Haus vermieten in Cottbus: Was Sie vorher klären sollten

Kurz gesagt

• Für die Vermietung brauchen Sie einen gültigen Energieausweis – vorzulegen spätestens bei der Besichtigung (§ 80 GEG).
• Die Kaution ist auf drei Monatsmieten ohne Betriebskosten begrenzt und muss getrennt angelegt werden (§ 551 BGB).
• Umlagefähig sind nur Betriebskosten, die im Mietvertrag konkret benannt sind (§ 2 BetrKV).
• Die Stadt Cottbus erhebt gerade einen neuen Mietspiegel; die Veröffentlichung wird zum Jahresende 2026 erwartet.
• Vor der Entscheidung „vermieten oder verkaufen" steht immer der Blick auf den Zustand des Hauses – nicht auf die Wunschmiete.

Wenn Sie ein Haus vermieten wollen, in Cottbus oder im Umland, entscheidet sich der Erfolg lange vor dem ersten Besichtigungstermin. Nicht am Inserat, sondern an drei Dingen: dem Zustand des Hauses, den Unterlagen, die vorliegen, und einem Mietvertrag, der später standhält. Ich sehe in der Praxis regelmäßig, dass am Anfang die Miethöhe diskutiert wird, während der Energieausweis fehlt und niemand weiß, welche Betriebskosten überhaupt umgelegt werden dürfen. Genau diese Reihenfolge dreht dieser Beitrag um.

Welche Unterlagen Sie vor der ersten Besichtigung brauchen

Ein Haus lässt sich nicht seriös anbieten, solange die Grundlagen fehlen. Zusammenstellen sollten Sie:

• Energieausweis – Pflicht bei Vermietung, wenn kein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GEG). Er gilt zehn Jahre.
• Grundriss und Wohnflächenberechnung – die Wohnfläche ist später Bezugsgröße für Miete und Betriebskosten.
• Betriebskostenaufstellung des Vorjahres – Grundlage für eine realistische Vorauszahlung.
• Nachweise zu Modernisierungen – Heizung, Fenster, Dach, Dämmung, jeweils mit Jahr.
• Wartungsnachweise für Heizung und, falls vorhanden, Kaminfeger-Protokolle.

Für Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien kommt hinzu: Liegt ein Energieausweis vor, müssen Ausweisart, Endenergiewert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse in der Anzeige stehen (§ 87 GEG).

Wann ist der Energieausweis bei der Vermietung vorzulegen?

Spätestens bei der Besichtigung – als Original, Kopie, deutlich sichtbarer Aushang oder Auslage. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen. Nach Abschluss des Mietvertrags erhält der Mieter den Ausweis oder eine Kopie davon. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist regelmäßig ein Bedarfsausweis erforderlich.

Der Mietmarkt in Cottbus – was Sie zur Preisfindung wissen sollten

Cottbus ist als kreisfreie Stadt der Ankerpunkt für die ganze Region: Wer in Peitz, Kolkwitz oder Spremberg vermietet, orientiert sich an den Cottbuser Werten und zieht Abschläge oder Aufschläge für Lage und Anbindung.

Für die Preisfindung ist ein Punkt gerade wichtig: Die Stadt Cottbus/Chóśebuz erhebt derzeit einen neuen Mietspiegel. Die Datenerhebung lief bis zum 31. Mai 2026, Stichtag der Erhebung war der 1. März 2026, und die eingegangenen Daten werden aktuell ausgewertet. Mit der Veröffentlichung wird zum Ende des Jahres 2026 gerechnet (Stadt Cottbus/Chóśebuz). Bis dahin arbeiten Sie mit Vergleichsangeboten aus Ihrem Stadtteil – und sollten wissen, dass sich die Referenzgrundlage danach ändern kann.

Was ich Ihnen an dieser Stelle bewusst nicht liefere: eine Quadratmeterzahl für Ihr Haus. Eine belastbare Einschätzung entsteht am Objekt, nicht aus der Ferne. Zustand der Heizung, Schnitt, Grundstück, Stellplatz, Lärm, Nachbarschaft – das sind die Punkte, die den Unterschied zwischen zwei formal gleich großen Häusern in derselben Straße ausmachen.

Zwischenfazit: Unterlagen zuerst, Preis danach. Wer die Miethöhe ohne Energieausweis und Betriebskostenaufstellung festlegt, korrigiert sie später fast immer nach unten.

Vermieten oder verkaufen? Eine Entscheidungshilfe

Viele Eigentümer in Cottbus stehen nicht vor der Frage „wie vermiete ich", sondern vor der Frage davor. Die folgende Gegenüberstellung ordnet die typischen Ausgangslagen ein – mehr Orientierung als Rezept.

Ihre Ausgangslage	Spricht eher für Vermietung	Spricht eher für Verkauf
Zustand des Hauses	bezugsfertig, Heizung und Fenster in Ordnung	größerer Sanierungsstau, Investition steht an
Ihre Nähe zum Objekt	Sie wohnen in der Region und sind erreichbar	Sie wohnen weit entfernt
Kapitalbedarf	kein akuter Bedarf, laufende Einnahmen erwünscht	Kapital wird gebunden gebraucht
Zeit und Nerven	Sie können Verwaltung und Rückfragen tragen	Sie wollen einen klaren Schnitt
Eigentümerkonstellation	Sie entscheiden allein	Erbengemeinschaft oder Trennung, mehrere Beteiligte

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein. Mehr zur Abwägung selbst finden Sie unter verkaufen oder vermieten, einen Überblick über die Region unter Immobilien in Cottbus.

Mietvertrag, Kaution und Betriebskosten

Drei Punkte, an denen später am häufigsten gestritten wird:

Kaution. Höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskosten. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen. Sie müssen die Summe getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen; die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 551 BGB).

Betriebskosten. Umlagefähig ist nur, was der Katalog des § 2 BetrKV erfasst und was im Mietvertrag konkret vereinbart ist – Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart und weitere. Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören ausdrücklich nicht dazu.

Übergabe. Ein Protokoll mit Zählerständen, Schlüsselanzahl, Fotos und Datum, von beiden Seiten unterschrieben. Das ist der günstigste Streitvermeider, den es gibt.

Zu Klauseln im Einzelnen – Schönheitsreparaturen, Kündigungsausschluss, Staffel- oder Indexmiete – halte ich mich bewusst zurück: Das ist Rechtsberatung und gehört zu einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Steuerliche Fragen zu Mieteinnahmen, Abschreibung und Werbungskosten besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

Zwischenfazit: Kaution, Betriebskosten und Übergabeprotokoll sauber aufgesetzt – damit sind die drei häufigsten Konfliktquellen einer Vermietung entschärft, bevor sie entstehen.

Häufige Fragen

Brauche ich für die Vermietung meines Hauses in Cottbus zwingend einen Energieausweis? Ja, sofern kein gültiger Ausweis für das Gebäude vorliegt, ist bei Vermietung einer auszustellen (§ 80 Abs. 3 GEG). Ausgenommen sind kleine Gebäude im Sinne des § 79 Abs. 4 GEG; bei Baudenkmalen gilt eine Sonderregelung.

Wie hoch darf die Kaution sein? Höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter kann in drei Raten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses.

Gibt es in Cottbus einen aktuellen Mietspiegel? Die Stadt Cottbus/Chóśebuz hat 2026 eine Erhebung für einen neuen Mietspiegel durchgeführt. Die Daten werden derzeit ausgewertet, die Veröffentlichung wird zum Jahresende 2026 erwartet. Bis dahin sind Vergleichsangebote aus dem jeweiligen Stadtteil die praktikable Grundlage.

Was darf ich als Vermieter nicht auf den Mieter umlegen? Verwaltungskosten und Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungskosten sind nach § 1 BetrKV keine Betriebskosten und damit nicht umlagefähig – unabhängig davon, was im Vertrag steht.

Was passiert mit einem laufenden Mietvertrag, wenn ich das Haus später verkaufe? Der Erwerber tritt in das bestehende Mietverhältnis ein – „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Der Mietvertrag wirkt sich deshalb unmittelbar auf den Käuferkreis und die Verhandlung aus.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO (Qualifikationsbereich D1, Zertifikat gültig bis 04/2028, Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und regelmäßige Fachfortbildungen. Seit rund 20 Jahren beschäftigt er sich beruflich mit Immobilien in Cottbus und der umliegenden Region – aus der Praxis in Verkauf und Vermietung heraus mit der Frage, was eine Immobilie tatsächlich wert ist. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelbüro: von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zum fertigen Gutachten liegt jeder Schritt in einer Hand.

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Welche Bewertung passt zu Ihrem Anlass? Schildern Sie mir kurz Ihr Anliegen und die Art der Immobilie – ich melde mich zügig zurück und ordne mit Ihnen ein, ob eine Kaufbegleitung, ein Wertermittlung oder ein Vermarktungsmandat das Richtige ist und mit welchen Kosten zu rechnen ist. Unverbindlich. Am schnellsten per Telefon: 0171 4746539 · Festnetz 03371 622101 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo oder über das Kontaktformular auf cottbus-immobilienmakler.immo.