Hausverwaltung in Cottbus: Wann sie sinnvoll ist – und wann Selbstverwaltung reicht

Kurz gesagt

• Eine Hausverwaltung lohnt sich nicht ab einer bestimmten Wohnungszahl, sondern ab dem Punkt, an dem Aufwand, Entfernung oder Haftungsrisiko größer werden als das Honorar.
• Drei Leistungsarten werden oft verwechselt: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und reiner Hausmeisterservice. Nur die ersten beiden brauchen eine Erlaubnis nach § 34c GewO.
• Die Kosten der Verwaltung sind für Sie als Vermieter kein Betriebskostenposten – § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV schließt sie ausdrücklich aus.
• In einer Eigentümergemeinschaft gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung, mit einer engen Ausnahme für kleine Gemeinschaften.
• Ich verwalte selbst nicht. Ich ordne mit Ihnen ein, ob Verwaltung, Neuvermietung oder Verkauf zu Ihrer Situation passt – und vermittle bei Bedarf an eine Verwaltung aus meinem Netzwerk.

Ob eine Hausverwaltung sinnvoll ist, entscheidet sich in Cottbus selten an der Theorie, sondern an einem konkreten Monat: Nebenkostenabrechnung, Mieterwechsel, eine Heizungsstörung am Wochenende – und Sie sitzen womöglich in Berlin oder Dresden. Ich werde diese Frage regelmäßig gestellt, meist von Eigentümern, die geerbt oder als Kapitalanlage gekauft haben. Dieser Beitrag ordnet ein, wann sich die Beauftragung rechnet, wann Sie es gut selbst machen können und woran Sie eine belastbare Verwaltung erkennen.

Vorweg die Grenze, die zu diesem Text gehört: Eine Hausverwaltung übernehme ich nicht selbst. Ich vermittle sie über mein Partnernetzwerk – deshalb kann ich hier neutral schreiben, ohne Ihnen etwas verkaufen zu wollen.

Welche drei Leistungen hinter dem Wort „Hausverwaltung" stecken

Der Begriff wird für sehr Unterschiedliches benutzt, und daran hängen Preis, Pflichten und Haftung:

• WEG-Verwaltung – Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Eigentümerversammlung, Umsetzung der Beschlüsse.
• Mietverwaltung (Sondereigentumsverwaltung) – Verwaltung Ihrer vermieteten Wohnung oder Ihres Mietshauses: Mieterbetreuung, Mieteingang, Betriebskostenabrechnung, Instandhaltung.
• Hausmeisterservice – reine Objektbetreuung: Reinigung, Winterdienst, Grünpflege. Keine kaufmännische, keine rechtliche Verwaltung.

Für die ersten beiden Tätigkeiten schreibt § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 der Gewerbeordnung eine behördliche Erlaubnis vor. Die Erlaubnis ist zu versagen, wenn der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung fehlt, und nach § 34c Abs. 2a GewO müssen sich Wohnimmobilienverwalter im Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren weiterbilden. Ein Hausmeisterdienst fällt nicht darunter – wer Ihnen also „Verwaltung" zum Hausmeisterpreis anbietet, verwaltet in aller Regel nicht.

Ab wann lohnt sich eine Hausverwaltung?

Eine feste Wohnungszahl gibt es nicht. Sinnvoll wird die Beauftragung, sobald mehrere Faktoren zusammenkommen: mehr als zwei bis drei vermietete Einheiten, Entfernung zum Objekt, laufender Instandhaltungsbedarf, Konflikte mit Mietern oder eine Eigentümergemeinschaft. Entscheidend ist nicht die Größe, sondern ob Sie Abrechnung, Fristen und Erreichbarkeit dauerhaft zuverlässig leisten können.

Wann eine Verwaltung sich rechnet – und wann Sie es selbst machen können

Die ehrliche Antwort liegt in beiden Richtungen. Nutzen Sie die Tabelle als Entscheidungshilfe:

Situation	Verwaltung beauftragen	Selbst verwalten
Eine Wohnung, gepflegt, langjähriger Mieter	selten nötig	gut machbar
Drei und mehr vermietete Einheiten	meist sinnvoll	wird zum Nebenjob
Sie wohnen nicht in Cottbus oder Umgebung	klar sinnvoll	riskant bei Schäden
Sanierungsbedarf, laufende Gewerke	sinnvoll – Handwerkerzugang zählt	nur mit eigenem Netzwerk
Zahlungsverzug, Mietminderung, Konflikt	sinnvoll – Fristen und Form sind heikel	nur mit Mietrechtskenntnis
Erbengemeinschaft ohne klare Zuständigkeit	sinnvoll – neutrale Stelle	häufig Konfliktquelle
WEG mit weniger als neun Einheiten, einig	möglich	zulässig, siehe unten

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Zwischenfazit: Der Kipppunkt liegt dort, wo ein Fehler – eine verfristete Abrechnung, eine unwirksame Mieterhöhung – teurer wird als das Honorar. Bei einer gut laufenden Einzelwohnung ist das selten der Fall.

Was Sie in einer Eigentümergemeinschaft beachten müssen

In einer WEG ist die Frage keine reine Bequemlichkeitsentscheidung. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 des Wohnungseigentumsgesetzes gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Ausgenommen sind nur kleine Gemeinschaften: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter. Zertifiziert ist, wer die Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer bestanden hat.

Für die Bindung gilt § 26 WEG: Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, sein Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Sie sitzen einen unzureichenden Verwalter also nicht jahrelang aus – Sie brauchen aber einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Was die Verwaltung kostet – und wer sie zahlt

Honorare sind frei verhandelbar und werden meist als Betrag je Einheit und Monat oder als Anteil der Nettokaltmiete vereinbart. Belastbare Marktzahlen für Cottbus liegen mir nicht in einer Form vor, die ich hier beziffern könnte – ich nenne deshalb keine. Wichtiger ist ohnehin der Vergleich: Fragen Sie nicht nach dem Preis, sondern nach dem Leistungskatalog zu diesem Preis. Wenn Wohnungsübergaben, Mahnverfahren und Handwerkerkoordination einzeln berechnet werden, ist das günstige Angebot am Jahresende oft das teurere.

Eindeutig ist die Frage der Umlage: Nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung gehören Verwaltungskosten – Kosten der Verwaltungsarbeitskräfte, der Aufsicht, der Geschäftsführung – ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten. Sie dürfen sie also nicht über die Nebenkostenabrechnung an Ihre Mieter weitergeben. Wie Sie die Kosten steuerlich behandeln, klären Sie mit Ihrem Steuerberater; das ist keine Auskunft, die ich als Makler geben darf.

Zwischenfazit: Preis ohne Leistungsverzeichnis sagt nichts. Und die Verwaltung zahlen Sie als Eigentümer – sie schmälert Ihre Rendite, nicht die Nebenkosten des Mieters.

Regionalbezug: Was in Cottbus konkret dazukommt

Cottbus ist ein Mietermarkt mit gemischtem Bestand – Altbau in Sandow und Ströbitz, Siedlungsbau der 1990er, große Wohnungsbestände in Sachsendorf und Schmellwitz. Für Sie als Eigentümer bedeutet das zweierlei.

Erstens die Datenlage bei der Miethöhe: Die Stadt Cottbus/Chóśebuz erhebt derzeit einen neuen Mietspiegel 2026. Die Datenerhebung endete am 31.05.2026, die Veröffentlichung wird voraussichtlich Ende 2026 erwartet (Stand: 04.09.2026). Wer in dieser Übergangszeit Mieten anpassen oder neu ansetzen will, arbeitet mit Vergleichsobjekten – eine Verwaltung mit laufendem Bestand in der Stadt hat diese Vergleichsdaten, ein auswärtiger Anbieter nicht.

Zweitens der Handwerkerzugang: In der Lausitz entscheidet Netzwerk über Termine. Eine Verwaltung, die hier seit Jahren arbeitet, bekommt Heizungsbauer und Dachdecker in einem Zeitraum, den Sie als Privateigentümer aus der Ferne kaum organisieren. Genau das ist in der Praxis das stärkere Argument als das Honorar.

Zwischenfazit: Ortskenntnis ist bei der Verwaltung kein weiches Kriterium, sondern der Unterschied zwischen „Termin nächste Woche" und „Termin im Quartal".

Checkliste: Woran Sie eine belastbare Verwaltung erkennen

• Erlaubnis nach § 34c GewO wird auf Nachfrage nachgewiesen
• Berufshaftpflichtversicherung liegt vor – Nachweis vor Vertragsschluss verlangen
• Bei WEG: Zertifizierung nach § 26a WEG
• Benannter Ansprechpartner statt wechselnder Zuständigkeit
• Geregelte Erreichbarkeit inklusive Notfallweg
• Abrechnungen kommen zum vereinbarten Termin, mit digitaler Belegeinsicht
• Vertrag mit klarer Laufzeit, Kündigungsfrist und vollständigem Leistungsverzeichnis
• Referenzobjekte, die zu Ihrem Bestand passen – Altbau ist nicht Neubau

Warnsignale: kein Versicherungsnachweis, chronisch verspätete Abrechnungen, Sonderleistungen ohne Preisangabe im Vertrag, lange Laufzeit ohne ordentliches Kündigungsrecht.

Wenn Sie ohnehin überlegen, das Objekt abzugeben statt es verwalten zu lassen, ist der Weg ein anderer: Dann geht es um Preisfindung und Vermarktung – nachzulesen unter vermietete Immobilie verkaufen. Wollen Sie halten und neu vermieten, ist der Einstieg Haus in Cottbus vermieten und ein sauberer Mietvertrag.

Häufige Fragen

Ab wie vielen Wohnungen braucht man eine Hausverwaltung? Eine gesetzliche Grenze gibt es nicht. In der Praxis wird die Beauftragung ab etwa drei vermieteten Einheiten zur Regel – oder früher, wenn Sie weit entfernt wohnen oder das Objekt Instandhaltungsbedarf hat.

Ist in einer Eigentümergemeinschaft ein Verwalter Pflicht? Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Eine Ausnahme gilt für Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer selbst verwaltet und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.

Kann ich die Kosten der Hausverwaltung auf die Mieter umlegen? Nein. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nimmt Verwaltungskosten ausdrücklich von den Betriebskosten aus. Sie sind damit nicht umlagefähig.

Wie lange bin ich an einen WEG-Verwalter gebunden? Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre. Abberufen werden kann der Verwalter jederzeit; sein Vertrag endet spätestens sechs Monate danach.

Übernehmen Sie die Verwaltung meiner Immobilie in Cottbus? Nein, Hausverwaltung gehört nicht zu meinen Leistungen. Ich vermittle auf Wunsch an eine Verwaltung aus meinem Partnernetzwerk und begleite Sie bei Vermietung, Wertermittlung und Verkauf.

Was ist beim Wechsel der Verwaltung zu beachten? Prüfen Sie zuerst Bestellzeit und Kündigungsfrist, holen Sie Angebote mit identischem Leistungsverzeichnis ein und legen Sie den Wechsel möglichst auf einen Jahreswechsel, damit die Abrechnungszeiträume sauber getrennt bleiben. Lassen Sie Unterlagen, Buchhaltung, Schlüssel und Rücklagenkonto protokolliert übergeben.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz. Seit 2012 vermittelt er Immobilien in Cottbus und der umliegenden Region. Dazu kommen laufende Fachfortbildungen, unter anderem zu Nießbrauch und Wohnungsrechten, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und den neuen Heizungsrichtlinien. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen ohne Ladengeschäft: Termine finden bei Ihnen statt, und von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe liegt jeder Schritt in einer Hand.

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Was Ihre Immobilie heute wert ist, klärt ein Termin vor Ort. Schildern Sie mir kurz Ihr Anliegen und die Art der Immobilie – ich melde mich zügig zurück und ordne mit Ihnen ein, ob Verkauf, Vermietung oder erst einmal nur eine Wertermittlung das Richtige ist. Brauchen Sie eine laufende Verwaltung, vermittle ich Sie an eine Hausverwaltung aus meinem Partnernetzwerk. Das erste Beratungsgespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt. Am schnellsten per Telefon: 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo oder über das Eigentümerformular auf cottbus-immobilienmakler.immo.