Haus verkaufen in Cottbus: Was Sie vor dem ersten Inserat klären sollten

Kurz gesagt

• Der Wert steht vor dem Inserat, nicht danach. Ein zu hoher Startpreis kostet in Cottbus mehr als in einer Großstadt, weil die Vergleichsgruppe kleiner ist.
• Klären Sie zuerst, ob Verkauf oder Vermietung zu Ihrer Situation passt. Beide Zahlen kommen aus derselben Wertermittlung.
• Cottbus hat einen eigenen Gutachterausschuss, das Umland gehört zum gemeinsamen Ausschuss Spree-Neiße/Oberspreewald-Lausitz. Zwei Datenquellen, zwei Marktberichte.
• Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen (§ 80 GModG) und gehört mit seinen Kennwerten schon in die Anzeige (§ 87 GModG).
• Eine belastbare Wertaussage setzt einen Termin vor Ort voraus. Einen Online-Rechner biete ich bewusst nicht an.

Wer sein Haus verkaufen will, fängt meistens beim Preis an. Das ist verständlich und trotzdem die falsche Reihenfolge. Was Sie beim Hausverkauf in Cottbus wirklich beachten sollten, entscheidet sich in den Wochen vor der ersten Anzeige: bei der Frage, ob ein Verkauf überhaupt die richtige Entscheidung ist, bei den Unterlagen und bei der Frage, worauf sich ein realistischer Preis stützt.

Ich bin Sebastian Stelzig und seit 2012 als Immobilienmakler im Raum Cottbus tätig. Was ich hier beschreibe, ist die Reihenfolge, in der ich mit Eigentümern arbeite. Sie kostet am Anfang etwas Geduld und spart am Ende Monate.

Die erste Frage ist nicht der Preis, sondern: verkaufen oder vermieten?

Viele Eigentümer haben sich innerlich längst für den Verkauf entschieden, bevor sie die Alternative überhaupt durchgerechnet haben. Manchmal ist das richtig. Manchmal stellt sich im Gespräch heraus, dass die Vermietung besser zur Lebenssituation passt und der Verkauf nur deshalb naheliegt, weil das Haus gerade leer steht und niemand weiß, wohin damit.

Der Unterschied ist im Kern einfach: Der Verkauf setzt den Wert sofort frei. Die Vermietung erhält das Eigentum, bringt laufende Einnahmen und bringt eben auch laufende Verantwortung. Eine Wertermittlung vor Ort liefert Ihnen beide Zahlen, den erzielbaren Verkaufspreis und die marktgerechte Miete. Erst wenn beide auf dem Tisch liegen, ist die Entscheidung eine Entscheidung und keine Vermutung.

Kriterium	Spricht eher für den Verkauf	Spricht eher für die Vermietung
Kapitalbedarf	Sie brauchen den Wert jetzt: Auszahlung eines Miteigentümers, Erbteilung, Umzug, Ablösung eines Kredits	Sie brauchen kein Kapital, sondern regelmäßige Einnahmen
Zustand	Größere Sanierungen stehen an, die Sie nicht mehr tragen wollen	Das Haus ist vermietbar, ohne dass Sie kurzfristig investieren müssen
Entfernung und Zeit	Sie wohnen weit weg oder wollen die Verantwortung abgeben	Verwaltung lässt sich organisieren, notfalls über eine Hausverwaltung
Mehrere Eigentümer	Erbengemeinschaft oder Trennung: alle brauchen eine klare, neutrale Zahl	Alle Beteiligten tragen eine gemeinsame Vermietung mit
Zeithorizont	Sie wollen das Thema abschließen	Sie halten das Objekt bewusst langfristig

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein. Wie eine Vermietung praktisch abläuft, ist ein eigenes Thema; hier geht es weiter mit dem Verkauf.

Was Ihr Haus wert ist – und warum kein Rechner das beantwortet

Der Begriff, um den sich alles dreht, steht im Baugesetzbuch. Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks [...] ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre".

Lesen Sie den letzten Halbsatz noch einmal. Ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse. Der Wert Ihres Hauses hat nichts damit zu tun, was Sie hineingesteckt haben, was Sie noch brauchen oder was der Nachbar angeblich bekommen hat. Das ist die unangenehmste Nachricht in jedem Erstgespräch, und sie ist der Anfang jeder brauchbaren Preisstrategie.

Wie wird der Wert eines Hauses in Cottbus ermittelt?

Über drei Verfahren, meist in Kombination: Vergleichswert (ähnliche verkaufte Objekte der Region), Sachwert (Herstellungskosten des Gebäudes) und Ertragswert (erzielbare Miete). Grundlage ist eine Besichtigung vor Ort, also Substanz, Zustand, Ausstattung und Unterlagen, dazu Lage, Baujahr und Marktsituation. Erst aus dieser Kombination entsteht ein Preis, den auch die Bank eines Käufers mitträgt.

Genau deshalb gibt es bei mir keinen Online-Bewertungsrechner. Ein Formular kennt weder die feuchte Ecke im Keller noch die 2019 erneuerte Heizung noch das Wohnrecht im Grundbuch. Es rechnet Durchschnitt, und Durchschnitt ist bei einem einzelnen Haus fast immer falsch. Die Wertermittlung vor Ort beginnt bei Ihnen zu Hause, nicht in einer Maske.

Zwischenfazit: Der Verkehrswert ist ein Marktbegriff, kein Wunschbegriff. Er entsteht aus Vergleichsdaten, Substanz und Lage – und damit sind wir bei der Lage in Cottbus.

Der Markt in Cottbus und im Landkreis Spree-Neiße

Cottbus ist kreisfrei und wird vom Landkreis Spree-Neiße vollständig umschlossen. Für die Bewertung ist das mehr als Geografie, denn es bedeutet zwei getrennte amtliche Datenquellen:

• Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz veröffentlicht einen eigenen Grundstücksmarktbericht, aktuell für das Berichtsjahr 2025.
• Für das Umland ist der gemeinsame Gutachterausschuss der Landkreise Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz zuständig, dessen jüngster Bericht das Jahr 2024 abbildet. Seine Geschäftsstelle sitzt beim Fachbereich Kataster und Vermessung in der Vom-Stein-Straße 30 in Cottbus.

Beide Berichte stehen bei den Gutachterausschüssen des Landes Brandenburg bereit. Die amtlichen Bodenrichtwerte samt zurückliegender Stichtage finden Sie über BORIS Land Brandenburg. Wenn Sie sich einen ersten Eindruck verschaffen wollen, sind das die richtigen Adressen – und nicht die Portalpreise, die Angebote abbilden, keine Abschlüsse.

Ich nenne hier bewusst keine Quadratmeterzahl für Cottbus. Nicht aus Zurückhaltung, sondern weil eine Zahl ohne Stichtag, Lage und Objektbezug nichts wert ist. Ströbitz, Sandow und Schmellwitz reagieren unterschiedlich auf denselben Markt, und zwischen einem Haus in Peitz, einem in Spremberg und einem in Guben liegen Welten, obwohl alle drei „Umland Cottbus" heißen.

Was ich aus der Praxis sagen kann: Die Vergleichsgruppe ist hier klein. In einer Stadt mit hoher Umschlagsgeschwindigkeit verschwindet ein überteuertes Angebot in der Masse. In Cottbus und im Umland sehen ernsthafte Interessenten das gleiche Haus über Wochen und merken sich den Preis. Welche Folgen das hat, dazu weiter unten mehr.

Unterlagen: Was vor dem ersten Inserat vollständig sein muss

Diese Liste sieht nach Bürokratie aus. Tatsächlich ist sie der Punkt, an dem Verkäufe am häufigsten ins Stocken geraten – nicht am Preis, sondern daran, dass drei Wochen nach der Zusage noch immer die Teilungserklärung fehlt und der Käufer nervös wird.

• Grundbuchauszug (aktuell, nicht der von 2011)
• Flurkarte oder Lageplan
• Baupläne und Grundrisse, möglichst maßstabsgetreu, mit Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen (Rechnungen, Abnahmen, Fotos)
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen
• Bei vermieteten Objekten: die Mietverträge

Beim Energieausweis ist die Rechtslage eindeutig. Nach § 80 Abs. 4 GModG, dem früheren Gebäudeenergiegesetz, hat „der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen". Und nach § 87 GModG gehören die Kennwerte bereits in die Anzeige, sobald der Ausweis bei Schaltung vorliegt: Ausweisart, Bedarfs- oder Verbrauchswert, wesentliche Energieträger, Baujahr und bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse.

Fehlen Energieausweis oder aussagekräftige Grundrisse, erstelle ich sie. Das ist keine Nebensache: Ein Exposé ohne Grundriss wird deutlich seltener angeklickt, und ein fehlender Kennwert in der Anzeige ist ein vermeidbares Risiko. Eine kompakte Übersicht finden Sie auch unter Unterlagen für den Verkauf.

Zwischenfazit: Wert und Unterlagen gehören vor die Vermarktung. Was danach passiert, entscheidet vor allem der Startpreis.

Warum ein zu hoher Startpreis in Cottbus teurer ist als anderswo

Der Ablauf ist fast immer derselbe. Das Haus startet zehn oder fünfzehn Prozent über dem realistischen Wert, weil man ja „Verhandlungsspielraum" haben will. In den ersten zwei Wochen kommt die stärkste Nachfrage – die Leute, die seit Monaten suchen und sofort reagieren, wenn etwas Passendes auftaucht. Genau diese Gruppe sortiert das Angebot aus, weil es zu teuer ist. Danach wird es still.

Nach acht Wochen folgt die erste Preiskorrektur, nach vier Monaten die zweite. Inzwischen kennen die verbliebenen Interessenten die Historie und lesen sie als Schwäche. Verkauft wird am Ende häufig unter dem Preis, der am Anfang erzielbar gewesen wäre. Diesen Verlauf sehe ich regelmäßig, und er ärgert mich jedes Mal, weil er vermeidbar war.

Der zweite Punkt betrifft die Besichtigungen. Ich prüfe eingehende Anfragen, bevor jemand einen Termin bekommt, und lade nur ernsthafte, qualifizierte Interessenten ein. Das ist keine Bequemlichkeit für mich, sondern Schutz für Sie: Ein Haus, durch das zwanzig Neugierige gelaufen sind, verliert im Ort seinen Reiz. Ob Sie bei den Terminen dabei sind, entscheiden Sie – beides funktioniert, und viele Eigentümer sind froh, wenn sie es nicht müssen. Wie die fünf Etappen von der Beratung bis zur Schlüsselübergabe aussehen, steht im Ablauf eines Verkaufsmandats.

Häufige Fragen

Was ist beim Hausverkauf in Cottbus als Erstes zu tun? Eine Wertermittlung vor Ort, bevor irgendetwas online geht. Sie liefert den realistischen Angebotspreis und, falls Sie noch schwanken, gleichzeitig die erzielbare Miete. Alles Weitere – Unterlagen, Aufbereitung, Vermarktung – baut auf dieser Zahl auf. Wer die Reihenfolge umdreht, korrigiert später nach unten.

Brauche ich für den Hausverkauf in Cottbus zwingend einen Energieausweis? Ja. § 80 Abs. 4 GModG verpflichtet Verkäufer und Makler, ihn spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; ein deutlich sichtbarer Aushang oder Auslegen während der Besichtigung erfüllt die Pflicht ebenfalls. Liegt er bei Schaltung der Anzeige bereits vor, müssen die Kennwerte nach § 87 GModG in die Anzeige. Fehlt der Ausweis, erstelle ich ihn.

Wer zahlt beim Hausverkauf die Maklerprovision? Beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher ist gesetzlich geregelt, dass die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Die Höhe hängt vom Objekt ab und wird im Beratungsgespräch besprochen, nicht pauschal beziffert.

Kann ich mein Haus in Cottbus bewerten lassen, ohne zu verkaufen? Ja, und das ist häufiger als man denkt. Erbengemeinschaften, Trennungen, Schenkungen oder schlicht die Frage „lohnt sich das überhaupt" sind gute Gründe für eine neutrale Wertermittlung ohne Verkaufsabsicht. Der Ablauf ist derselbe: Termin vor Ort, Unterlagen sichten, Verfahren wählen.

Was passiert nach dem Notartermin? Kaufpreiszahlung, Grundbuchumschreibung und dann die Schlüsselübergabe mit Protokoll und Zählerständen. Auf Wunsch vermittle ich anschließend Umzugs- und Gebäudereinigungsleistungen über mein Partnernetzwerk. Hausverwaltung übernehme ich nicht selbst, ich stelle den Kontakt her.

Und wenn rechtliche oder steuerliche Fragen aufkommen? Erbrecht, Zugewinnausgleich, Spekulationsfrist, Grunderwerbsteuer: Das erkläre ich Ihnen gern so weit, dass Sie wissen, worum es geht. Die Beratung selbst gehört zu Notar, Steuerberater oder Fachanwalt. Ich sage Ihnen, wann der Punkt erreicht ist.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz, und seit 2012 im Raum Cottbus tätig. Zu seinen absolvierten Fachfortbildungen gehören Nießbrauch und Wohnungsrechte, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und die neuen Heizungsrichtlinien.

Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen. Beratung, Wertermittlung, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin und Übergabe liegen in einer Hand – keine wechselnden Ansprechpartner. Ein Ladengeschäft gibt es bewusst nicht: Termine finden bei Ihnen zu Hause oder in Ihrer Immobilie statt.

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Sie überlegen, Ihr Haus in Cottbus zu verkaufen? Schildern Sie mir kurz Ihre Situation und die Art der Immobilie. Ich melde mich zügig zurück und ordne mit Ihnen ein, ob Verkauf oder Vermietung besser passt und was der nächste sinnvolle Schritt ist. Das erste Beratungsgespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt. Am schnellsten telefonisch: 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo · oder über das Eigentümerformular.