Immobilie als Kapitalanlage in Cottbus: Woran Sie rechnen sollten, bevor Sie kaufen

Kurz gesagt

• Eine Immobilie als Kapitalanlage in Cottbus lebt vom Reinertrag, nicht von der Kaltmiete. Was übrig bleibt, entscheidet sich bei den Bewirtschaftungskosten (§ 32 ImmoWertV).
• Der amtliche Liegenschaftszinssatz für Mietwohngrundstücke sagt Ihnen, wie sich vergleichbare Objekte im Cottbuser Markt tatsächlich verzinsen. Er steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, nicht im Exposé.
• Die Grunderwerbsteuer in Brandenburg beträgt 6,5 Prozent des Kaufpreises (Stand 04.09.2026). Sie fließt nicht in den Kaufpreis, sondern gegen Ihre Rendite.
• Beim Mehrfamilienhaus greift die gesetzliche Provisionsteilung nicht: Sie gilt nur für Wohnung und Einfamilienhaus, und nur wenn der Käufer Verbraucher ist (§§ 656b, 656c BGB).
• Einen veröffentlichten Mietspiegel gibt es in Cottbus derzeit nicht. Die Erhebung für 2026 ist abgeschlossen, die Auswertung läuft. Bis dahin muss die erzielbare Miete anders begründet werden.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage in Cottbus sucht, rechnet meistens zuerst die Bruttomietrendite aus: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Diese Zahl steht in fast jedem Anlage-Exposé, und sie ist der schlechteste Ratgeber, den es gibt. Sie ignoriert alles, was Ihnen ein vermietetes Objekt tatsächlich abverlangt, und sie ignoriert die Frage, ob die Miete, mit der gerechnet wird, überhaupt marktüblich ist.

Ich bin Sebastian Stelzig, seit 2012 Immobilienmakler im Raum Cottbus, und ich vermittle auch Anlage- und Renditeobjekte. Dieser Artikel beschreibt die Reihenfolge, in der ich mit Käufern rechne: erst der Ertrag nach Kosten, dann der Wert, dann der Markt vor Ort. Wenn Sie am Ende weniger Objekte interessant finden als am Anfang, hat der Text seinen Zweck erfüllt.

Rendite ist, was nach den Kosten übrig bleibt

Die Verordnung, nach der Anlageobjekte bewertet werden, sagt es in einem Satz. Nach § 31 Abs. 1 ImmoWertV ergibt sich „der jährliche Reinertrag ... aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten". Der Rohertrag ist dabei ausdrücklich der marktüblich erzielbare Ertrag, nicht zwingend der, der gerade im Mietvertrag steht.

Was zu den Bewirtschaftungskosten gehört, steht in § 32 ImmoWertV: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten im Sinne des § 556 BGB, und zwar nur, soweit sie nicht durch Umlagen gedeckt sind. Genau in diesem Halbsatz steckt der Punkt, an dem die meisten Anlegerrechnungen kippen. Umlagefähig ist längst nicht alles, was anfällt.

Position	Gehört in die Rechnung	Wird häufig vergessen
Verwaltung	Hausverwaltung, WEG-Verwaltervergütung, eigener Zeitaufwand	Verwaltungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten – sie bleiben vollständig bei Ihnen
Instandhaltung	Rücklage für Dach, Fenster, Heizung, Leitungen	Ebenfalls nicht umlagefähig (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV); die WEG-Rücklage deckt nur das Gemeinschaftseigentum, nicht Ihre Wohnung innen
Mietausfall	Leerstand zwischen zwei Mietern, Zahlungsausfall, Rechtsverfolgung	Bei Ein-Wohnungs-Anlagen trifft ein Ausfall 100 Prozent der Einnahmen
Betriebskosten	Grundsteuer, Versicherung, Allgemeinstrom, Wartung	Der nicht umlagefähige Anteil und die Kosten bei Leerstand bleiben bei Ihnen
Kapitaldienst	Zins und Tilgung	Tilgung ist kein Aufwand, aber sie bindet Liquidität

Dass Verwaltung und Instandhaltung nicht auf den Mieter umgelegt werden können, ist keine Auslegungsfrage: § 1 Abs. 2 BetrKV nimmt beide Positionen ausdrücklich von den Betriebskosten aus. Wer sie in der Renditerechnung unterschlägt, rechnet sich das Objekt schön.

Die ehrliche Zahl ist die Nettomietrendite: Jahresreinertrag geteilt durch die Summe aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Sie fällt regelmäßig deutlich niedriger aus als die Zahl aus dem Exposé, und sie ist die einzige, mit der sich zwei Objekte vergleichen lassen.

Wie berechnet man die Mietrendite einer Immobilie?

Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal hundert. Aussagekräftig ist erst die Nettomietrendite: Ziehen Sie von der Jahreskaltmiete die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab und teilen Sie das Ergebnis durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Erst diese Zahl zeigt, was das Objekt tatsächlich erwirtschaftet.

Wie ein Anlageobjekt bewertet wird: das Ertragswertverfahren

Bei selbstgenutzten Häusern arbeite ich meist mit Vergleichs- und Sachwert. Bei vermieteten Objekten steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund, weil hier die Erträge den Wert bestimmen. § 27 Abs. 1 ImmoWertV formuliert es so: „Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt."

Vereinfacht läuft es in vier Schritten:

1. Rohertrag bestimmen – welche Miete ist am Markt erzielbar, nicht welche steht zufällig im Vertrag.
2. Bewirtschaftungskosten abziehen – daraus wird der Reinertrag (§ 31).
3. Reinertrag kapitalisieren – über die Restnutzungsdauer und den objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz (§ 33).
4. Bodenwert und Besonderheiten berücksichtigen – Erbbaurecht, Wohnrecht, Sanierungsstau, ungewöhnliche Mietverträge.

Der Liegenschaftszinssatz ist dabei die Stellschraube, die Laien am meisten unterschätzen. § 21 Abs. 2 ImmoWertV definiert ihn als Kapitalisierungszinssatz, „mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden". Ein Prozentpunkt Unterschied verschiebt den Ertragswert erheblich. Und weil er aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet wird, ist er kein Verhandlungsargument, sondern eine Marktbeobachtung.

Zwischenfazit: Der Wert eines Anlageobjekts ergibt sich aus dem, was nach Kosten übrig bleibt, kapitalisiert mit einem Zinssatz aus echten Verkäufen. Beide Größen sind für Cottbus amtlich verfügbar – dazu gleich mehr.

Der Anlagemarkt in Cottbus und im Landkreis Spree-Neiße

Cottbus ist kreisfrei und hat einen eigenen Gutachterausschuss. Für das Umland ist der gemeinsame Ausschuss der Landkreise Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz zuständig. Zwei Zuständigkeiten, zwei Berichte, zwei Datensätze – wer in Peitz, Guben oder Spremberg kauft, schaut in eine andere Quelle als jemand, der in Sandow kauft.

Für Kapitalanleger ist das mehr als Verwaltungsgeografie. Nach § 193 Abs. 5 BauGB ermittelt der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung die für die Wertermittlung erforderlichen Daten, ausdrücklich einschließlich der Liegenschaftszinssätze für die verschiedenen Grundstücksarten, „insbesondere für Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke". Die Zahl, mit der Ihr Objekt bewertet wird, ist also veröffentlicht – sie steht im Grundstücksmarktbericht, nicht im Angebot.

Der Grundstücksmarktbericht 2025 der Stadt Cottbus/Chóśebuz wurde am 9. Juli 2026 veröffentlicht. Er steht kostenfrei als PDF bei den Gutachterausschüssen des Landes Brandenburg bereit; ein Druckexemplar kostet 50,50 Euro Schutzgebühr. Bodenrichtwerte samt Stichtagen finden Sie über BORIS Land Brandenburg. Wenn Sie ernsthaft über ein Anlageobjekt nachdenken, sind das die ersten beiden Adressen – vor jedem Portal.

Einen Punkt müssen Sie derzeit anders lösen: Cottbus hat keinen veröffentlichten Mietspiegel. Die Datenerhebung für den Mietspiegel 2026 endete am 31. Mai 2026, die Auswertung läuft, die Veröffentlichung ist für Ende 2026 angekündigt. Bis dahin lässt sich die erzielbare Miete nur über vergleichbare Vermietungen begründen. Für eine Kalkulation, die Ihre Bank mitträgt, ist das der schwächere Weg – und ein Grund, die Mietannahme im Exposé nicht ungeprüft zu übernehmen.

Ich nenne hier bewusst keine Quadratmeterpreise für Cottbus. Eine Zahl ohne Stichtag, Lage und Objektbezug führt in die Irre, und zwischen Ströbitz, Schmellwitz und Sandow liegen Unterschiede, die kein Stadtdurchschnitt abbildet. Was ich aus der Praxis sagen kann: Die Vergleichsgruppe ist klein. Ein Anlageobjekt, das zu teuer angeboten wird, findet hier nicht einfach den einen unaufmerksamen Käufer – es steht.

Was den Markt in Cottbus mittelfristig bewegt

Ein Argument höre ich bei Anlegern von außerhalb regelmäßig, und es hat einen realen Kern. Die Medizinische Universität Lausitz – Carl Thiem wurde am 1. Juli 2024 in Cottbus gegründet. Zum Wintersemester 2026/27 starten die ersten 36 Studierenden. Geplant sind im Endausbau jährlich 200 Erstsemester-Studienplätze, 80 Professuren und rund 1.300 zusätzliche Stellen für Forschung und Lehre; die Gesamtkosten bis 2038 liegen bei rund 3,7 Milliarden Euro, mehr als die Hälfte davon trägt der Bund über das Strukturstärkungsgesetz Kohleregionen.

Das ist eine belegte Planung, keine Prognose für Ihre Mieteinnahmen. Zwischen 36 Studierenden heute und dem Endausbau liegen Jahre, und ob sich zusätzliche Nachfrage in Ihrer Straße niederschlägt, hängt an Lage, Zuschnitt und Zustand des einzelnen Objekts. Ich würde die Universität nicht als Renditeversprechen kaufen. Als Argument dafür, dass Cottbus mittelfristig eher Zuzug als Abwanderung sieht, ist sie belastbar.

Zwischenfazit: Die amtlichen Daten für Cottbus sind gut zugänglich, mit einer Lücke bei der ortsüblichen Miete. Wer diese Lücke sauber schließt, hat gegenüber dem Verkäufer ein starkes Argument in der Hand.

Welches Objekt passt zu welchem Anleger?

Nicht jede Anlageform passt zu jeder Lebenssituation. Diese Tabelle nutze ich im Erstgespräch, um die Suche einzugrenzen:

	Eigentumswohnung	Mehrfamilienhaus	Haus mit Einliegerwohnung
Einstiegsvolumen	am niedrigsten	am höchsten	mittel
Streuung des Risikos	gering, ein Mieter trägt alles	mehrere Mieter, Ausfall verteilt sich	gering bis mittel
Entscheidungsfreiheit	begrenzt durch die WEG	vollständig bei Ihnen	vollständig bei Ihnen
Verwaltungsaufwand	gering, Verwalter vorhanden	hoch, ohne Hausverwaltung kaum sinnvoll	mittel
Zusatzunterlagen	Teilungserklärung, Protokolle, Hausgeldabrechnungen	Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Nachweise zu Modernisierungen	beides anteilig
Provisionsteilung nach BGB	greift beim Kauf durch Verbraucher	greift nicht	greift beim Einfamilienhaus

Wenn Sie sich für ein Mehrfamilienhaus interessieren, steht die vollständige Rechnung samt Kappungsgrenze und Prüfliste im Ratgeber Rendite eines Mehrfamilienhauses berechnen. Hier bleibe ich bei der Ebene darüber: welche Anlageform überhaupt zu Ihnen passt.

Die letzte Zeile der Tabelle überrascht viele Käufer, deshalb steht sie hier ausdrücklich: § 656c BGB regelt die gleich hohe Verpflichtung beider Seiten nur für den Kaufvertrag „über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus", und § 656b BGB stellt klar, dass diese Regeln „nur [gelten], wenn der Käufer ein Verbraucher ist". Beim Mehrfamilienhaus als Anlageobjekt gilt die Teilung also nicht. Was am Ende vereinbart wird, hängt vom Objekt ab und gehört ins Gespräch, bevor Sie besichtigen – eine pauschale Zahl nenne ich dafür bewusst nicht.

Die Nebenkosten, die Ihre Rendite drücken

Kaufnebenkosten sind kein Rundungsposten. Sie fallen sofort an, sie sind nicht finanzierungsfreundlich, und sie gehören in den Nenner Ihrer Renditerechnung.

• Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ergibt sich aus § 1 des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer des Landes Brandenburg, anzuwenden auf Rechtsvorgänge ab dem 1. Juli 2015 (Stand: 04.09.2026).
• Notar und Grundbuch – Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Grundschuldbestellung.
• Maklerprovision, soweit vereinbart. Höhe objektabhängig, beim Anlageobjekt ohne gesetzliche Teilung.
• Finanzierungsnebenkosten – Bereitstellungszinsen, Wertermittlungskosten der Bank.
• Sofortmaßnahmen nach Übernahme – Kosten, die kein Exposé ausweist und die fast jedes ältere Objekt hat.

Steuerlich sind vermietete Immobilien ein eigenes Kapitel. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig. Die Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt bei Wohngebäuden mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 jährlich 3 Prozent, bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 jährlich 2 Prozent und bei Fertigstellung vor 1925 jährlich 2,5 Prozent. Und nach § 23 EStG liegt bei Grundstücken ein privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Diese drei Normen erkläre ich Ihnen gern so weit, dass Sie wissen, worum es geht. Wie sie sich in Ihrer Steuererklärung auswirken, gehört zum Steuerberater. Ich sage Ihnen, wann dieser Punkt erreicht ist – meistens früher, als Käufer erwarten.

Was ich vor dem Kauf eines Anlageobjekts prüfe

Bei vermieteten Objekten kaufen Sie nicht nur Substanz, sondern auch Verträge. Diese Liste arbeite ich mit Käufern ab:

• Mietverträge im Original, alle, samt Nachträgen. Wer welche Fläche zu welcher Miete seit wann nutzt.
• Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre und die Frage, welcher Anteil tatsächlich umlagefähig war.
• Mietrückstände, Kautionen, Staffel- oder Indexvereinbarungen.
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen, Stand der Rücklage, beschlossene Sanierungen.
• Grundbuchauszug – Wohnrechte, Nießbrauch und Erbbaurecht verändern Wert und Käuferkreis erheblich.
• Energieausweis und der Blick auf die Heizungsanlage. Nicht umlagefähige Modernisierungen treffen Ihre Rendite direkt.
• Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen, mit Rechnungen, nicht mit Erzählungen.
• Leerstandshistorie – wie schnell wurde nach dem letzten Auszug neu vermietet.

Zwei dieser Punkte sind Dealbreaker, wenn sie fehlen: die vollständigen Mietverträge und, bei Wohnungen, die Versammlungsprotokolle. Ein Sanierungsbeschluss, von dem der Käufer erst nach dem Notartermin erfährt, kostet mehr als jede Preisverhandlung eingebracht hätte.

Wenn Sie noch kein konkretes Objekt haben: Ein hinterlegtes Suchprofil ist der zuverlässigere Weg als das tägliche Durchsehen von Portalen. Über mein Netzwerk erfahre ich von Objekten, bevor sie öffentlich angeboten werden, und gerade Anlageobjekte wechseln in Cottbus oft still den Eigentümer. Was ein konkretes Haus tatsächlich trägt, klären wir dann bei einer Wertermittlung vor Ort – einen Online-Rechner biete ich bewusst nicht an, weil er weder den Zustand der Fenster noch den Mietvertrag im dritten Obergeschoss kennt.

Kurz gefragt: Sie haben ein Angebot auf dem Tisch und wollen wissen, ob die Zahlen tragen? Schicken Sie mir Exposé und Mietaufstellung, ich ordne das mit Ihnen ein. Telefonisch am schnellsten unter 0171 4746539.

Häufige Fragen

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage in Cottbus? Das hängt am Objekt, nicht an der Stadt. Cottbus bietet moderate Einstiegspreise und mit dem Aufbau der Universitätsmedizin einen belegten mittelfristigen Nachfragetreiber. Entscheidend bleibt die Nettomietrendite nach Bewirtschaftungskosten und Kaufnebenkosten. Ein günstiger Kaufpreis mit hohem Instandhaltungsstau ist keine Anlage, sondern eine Baustelle mit Mietern.

Welche Rendite ist bei einer Anlageimmobilie realistisch? Eine seriöse Spanne für Cottbus nenne ich nicht pauschal, weil sie von Lage, Baujahr, Zustand und Mieterstruktur abhängt. Den belastbaren Anhaltspunkt liefert der Liegenschaftszinssatz für Mietwohngrundstücke aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses: Er zeigt, wie sich vergleichbare Objekte im Cottbuser Markt tatsächlich verzinsen.

Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus – was ist als Kapitalanlage besser? Die Wohnung hat den niedrigeren Einstieg und den geringeren Aufwand, dafür trägt ein einzelner Mieter das gesamte Ausfallrisiko und die Eigentümergemeinschaft entscheidet mit. Das Mehrfamilienhaus verteilt das Risiko und lässt Ihnen die Entscheidungen, verlangt aber Kapital, Zeit und in der Regel eine Hausverwaltung.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf in Brandenburg? 6,5 Prozent des Kaufpreises. Der Satz ist im Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer festgelegt und gilt für Rechtsvorgänge ab dem 1. Juli 2015 (Stand: 04.09.2026). Für Rechtsvorgänge zwischen dem 1. Januar 2011 und dem 30. Juni 2015 gilt weiterhin die vorherige Fassung.

Muss ich beim Kauf eines Mehrfamilienhauses nur die halbe Provision zahlen? Nein. Die gesetzliche Regel zur gleich hohen Verpflichtung beider Seiten gilt nach § 656c BGB nur für den Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und nach § 656b BGB nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Beim Mehrfamilienhaus als Anlageobjekt greift sie nicht; was gilt, wird vorab vereinbart.

Gibt es in Cottbus einen Mietspiegel, an dem ich mich orientieren kann? Derzeit nicht. Die Datenerhebung für den Mietspiegel 2026 der Stadt Cottbus/Chóśebuz endete am 31. Mai 2026, die Auswertung läuft, veröffentlicht werden soll er voraussichtlich Ende 2026. Bis dahin wird die erzielbare Miete über vergleichbare Vermietungen begründet.

Kann ich eine geerbte oder bereits vermietete Immobilie weiter als Anlage halten? Ja, und das ist häufig die bessere Entscheidung als ein schneller Verkauf. Voraussetzung ist, dass Sie beide Zahlen kennen: den erzielbaren Verkaufspreis und den Reinertrag bei fortgesetzter Vermietung. Eine Wertermittlung vor Ort liefert beide. Wie ein Verkauf in Cottbus vorbereitet wird, steht im Ratgeber Verkauf in Cottbus vorbereiten.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz, und seit 2012 im Raum Cottbus tätig. Zu seinen absolvierten Fachfortbildungen gehören Nießbrauch und Wohnungsrechte, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und die neuen Heizungsrichtlinien.

Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen und vermittelt Häuser, Wohnungen, Grundstücke, Gewerbe- sowie Anlage- und Renditeobjekte. Beratung, Wertermittlung, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin und Übergabe liegen in einer Hand – keine wechselnden Ansprechpartner. Ein Ladengeschäft gibt es bewusst nicht: Termine finden bei Ihnen oder in der Immobilie statt.

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Sie prüfen ein Anlageobjekt in Cottbus oder im Umland? Schildern Sie mir kurz, um welches Objekt es geht und was Sie damit vorhaben. Ich melde mich zügig zurück, ordne mit Ihnen ein, ob die Zahlen tragen und welcher nächste Schritt sinnvoll ist – Wertermittlung vor Ort, Suchauftrag oder ein Gespräch zur Finanzierung über meine Partnerin Sandra Beuthner, die mit über 400 Banken arbeitet. Das erste Beratungsgespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt. Am schnellsten telefonisch: 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo · oder über das Kontaktformular.