05.2020, I ZR 40/19). Für Sie heißt das: Laufzeit, Verlängerung und Frist gehören in den Vertragstext selbst. Steht dort eine deutlich längere Erstlaufzeit, fragen Sie, warum.

Gebühren ohne Erfolg

Nach § 652 BGB ist der Maklerlohn nur geschuldet, wenn der Kaufvertrag durch die Arbeit des Maklers zustande kommt. Aufwendungen muss der Kunde nur ersetzen, wenn das vereinbart ist. Lesen Sie also nach, ob Inserate, Fotos oder Fahrten auch ohne Verkauf bezahlt werden sollen. Für die Käuferseite hat der BGH 2023 eine in AGB vereinbarte Reservierungsgebühr, die Kaufinteressenten an den Makler zahlen sollten, für unwirksam erklärt. Sie komme einer Provision gleich, die unabhängig vom Erfolg gezahlt wird (BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22).

Ob eine Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, kann Ihnen ein Fachanwalt sagen, eine erste Einschätzung bekommen Sie auch bei der Verbraucherzentrale. Ich gebe dazu keine Rechtsauskunft.

Zwischenfazit: Laufzeit, Verlängerung und Kündigungsfrist gehören in den Vertragstext selbst. Kosten ohne Verkauf fallen nur an, wenn sie ausdrücklich vereinbart sind. Bleibt die Frage, ob Ihr Makler dafür in Spremberg sitzen muss.

Muss Ihr Makler aus Spremberg kommen?

Nein. Entscheidend ist, ob er den Spremberger Markt kennt und sich die Zeit für Ihr Haus nimmt. Ein Büro in der Stadt sagt darüber wenig. Ich habe gar keins, auch nicht in Peitz, wo meine Postanschrift ist. Jeder Termin findet bei Ihnen statt, in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung. Die Besichtigungen führe ich selbst, und eingeladen werden nur Interessenten, deren Anfrage ich vorher geprüft habe. Sie müssen dabei nicht anwesend sein.

Manche Eigentümer wollen zunächst gar nicht verkaufen. Sie wollen wissen, was ihr Haus wert ist, oder ob Vermieten die bessere Wahl wäre. Vermieten heißt: Das Haus bleibt Ihres, die Miete kommt, die Arbeit auch. Ein Verkauf bringt den Wert sofort. Eine Wertermittlung vor Ort liefert beide Zahlen, den realistischen Verkaufspreis und die marktgerechte Miete. Zur Orientierung: Im Geschosswohnungsbau lagen die Nettokaltmieten in Spremberg laut Grundstücksmarktbericht bei 4,10 bis 6,30 €/m², im Schnitt bei 5,20 €/m² (Stand 30.06.2024). Wie ein Verkauf mit mir abläuft, steht unter Ablauf eines Verkaufsmandats. Alle Bodenrichtwerte, Ortsteile und Marktzahlen finden Sie auf der Seite zum Immobilienmarkt Spremberg mit allen Bodenrichtwerten.

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstgespräch gern für Sie ein.

Häufige Fragen

Gelten Cottbuser Immobilienpreise auch für Spremberg? Nein. Cottbus hat einen eigenen Gutachterausschuss, Spremberg gehört zum gemeinsamen Ausschuss der Landkreise Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz. Dessen Marktbericht wertet beide Landkreise zusammen aus. Für Ihr Haus zählen deshalb der Bodenrichtwert Ihrer Zone und eine Herleitung aus dem Objekt selbst.

Ist eine automatische Verlängerung im Alleinauftrag zulässig? Grundsätzlich ja. Für Formularverträge hält der Bundesgerichtshof eine Erstlaufzeit von sechs Monaten regelmäßig für angemessen, mit automatischer Verlängerung um jeweils drei Monate bei vier Wochen Kündigungsfrist. Laufzeit, Verlängerung und Frist sollten im Vertragstext selbst stehen.

Darf ein Makler eine Reservierungsgebühr verlangen? Eine Reservierungsgebühr, die Kaufinteressenten nach den AGB des Maklers zahlen sollen, hat der Bundesgerichtshof 2023 für unwirksam erklärt. Sie gleicht einer Provision ohne Erfolg. Ob eine einzeln ausgehandelte Vereinbarung anders zu bewerten ist, hat der BGH damit nicht entschieden.

Darf in einem Spremberger Erholungsgebiet dauerhaft gewohnt werden? Das hängt von den Festsetzungen für das jeweilige Gebiet ab, nicht vom einzelnen Haus. Rund um Bühlow gelten für die Erholungsgebiete eigene Bodenrichtwerte von 8 bis 10 €/m². Ob dauerhaftes Wohnen erlaubt ist, kläre ich vor jedem Verkauf, denn davon hängt ab, wer als Käufer in Frage kommt.

Muss ich bei den Besichtigungen in Spremberg dabei sein? Nein, müssen Sie nicht. Sie können aber dabei sein. Ich führe die Besichtigungen selbst und lade nur Interessenten ein, deren Anfrage ich vorher geprüft habe.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz. Seit 2012 vermittelt er Immobilien in Cottbus und der umliegenden Region. Dazu kommen Fachfortbildungen, unter anderem zu Nießbrauch und Wohnungsrechten, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und den neuen Heizungsrichtlinien. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen ohne Ladengeschäft: Termine finden bei Ihnen statt, und von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe liegt jeder Schritt in einer Hand.

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