Makler beauftragen in Cottbus: worauf Sie achten sollten

Kurz gesagt

• Ohne Erlaubnis nach § 34c GewO darf niemand gewerbsmäßig Immobilien vermitteln. Ein öffentliches Register dafür gibt es nicht, die zuständige Behörde muss aber im Impressum stehen.
• Entscheidend ist, ob der Preis nach einem Ortstermin hergeleitet und begründet wird. Das höchste Preisversprechen sagt darüber nichts.
• Fragen Sie, wer die Besichtigungen führt und wie Interessenten vorab geprüft werden. Daran erkennen Sie die tatsächliche Arbeitsweise.
• Der Maklervertrag braucht bei Wohnung und Einfamilienhaus die Textform. Unterschreiben Sie als Verbraucher bei sich zu Hause, haben Sie in der Regel 14 Tage Widerrufsrecht.
• Für Cottbus und den Spree-Neiße-Kreis sind getrennte Gutachterausschüsse zuständig. Ein Makler sollte wissen, aus welcher Quelle die Marktdaten für Ihr Objekt kommen.

Wer einen Makler beauftragen will, fragt sich zuerst, worauf er achten soll. Im Netz findet er dazu meist Listen mit Schlagworten wie „seriös", „erfahren", „gut vernetzt". Am Küchentisch hilft Ihnen das wenig. In Cottbus und im Umland ist die Auswahl überschaubar, und das macht sie eher schwerer: Man kennt Namen, aber nicht die Arbeitsweise dahinter.

Ich bin selbst Makler, seit 2012 im Raum Cottbus. Sie lesen hier also keine neutrale Verbraucherinformation, sondern die Sicht von jemandem, dem diese Fragen regelmäßig gestellt werden. Ich halte es trotzdem für richtig, dass Sie sie stellen. Gute Makler bestehen die Prüfung. Die anderen sollten Sie früh erkennen, nicht erst nach drei Monaten Funkstille.

Es geht um vier Dinge: was das Gesetz verlangt, welche Fragen im Erstgespräch Klarheit bringen, was im Vertrag stehen muss und was in Cottbus anders ist als anderswo.

Was das Gesetz von einem Makler verlangt

Der Beruf ist nicht geschützt wie der eines Notars, aber er ist auch nicht frei. Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke oder Wohnräume vermitteln oder nachweisen will, „bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde" (§ 34c Abs. 1 GewO). Ein bloßer Gewerbeschein reicht nicht.

Die Erlaubnis wird versagt, wenn der Antragsteller nicht zuverlässig ist, etwa nach einer Verurteilung wegen Betrugs oder Untreue in den letzten fünf Jahren, oder wenn er in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt (§ 34c Abs. 2 Nr. 1 und 2 GewO). Damit ist nur die Mindestschwelle erreicht.

Eine Korrektur vorweg, weil sie oft falsch zu lesen ist: Die gesetzliche Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren gilt nach dem aktuellen Wortlaut von § 34c Abs. 2a GewO für Wohnimmobilienverwalter, nicht für Makler. Ob sich ein Makler fortbildet, entscheidet er selbst. Fragen Sie danach. Meine Fortbildungen nenne ich in der Autorenbox unten, die Zertifikate finden Sie auf meiner Website unter „Qualifikation".

Und wie prüfen Sie die Erlaubnis? Für Immobilienmakler gibt es kein öffentliches Register. Das Vermittlerregister nach § 11a GewO erfasst Versicherungs-, Finanzanlagen- und Darlehensvermittler, Makler nach § 34c dagegen nicht. Einen praktischen Hebel gibt es trotzdem: Wer eine erlaubnispflichtige Tätigkeit anbietet, muss im Impressum seiner Website die zuständige Aufsichtsbehörde angeben (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 DDG). Fehlt diese Angabe, fragen Sie nach. Bei mir ist es das Gewerbeamt Peitz, das die Erlaubnis erteilt hat.

Zwischenfazit: Die Erlaubnis ist Pflicht, eine Fortbildungspflicht gibt es für Makler nicht. Das Gesetz sortiert also nur die Unzuverlässigen aus. Ob jemand gute Arbeit macht, erfahren Sie erst im Gespräch – und dafür brauchen Sie die richtigen Fragen.

Bevor Sie einen Makler beauftragen: Prüffragen für das Erstgespräch

Das erste Gespräch sagt mehr als jede Bewertung im Netz, wenn Sie gezielt fragen. Die Tabelle ist so aufgebaut, wie ich sie selbst als Eigentümer nutzen würde: links die Frage, in der Mitte, was eine brauchbare Antwort enthält, rechts, wann Sie hellhörig werden sollten. Eine Kurzfassung der wichtigsten Punkte steht auch unter Wer ist der beste Makler in Cottbus?.

Ihre Frage	Eine gute Antwort enthält …	Hellhörig werden Sie, wenn …
Wie kommen Sie auf den Angebotspreis?	eine Herleitung nach Besichtigung: Vergleichsverkäufe, Zustand, Lage, je nach Objekt Sach- oder Ertragswert	eine Zahl fällt, bevor das Haus von innen gesehen wurde
Wer führt die Besichtigungen?	einen Namen und eine klare Zuständigkeit	„das macht dann ein Kollege" oder offenbleibt, wer kommt
Wie wählen Sie Interessenten aus?	Vorabprüfung von Anfragen und Finanzierung, bevor jemand ins Haus kommt	jeder Anfragende einen Termin bekommt
Welche Unterlagen brauchen Sie, und wer besorgt fehlende?	eine konkrete Liste: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse mit Wohnflächenberechnung, Energieausweis	Unterlagen erst „wenn ein Käufer da ist" Thema werden
Wie oft höre ich von Ihnen?	einen Rhythmus: Rückmeldung zu Anfragen, zu jeder Besichtigung, zu Preisgesprächen	„ich melde mich, wenn es etwas Neues gibt"
Was machen Sie nicht?	offen benannte Grenzen, etwa keine Rechts- oder Steuerberatung, kein Einfluss auf Bankentscheidungen	alles zugesagt wird, auch eine Finanzierung „mit Sonderkonditionen"
Was kostet das, und was ist enthalten?	eine klare Angabe zur Provision und zum Leistungsumfang, beides später schriftlich	die Kosten vage bleiben oder Aufwendungen „später besprochen" werden

Die erste Zeile ist mir die wichtigste. Ein hoher Preis im ersten Termin fühlt sich gut an, und genau deshalb funktioniert er als Köder. Wer Ihnen einen Auftrag mit einer Zahl abgewinnt, die er nicht begründen kann, korrigiert sie nach einigen Wochen ohne Anfragen nach unten. Dann ist das Inserat aber schon verbraucht. Warum das so teuer wird, beschreibe ich unter häufige Fehler beim Immobilienverkauf.

Ich selbst nenne deshalb keinen Wert ohne Ortstermin und biete bewusst keinen Online-Rechner an. Das ist manchem Eigentümer zu langsam. Ich halte es für den ehrlicheren Weg. Ein Online-Rechner kennt weder den feuchten Keller noch das neue Dach.

Die Frage nach den Besichtigungen wiegt schwerer, als sie klingt: Dort entscheidet sich, ob ein Interessent ein Angebot abgibt. Und dort stellt er die Fragen, die über den Preis entscheiden, etwa wie alt die Heizung ist oder wann das Dach zuletzt gemacht wurde. Wer das Haus nur aus der Akte kennt, kann sie nicht beantworten. Meine Antwort auf diese Zeile der Tabelle ist kurz: Ich führe jede Besichtigung selbst. Vorher prüfe ich die Anfragen, eingeladen werden nur ernsthafte Interessenten. Sie müssen dabei nicht anwesend sein, können es aber. Wie eine gut vorbereitete Besichtigung abläuft, steht im Beitrag Besichtigungstermine organisieren.

Wie das in der Praxis aussehen kann, zeigt ein gedachtes Beispiel. Angenommen, eine Eigentümerin hat das Haus ihrer Eltern in Cottbus geerbt und lädt zwei Makler zu sich ein. Der erste nennt schon am Telefon einen Preis, der zweite will das Haus erst sehen. Sie stellt beiden die Fragen aus der Tabelle. Beim ersten bleibt offen, wer die Besichtigungen führt, und der Vertragsentwurf hat kein Enddatum. Der zweite leitet den Preis nach dem Rundgang her und legt einen Vertrag in Textform mit Laufzeit vor. Die höhere Zahl hatte der erste, die nachvollziehbare der zweite. Sie beauftragt den zweiten, weil sie weiß, wer ihr Haus zeigt und wann der Vertrag endet.

Zwischenfazit: Achten Sie weniger auf die Höhe des genannten Preises als auf die Begründung, und darauf, ob Sie wissen, wer Ihr Haus zeigt. Was danach schriftlich festgehalten werden muss, regelt der Maklervertrag.

Wenn Sie den Makler beauftragen: Form, Laufzeit, Widerruf

Passt das Gespräch und wollen Sie den Makler beauftragen, folgt der Vertrag. Drei Punkte sollten Sie vor der Unterschrift kennen.

Textform und Mitteilungspflicht

Geht es um den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, „bedarf [der Maklervertrag] der Textform" (§ 656a BGB). Ein Handschlag genügt nicht, eine E-Mail mit vollständigem Inhalt schon. Unmittelbar nach Annahme des Auftrags muss Ihnen der Makler dann in Textform mitteilen, welches Entgelt er verlangt und wie lange der Vertrag läuft (§ 11 MaBV). Bekommen Sie diese Angaben nicht, fehlt etwas.

Einfacher Auftrag oder Alleinauftrag

Beim einfachen Auftrag dürfen Sie parallel weitere Makler beauftragen und selbst verkaufen. Beim Alleinauftrag verpflichten Sie sich, für eine feste Zeit nur mit diesem Makler zu arbeiten. Im Gegenzug sollte der Vertrag festhalten, was der Makler in dieser Zeit konkret für Sie tut. Welche Variante zu Ihnen passt, hängt vom Objekt ab. Achten Sie darauf, dass die Laufzeit im Vertrag steht und geregelt ist, ob Sie währenddessen selbst privat verkaufen dürfen. Als Faustregel gilt: Ein Alleinauftrag ohne klares Enddatum ist ein Warnzeichen. Fragen Sie außerdem, ob sich der Vertrag automatisch verlängert und mit welcher Frist Sie kündigen können.

Widerrufsrecht bei Vertragsschluss zu Hause

Diesen Punkt kennen viele Eigentümer nicht, und er betrifft meine eigene Arbeitsweise unmittelbar. Ich komme immer zu meinen Kunden, nach Hause oder in die Immobilie, ein Büro für Kundentermine habe ich bewusst nicht. Unterschreibt ein Verbraucher den Vertrag dort, ist das rechtlich ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag (§ 312b BGB). Dafür besteht ein Widerrufsrecht (§ 312g Abs. 1 BGB), die Frist beträgt 14 Tage (§ 355 Abs. 2 BGB). Dasselbe gilt in der Regel für Verträge, die ausschließlich per E-Mail oder Telefon zustande kommen (§ 312c BGB).

Die Verbraucherzentrale Brandenburg weist darauf hin, dass sich die Frist ohne ordnungsgemäße Belehrung auf bis zu ein Jahr und 14 Tage verlängern kann (Verbraucherzentrale Brandenburg). Achten Sie also darauf, dass eine Widerrufsbelehrung beiliegt. Ein zweiter Punkt wird oft übersehen: Verlangen Sie ausdrücklich, dass der Makler schon vor Ablauf der Frist mit der Arbeit beginnt, kann bei einem späteren Widerruf Wertersatz für die bis dahin erbrachte Leistung fällig werden (§ 357a Abs. 2 BGB). Ob ein Widerruf in Ihrem konkreten Fall greift, beurteilt ein Anwalt oder die Verbraucherzentrale, nicht der Makler.

Und die Provision? Wer sie zahlt, wann sie fällig wird und warum sie bei Wohnung und Einfamilienhaus geteilt wird, habe ich in Maklerprovision beim Hausverkauf in Cottbus ausführlich erklärt, samt Checkliste für den Vertrag.

Zwischenfazit: Vertrag in Textform, Entgelt und Laufzeit schriftlich, beim Alleinauftrag ein festes Enddatum, bei Unterschrift zu Hause eine Widerrufsbelehrung. Fehlt etwas davon, unterschreiben Sie noch nicht. Was in Cottbus zusätzlich zählt, folgt im nächsten Abschnitt.

Makler beauftragen in Cottbus und im Spree-Neiße-Kreis: was hier anders ist

Alles bisher Gesagte gilt bundesweit. In der Lausitz kommen zwei regionale Punkte dazu.

Stadt und Umland: zwei Gutachterausschüsse

Die kreisfreie Stadt Cottbus/Chóśebuz hat einen eigenen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Für den Landkreis Spree-Neiße ist ein gemeinsamer Ausschuss mit dem Landkreis Oberspreewald-Lausitz zuständig (Übersicht der regionalen Gutachterausschüsse). Bodenrichtwerte und Marktberichte für ein Haus in Ströbitz kommen also aus einer anderen Quelle als für eines in Guben, Spremberg oder Drachhausen. Ein Makler, der in Cottbus verkauft, sollte diese Trennung kennen und Ihnen sagen können, auf welche Daten er sich bei Ihrem Objekt stützt. Deshalb sage ich Ihnen beim Ortstermin, auf welche Daten ich mich bei Ihrem Objekt stütze.

Wer die Erlaubnis vor Ort erteilt

In Brandenburg sind für den Vollzug der Gewerbeordnung grundsätzlich die örtlichen Ordnungsbehörden zuständig (§ 1 Abs. 1 GewRZV). In Cottbus ist das der Servicebereich Gewerbeangelegenheiten im Fachbereich Ordnung und Sicherheit, bei Maklern aus dem Umland die jeweilige Amts- oder Gemeindeverwaltung, bei mir Peitz. Am einfachsten ist trotzdem der direkte Weg: Bitten Sie den Makler, Ihnen die Erlaubnis zu zeigen. Wer eine hat, legt sie vor.

Was ich als Immobilienmakler in Cottbus und im Umland übernehme, finden Sie dort im Überblick. Im nächsten Abschnitt fasse ich die vier Prüfpunkte in einer kurzen Antwort zusammen.

Worauf sollte man achten, wenn man einen Makler beauftragt?

Wenn Sie einen Makler beauftragen, achten Sie auf vier Dinge: eine gültige Erlaubnis nach § 34c GewO, eine Preisherleitung nach Besichtigung statt eines bloßen Preisversprechens, eine klare Antwort darauf, wer Besichtigungen führt und Interessenten vorab prüft, und einen Maklervertrag in Textform mit Laufzeit, Entgelt und Widerrufsbelehrung. Regionale Marktkenntnis ist in Cottbus Grundvoraussetzung.

Zwischenfazit: Gesetz, Gespräch, Vertrag, Region. Stimmen alle vier Punkte, bleibt eine Frage, die sich vor dem Maklerauftrag lohnt: Wollen Sie wirklich verkaufen?

Vor dem Auftrag: verkaufen, vermieten oder erst bewerten?

Nicht jeder, der einen Makler beauftragen will, steht schon fest vor dem Verkauf. Manche haben geerbt und wissen noch nicht, was sie mit dem Haus wollen. Andere möchten erst einmal wissen, wo sie stehen. Die Entscheidung gehört vor die Unterschrift, nicht danach.

• Brauchen Sie das Kapital oder wollen Sie nicht Vermieter sein, spricht das für den Verkauf. Er setzt den Wert sofort frei.
• Wollen Sie das Eigentum behalten und laufende Einnahmen erzielen, passt die Vermietung. Sie bringt aber Verantwortung mit: Mieterauswahl, Instandhaltung, Abrechnung.
• Wissen Sie nicht, was die Immobilie heute wert ist, kommt zuerst eine Wertermittlung vor Ort. Sie liefert beide Zahlen, den realistischen Verkaufspreis und die marktgerechte Miete.

Wenn Sie in Cottbus vermieten wollen, hilft der Beitrag Haus vermieten in Cottbus. Für den Verkauf beschreibt der Ablauf eines Verkaufsmandats die fünf Etappen von der Beratung bis zur Schlüsselübergabe. Wenn Sie noch nicht wissen, welcher Weg passt: Ich komme zu Ihnen, sehe mir die Immobilie an und nenne Ihnen beide Zahlen.

Zum Schluss die Fragen, die mir am Küchentisch am häufigsten gestellt werden.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen seriösen Makler?

An einer Erlaubnis nach § 34c GewO, die er auf Nachfrage vorlegt, an der Aufsichtsbehörde im Impressum, an einer begründeten Preisherleitung nach Besichtigung und an einem Vertrag in Textform mit klarer Laufzeit. Misstrauisch machen sollten Preisversprechen ohne Ortstermin und vage Angaben zu Kosten.

Muss ich den Makler bezahlen, wenn das Haus nicht verkauft wird?

Die Provision wird nach § 652 Abs. 1 BGB nur fällig, wenn der Kaufvertrag infolge der Tätigkeit des Maklers zustande kommt. Aufwendungen muss der Kunde nur ersetzen, wenn das vereinbart ist (§ 652 Abs. 2 BGB). Lesen Sie den Vertrag deshalb auf eine solche Klausel hin.

Kann ich trotz Maklervertrag privat verkaufen?

Beim einfachen Auftrag ja. Beim Alleinauftrag kommt es auf die vereinbarte Ausgestaltung an. Manche Verträge schließen nur weitere Makler aus, andere auch den Eigenverkauf. Klären Sie das vor der Unterschrift und lassen Sie es schriftlich festhalten.

Kann ich einen Maklervertrag widerrufen?

Wenn Sie ihn als Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen haben, etwa bei sich zu Hause, in der Regel ja: innerhalb von 14 Tagen (§ 312g Abs. 1, § 355 Abs. 2 BGB). Bei Verträgen ausschließlich per E-Mail oder Telefon kann ebenfalls ein Widerrufsrecht bestehen. Ob der Widerruf im Einzelfall greift, klärt ein Anwalt oder die Verbraucherzentrale.

Wie lange läuft ein Maklervertrag?

So lange, wie vereinbart. Eine gesetzliche Standardlaufzeit gibt es nicht. Der Makler muss Ihnen die Vertragsdauer nach Annahme des Auftrags aber in Textform mitteilen (§ 11 MaBV). Achten Sie beim Alleinauftrag besonders auf ein festes Enddatum.

Muss der Makler aus Cottbus kommen?

Nein, rechtlich nicht. Praktisch hilft es, wenn er den regionalen Markt kennt: Für Cottbus und den Landkreis Spree-Neiße sind getrennte Gutachterausschüsse zuständig, und ein Makler sollte Ihnen sagen können, auf welche Vergleichsdaten er sich bei Ihrem Objekt stützt.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz. Seit 2012 vermittelt er Immobilien in Cottbus und der umliegenden Region. Dazu kommen laufende Fachfortbildungen, unter anderem zu Nießbrauch und Wohnungsrechten, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und den neuen Heizungsrichtlinien. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen ohne Ladengeschäft: Termine finden bei Ihnen statt, und von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe liegt jeder Schritt in einer Hand.

Stand: 5. November 2026. Der Rechtsstand der zitierten Normen wurde am selben Tag über gesetze-im-internet.de geprüft. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

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