Grundstück verkaufen in Cottbus: was den Preis bestimmt

Kurz gesagt

• Über die Größenordnung entscheidet nicht die Fläche, sondern der Entwicklungszustand: baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland oder land- und forstwirtschaftliche Fläche (§ 3 ImmoWertV).
• Der Bodenrichtwert ist der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis. In Cottbus lagen die 2025 tatsächlich gezahlten Bodenpreise im Mittel bei 119 Prozent des Richtwerts – mit einer Spanne von 55 bis 205 Prozent.
• Bodenrichtwerte für baureifes Land gelten für beitragsfreie Grundstücke. Offene Erschließungsbeiträge sind deshalb ein eigener Abzug, den viele Eigentümer erst im Notartermin auf dem Tisch haben.
• Der Markt ist dünn: 2025 wurden in Cottbus 62 Verträge über unbebaute Bauflächen geschlossen, der Geldumsatz in diesem Segment brach um 54 Prozent ein.
• Grundbuch, Flurkarte, Baurecht und Baulasten gehören vor das Inserat. Was Sie offenlassen, verhandelt der Käufer.

Der häufigste Satz am Telefon lautet: „Ich habe da noch ein Grundstück." Meistens folgt eine Geschichte – geerbt, seit Jahren nur gemäht, ein zu großer Garten, eine Baulücke, für die es einmal Pläne gab. Wenn Sie in Cottbus ein Grundstück verkaufen wollen, ist die erste Frage deshalb nie der Preis. Sie lautet: Was genau ist diese Fläche eigentlich, rechtlich betrachtet? Zwischen einer Wiese am Ortsrand und einem baureifen Grundstück in Sandow liegen bei gleicher Größe schnell mehrere hunderttausend Euro. Und der Unterschied steht nicht im Grundbuch, sondern im Baurecht.

Dieser Text behandelt das unbebaute Grundstück. Geht es um Haus samt Grundstück, sind andere Punkte wichtiger – dazu steht das Wesentliche unter Was vor dem ersten Inserat zu klären ist.

Zuerst die Frage, die alles andere bestimmt

Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt für Grundstücke vier Entwicklungszustände. Sie stehen in § 3 ImmoWertV, und sie sind der Grund dafür, dass zwei benachbarte Flurstücke völlig verschieden bewertet werden können.

Entwicklungszustand	Was die Verordnung darunter versteht
Fläche der Land- oder Forstwirtschaft	land- oder forstwirtschaftlich nutzbar, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein
Bauerwartungsland	eine bauliche Nutzung ist „aufgrund konkreter Tatsachen, insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und nach der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, mit hinreichender Sicherheit" zu erwarten
Rohbauland	nach §§ 30, 33 oder 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt, „deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind"
Baureifes Land	„Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind"

Drei Dinge fallen an dieser Reihe auf. Erstens: Der Sprung von Bauerwartungsland zu Rohbauland ist eine Frage der Bauleitplanung, nicht Ihrer Absicht. Zweitens: Der Sprung von Rohbauland zu baureifem Land hängt an der Erschließung – Straße, Wasser, Kanal, Strom. Drittens: „Baulich nutzbar" verlangt beides, das Recht und die tatsächlichen Gegebenheiten. Ein Grundstück, das planungsrechtlich bebaubar wäre, aber keine Zufahrt hat, ist eben noch nicht baureif.

Ich sage das so ausführlich, weil hier die meisten Enttäuschungen entstehen. Ein Eigentümer hat den Quadratmeterpreis eines baureifen Grundstücks im Kopf, seine Fläche steht aber im Außenbereich. Das ist kein Verhandlungsspielraum, den man mit einem guten Exposé einholt. Das ist eine andere Kategorie. Wie weit die Preise selbst innerhalb derselben Kategorie auseinanderliegen, zeigen weiter unten die Cottbuser Zahlen für 2025 – sie sind deutlicher, als die meisten erwarten.

Was ist mein Grundstück in Cottbus wert?

Der Wert ergibt sich aus dem Entwicklungszustand, der zulässigen baulichen Nutzung, Lage, Größe und Zuschnitt sowie dem beitragsrechtlichen Zustand. Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert der zutreffenden Zone, abgerufen über BORIS Brandenburg. Angepasst wird er an die Merkmale Ihres Grundstücks. Belastbar ist das erst nach einem Termin vor Ort.

Zwischenfazit: Klären Sie den Entwicklungszustand, bevor Sie über Preise nachdenken. Alles Weitere – Bodenrichtwert, Vergleichspreise, Verhandlung – setzt darauf auf.

Der Bodenrichtwert sagt viel, nur nicht, was Ihr Grundstück kostet

Der Bodenrichtwert ist die beste frei zugängliche Orientierung, die es gibt. Er wird aus beurkundeten Kaufpreisen abgeleitet, und § 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB formuliert den Zugang dazu denkbar schlicht: „Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen." Über BORIS Brandenburg geht das gebührenfrei, rund um die Uhr, als PDF. Wie das Schritt für Schritt läuft, steht unter Bodenrichtwerte für Cottbus abrufen; wie aus dem Richtwert rechnerisch ein Bodenwert wird, unter Bodenrichtwert berechnen.

Nur beschreibt der Richtwert nicht Ihr Grundstück. Er beschreibt ein gedachtes: das Bodenrichtwertgrundstück, dessen Merkmale den in der Zone vorherrschenden entsprechen. Für Sie heißt das, dass jede Abweichung Ihres Flurstücks von diesem Modellfall einzeln bewertet werden muss – der schmale Zuschnitt, die Hanglage, der Baum mit Schutzstatus, das Wegerecht des Nachbarn.

Und dann gibt es einen Punkt, den ich in Ratgebern fast nie finde, obwohl er in Cottbus regelmäßig vierstellig bis fünfstellig zu Buche schlägt. § 16 Abs. 2 ImmoWertV bestimmt: „Bei baureifem Land gehört zu den darzustellenden Grundstücksmerkmalen zusätzlich stets der beitragsrechtliche Zustand." Und Absatz 5 Satz 1 stellt klar: „Bodenrichtwerte für baureifes Land sind […] für beitragsfreie Grundstücke zu ermitteln."

Im Klartext: Die Cottbuser Bodenrichtwerte gelten für Grundstücke, für die keine Erschließungsbeiträge mehr offen sind. Steht bei Ihrem Grundstück noch ein Beitrag aus, ist der Richtwert für Sie zu hoch angesetzt – nicht ein bisschen, sondern um die Größenordnung dessen, was ein Käufer später an die Stadt zahlen muss. Käufer kalkulieren das ein. Verkäufer oft nicht. Prüfen Sie deshalb, ob für Ihre Fläche Erschließungsbeiträge bereits erhoben wurden, und legen Sie die Bescheide zu den Unterlagen.

Zwischenfazit: Bodenrichtwert × Fläche ist eine Hausnummer, kein Preis. Zuschnitt, Rechte Dritter und der beitragsrechtliche Zustand verschieben das Ergebnis in beide Richtungen.

Der Cottbuser Grundstücksmarkt in Zahlen

Jetzt wird es regional, und die Datenlage ist ungewöhnlich gut. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz ist eigenständig – Cottbus ist kreisfrei –, und sein Grundstücksmarktbericht 2025 wertet ausschließlich beurkundete Kaufpreise aus. Nicht Angebotspreise von Portalen. Das ist der Unterschied zwischen dem, was jemand verlangt hat, und dem, was jemand gezahlt hat.

Das Segment ist klein und war 2025 rückläufig. Von 501 Kaufverträgen in Cottbus entfielen 62 auf unbebaute Bauflächen, mit 9,5 Millionen Euro Geldumsatz. Gegenüber dem Vorjahr ist das beim Geldumsatz ein Minus von 54 Prozent. Gleichzeitig wurden 143 Gebäude genehmigt, gegenüber 104 im Jahr davor, darunter 44 neue Ein- und Zweifamilienhäuser gegenüber 25. Gebaut wird also – überwiegend auf Flächen, die schon vorher gekauft waren.

Die tatsächlich gezahlten Preise streuen enorm. Der Ausschuss hat für 2025 genau 26 Kauffälle unbebauter, baureifer Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau ausgewertet. Die Grundstücke waren zwischen 445 und 1.980 Quadratmeter groß, im Mittel 868. Gezahlt wurden zwischen 36 und 200 Euro je Quadratmeter, im Mittel 118 Euro. Gemessen am jeweils gültigen Bodenrichtwert entspricht das im Mittel 119 Prozent – bei einer Spanne von 55 bis 205 Prozent.

Lesen Sie diese letzte Zahl zweimal. Manche Grundstücke gingen für gut die Hälfte ihres Richtwerts weg, andere für mehr als das Doppelte. Bei 26 Fällen ist das keine Statistik, aus der sich eine Regel ableiten ließe. Es ist der Beleg dafür, dass bei Grundstücken die Einzelmerkmale den Preis machen.

Die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026. Der Ausschuss hat 106 Werte beschlossen, zusammengefasst nach Lagekategorien, jeweils erschließungsbeitragsfrei:

Lage	Bodenrichtwertspanne
Stadtzentrum	260–490 €/m²
Zentrumsrandlage	85–260 €/m²
individueller Wohnungsbau	15–200 €/m²
Gewerbegebiete	15–60 €/m²
Außenbereich	je 14,00 €/m²

Acht Zonen des individuellen Wohnungsbaus sind gegenüber dem Vorjahr um 6 bis 20 Prozent gestiegen, alle übrigen blieben konstant. Und eine Warnung, die der Bericht selbst ausspricht: Die Bestimmung des zutreffenden Bodenrichtwerts hat „zwingend auf Basis der zulässigen baurechtlichen Nutzung des Grundstücks zu erfolgen". Sätze wie „der Bodenrichtwert in Ströbitz beträgt X Euro" sind fachlich nicht haltbar – ein Ortsteil enthält mehrere Zonen mit verschiedener zulässiger Nutzung.

Für das Umland gilt ein anderer Bericht und ein anderes Jahr. Peitz, Spremberg, Guben, Forst, Kolkwitz, Drebkau und die übrigen Gemeinden gehören zum gemeinsamen Gutachterausschuss der Landkreise Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz. Dessen aktueller Bericht steht beim Berichtsjahr 2024; ein Vergleich der beiden Berichte als Jahresvergleich wäre unsauber. Dort entfielen 391 Verträge auf unbebaute Bauflächen, 17,1 Prozent des Geldumsatzes. Die Markttendenz für Wohnbauland formuliert der Ausschuss zweigeteilt: „weiter rückläufige Vertragszahlen mit nachlassenden Bodenpreisen", zugleich „leicht steigende Bodenpreise in den ländlichen und CB-nahen Wohnlagen". Beides steht nebeneinander, und beides stimmt – es kommt darauf an, wo genau die Fläche liegt.

Eine zweite amtliche Quelle, unabhängig davon. Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg erhebt Kaufwerte für Bauland auf Kreisebene. Für 2024 weist es für Cottbus 98,79 Euro je Quadratmeter über alle Baulandarten aus (42 Verkäufe), für baureifes Land 129,07 Euro (26 Verkäufe). Der Landkreis Spree-Neiße kommt insgesamt auf 20,77 Euro, das Land Brandenburg beim baureifen Land auf 176,80 Euro bei 2.151 Verkäufen. Zwei Hinweise dazu: Die Fallzahlen sind klein, und es ist eine andere Erhebung für ein anderes Jahr als die Zahlen des Gutachterausschusses. Nebeneinanderlegen ja, gleichsetzen nein.

Was sich aus alldem ableiten lässt, ist keine Preisliste, sondern eine Erwartungshaltung: Cottbus liegt beim Bauland deutlich unter dem Landesdurchschnitt, das Umland noch einmal deutlich darunter, und die Streuung innerhalb der Stadt ist größer als der Abstand zwischen manchen Städten. Wie sich das Preisniveau insgesamt entwickelt hat, steht ausführlich unter die amtlichen Preisdaten für Cottbus.

Zwischenfazit: Wenige Verträge, große Streuung, klarer Abstand zwischen Stadt und Umland. Wer sein Grundstück an einem Portal-Durchschnitt misst, misst am falschen Maßstab.

Die Unterlagen, die ein Grundstücksverkauf braucht

Bei einem Haus fragt der Käufer nach Grundrissen und Energieausweis. Bei einem Grundstück fragt er nach dem, was er darauf darf. Diese Liste ist kürzer als beim Haus, aber jede Lücke darin kostet Geld – weil sie zum Risiko wird und Risiko sich im Preis niederschlägt.

Unterlage	Woher	Warum sie den Preis berührt
Aktueller Grundbuchauszug	Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht	Abteilung II ist entscheidend: Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Altlastenvermerke
Flurkarte / amtlicher Lageplan	Katasterbehörde bzw. Landesvermessung Brandenburg (ALKIS)	Zuschnitt, Grenzverlauf, tatsächliche Größe – nicht die geglaubte
Auskunft zum Baurecht	Stadt Cottbus bzw. zuständige Gemeinde	Bebauungsplan, Innen- oder Außenbereich: bestimmt die zulässige Nutzung und damit den Wert
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis	untere Bauaufsichtsbehörde	Baulasten stehen nicht im Grundbuch. Sie können die Bebaubarkeit trotzdem einschränken
Nachweise zur Erschließung	Stadt / Versorger, eigene Beitragsbescheide	Belegt den beitragsrechtlichen Zustand – siehe oben
Auskunft zu Bodenverunreinigungen	zuständige Behörde, ggf. Altlastenkataster	Bodenverunreinigungen sind ein eigener Wertabschlag nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV
Bestehende Nutzungs-, Pacht- oder Gartenverträge	Ihre Unterlagen	Ein Käufer will wissen, ab wann er frei über die Fläche verfügt

Einen Energieausweis brauchen Sie nicht. Es gibt kein Gebäude, für das er ausgestellt werden könnte – das ist einer der wenigen Punkte, an denen ein Grundstücksverkauf einfacher ist als ein Hausverkauf.

Fehlende Unterlagen beschaffe ich im Rahmen eines Verkaufsmandats mit; wie der Ablauf insgesamt aussieht, steht unter Ablauf eines Verkaufsmandats. Sobald die Flurkarte auf dem Tisch liegt, kommt bei größeren Flächen fast immer dieselbe Frage. Sie steht im nächsten Abschnitt.

Ganz verkaufen, teilen oder behalten?

Diese Frage kommt fast immer, sobald die Fläche größer ist als das, was ein Bauherr braucht. Drei Wege, drei verschiedene Konsequenzen:

Weg	Was dafür spricht	Was Sie einplanen müssen
Ganz verkaufen	Ein Vertrag, ein Notartermin, der Wert ist sofort frei. Bei großen Flächen oft der Weg mit dem geringsten Aufwand	Der Käuferkreis ist kleiner, je größer die Fläche ist. Große Grundstücke werden nicht automatisch anteilig teurer
Teilen und in Abschnitten verkaufen	Kleinere Teilflächen treffen den Markt der privaten Bauherren. In der Summe oft der höhere Erlös	Vermessung, Grundbuchvollzug, Erschließung der hinteren Fläche, längerer Zeitraum. Nach § 19 Abs. 2 BauGB dürfen durch die Teilung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die dessen Festsetzungen widersprechen
Behalten und verpachten	Das Eigentum bleibt, es entsteht eine laufende Einnahme. Sinnvoll, wenn die Bauleitplanung erkennbar in Bewegung ist	Laufende Verantwortung: Verkehrssicherung, Grundsteuer, Vertragsbindung. Und die Fläche ist nicht kurzfristig verfügbar

Zur Teilung noch ein Hinweis, den ich bewusst zurückhaltend formuliere: Die Teilung ist nach § 19 Abs. 1 BauGB die gegenüber dem Grundbuchamt erklärte Absicht, einen Grundstücksteil abzuschreiben und als selbstständiges Grundstück einzutragen. Ob in Ihrem konkreten Fall zusätzlich eine Genehmigung nötig ist – etwa in förmlich festgelegten Sanierungs- oder Entwicklungsgebieten –, beantwortet die zuständige Bauaufsicht, nicht ich. Fragen Sie dort, bevor Sie einen Vermesser beauftragen.

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Zwischenfazit: Teilen lohnt sich häufig, kostet aber Zeit und Vorleistung. Diese Rechnung sollte man einmal aufgemacht haben, bevor das erste Inserat läuft – danach ist sie schwer zu korrigieren.

Was vor dem Notartermin geklärt sein sollte

Ein Grundstückskaufvertrag geht in Deutschland immer über den Notar. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB (Stand 15.07.2026): „Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung." Was verbindlich gilt, steht deshalb in der Urkunde – nicht im Exposé und nicht in einer WhatsApp-Nachricht.

Drei Punkte, die Sie vorher mit den richtigen Fachleuten klären sollten:

Steuer. Bei privaten Veräußerungsgeschäften gilt nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG die Zehnjahresfrist zwischen Anschaffung und Veräußerung. Die Ausnahme des Gesetzes knüpft an die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken an – ob sie auf ein unbebautes Grundstück überhaupt passt, ist eine Frage für Ihren Steuerberater. Wichtig für Erben: Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Sie treten also in die Frist des Erblassers ein und beginnen nicht neu.

Grunderwerbsteuer. Sie zahlt üblicherweise der Käufer. In Brandenburg beträgt der Satz 6,5 Prozent, festgelegt im Landesgesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, gültig für Rechtsvorgänge ab dem 1. Juli 2015. Für Sie als Verkäufer ist das keine Kostenposition, aber es ist Teil dessen, was der Käufer insgesamt aufbringen muss – und damit Teil seiner Verhandlungsrechnung.

Provision. Die gesetzliche Teilung nach § 656c BGB gilt für Kaufverträge über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, und nur dann, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei einem unbebauten Grundstück greift diese Regel nicht; die Verteilung ist frei verhandelbar. Was in Ihrem Fall sinnvoll ist, bespreche ich mit Ihnen im Erstgespräch – eine Zahl nenne ich hier bewusst nicht, weil sie ohne den konkreten Auftrag nichts wert wäre.

Rechtliche und steuerliche Fragen gehören zu Notar, Fachanwalt oder Steuerberater. Ich bereite die Zahlen und Unterlagen so auf, dass diese Gespräche kurz werden.

Häufige Fragen

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Cottbus? Amtlich über BORIS Land Brandenburg, gebührenfrei und als PDF, für Stichtage ab dem 1. Januar 2010. Achten Sie auf die zulässige bauliche Nutzung der Zone, nicht auf den Ortsteilnamen. Für die Stadt Cottbus ist der städtische Gutachterausschuss zuständig, für das Umland der gemeinsame Ausschuss der Landkreise Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz.

Kann ich ein Grundstück ohne Bebauungsplan verkaufen? Ja. Verkaufen können Sie jede Fläche, die Ihnen gehört. Die Frage ist nur, als was sie bewertet wird. Ohne Bebauungsplan entscheidet, ob die Fläche dem Innenbereich zuzurechnen ist oder dem Außenbereich – das ist der Unterschied zwischen Bauland und Wiese, und er macht in Cottbus schnell den Faktor zehn beim Quadratmeterpreis aus.

Muss ich mein Grundstück vor dem Verkauf teilen lassen? Nicht zwingend. Es gibt zwei Wege: Sie teilen vorher und verkaufen fertige Flurstücke, oder Sie verkaufen ungeteilt und der Käufer teilt. Der erste Weg bringt in der Regel den besseren Preis, weil das Produkt fertig ist; er kostet Vermessung, Zeit und Vorleistung. Der zweite ist schneller und einfacher.

Wer zahlt beim Verkauf eines Grundstücks die Maklerprovision? Das ist Verhandlungssache. Die gesetzliche Teilungsregel des § 656c BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser bei einem Verbraucher als Käufer, nicht für unbebaute Grundstücke.

Fällt beim Verkauf eines Grundstücks Steuer an? Möglich. Maßgeblich ist unter anderem die Zehnjahresfrist des § 23 EStG, bei geerbten Flächen gerechnet ab der Anschaffung durch den Erblasser. Ob und in welcher Höhe im Einzelfall Steuer anfällt, klärt der Steuerberater – dazu gehören auch Sonderfälle wie mehrere Verkäufe in kurzer Zeit.

Brauche ich für ein unbebautes Grundstück einen Energieausweis? Nein. Der Energieausweis bezieht sich auf ein Gebäude. Steht auf der Fläche ein Nebengebäude oder eine Bungalowhütte, sollten Sie die Frage kurz prüfen lassen, bevor Sie inserieren.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz. Seit 2012 vermittelt er Immobilien in Cottbus und der umliegenden Region – Häuser, Wohnungen, Grundstücke und Gewerbeobjekte. Dazu kommen laufende Fachfortbildungen, unter anderem zu Nießbrauch und Wohnungsrechten, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und den neuen Heizungsrichtlinien. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen ohne Ladengeschäft: Termine finden bei Ihnen statt, und von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe liegt jeder Schritt in einer Hand.

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Was Ihr Grundstück heute wert ist, klärt ein Termin vor Ort. Schildern Sie mir kurz, wo die Fläche liegt und was Sie über ihre Bebaubarkeit wissen – ich melde mich zügig zurück und ordne mit Ihnen ein, ob ein Verkauf, eine Teilung oder zunächst nur eine Wertermittlung vor Ort das Richtige ist. Das erste Beratungsgespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt. Am schnellsten per Telefon: 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo oder über das Eigentümerformular. Wenn Sie lieber schreiben: Grundstück unverbindlich einschätzen lassen.

_{Datenquelle der regionalen Zahlen: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://gutachterausschuss.brandenburg.de · Baulandkaufwerte: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bericht M I 6 – j/24.}