Grunderwerbsteuer in Brandenburg: Höhe, Fälligkeit und was in die Bemessung einfließt

Kurz gesagt

• Die Grunderwerbsteuer beträgt in Brandenburg 6,5 Prozent – für alle Rechtsvorgänge ab dem 1. Juli 2015.
• Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht die Kaufpreiszahlung und nicht die Grundbucheintragung.
• Fällig wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG).
• Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts keine Eintragung ins Grundbuch (§ 22 GrEStG).
• Sie wird in aller Regel nicht mitfinanziert – dieser Betrag muss aus Eigenkapital kommen.

Wenn Sie wissen wollen, wie hoch die Grunderwerbsteuer in Brandenburg ist: Der Satz liegt bei 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten und zugleich der, der in meiner Erfahrung am häufigsten zu spät eingeplant wird. Bei einem Haus in Cottbus für 280.000 Euro sind das 18.200 Euro, die zusätzlich zum Eigenkapitalanteil bereitliegen müssen.

Ich vermittle seit 2012 Immobilien in Cottbus und Umgebung. Dieser Beitrag erklärt, wie die Steuer zustande kommt, wann sie fällig wird und welche Fälle davon ausgenommen sind. Er ist eine Information, keine Steuerberatung – für die Beurteilung Ihres konkreten Falls ist Ihr Steuerberater oder das zuständige Finanzamt der richtige Ansprechpartner.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Brandenburg?

Der Steuersatz beträgt in Brandenburg 6,5 Prozent. Er gilt für alle Rechtsvorgänge, die ab dem 1. Juli 2015 verwirklicht werden und sich auf Grundstücke im Land Brandenburg beziehen. Grundlage ist das Erste Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 23. Juni 2015. Für Vorgänge zwischen dem 1. Januar 2011 und dem 30. Juni 2015 gelten weiterhin 5 Prozent.

Die Länder legen den Satz selbst fest – deshalb unterscheidet sich Brandenburg von seinen Nachbarn. Für Ihren Kauf zählt allein, wo das Grundstück liegt, nicht wo Sie wohnen.

Kaufpreis	Grunderwerbsteuer (6,5 %)
150.000 €	9.750 €
200.000 €	13.000 €
250.000 €	16.250 €
300.000 €	19.500 €
400.000 €	26.000 €

Ab wann die Steuer entsteht – der Stichtag überrascht viele

Für die Frage, welcher Steuersatz gilt und wann die Steuer entsteht, kommt es beim Kaufvertrag auf das Datum des notariellen Vertragsabschlusses an. Das Land Brandenburg formuliert das ausdrücklich: Der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten, die Zahlung des Kaufpreises und die Eintragung im Grundbuch haben keine Auswirkung auf den Zeitpunkt der Verwirklichung.

Praktisch heißt das: Mit der Unterschrift beim Notar ist die Steuer ausgelöst – auch wenn Sie den Kaufpreis erst Monate später überweisen und der Schlüssel noch beim Verkäufer liegt.

Zwischenfazit: Rechnen Sie die 6,5 Prozent nicht in die Finanzierung hinein, sondern in Ihr Eigenkapital. Und rechnen Sie sie ab dem Notartermin, nicht ab dem Einzug.

Wann wird sie fällig, und wer zahlt sie?

Das Finanzamt erfährt vom Kauf durch die Anzeige des Notars und erlässt anschließend den Grunderwerbsteuerbescheid. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig; das Finanzamt darf eine längere Zahlungsfrist setzen (§ 15 GrEStG).

Steuerschuldner sind nach dem Gesetz regelmäßig die am Erwerbsvorgang beteiligten Vertragsteile, also Käufer und Verkäufer gemeinsam (§ 13 Nr. 1 GrEStG). In der Praxis wird im Kaufvertrag fast immer vereinbart, dass der Käufer sie trägt – das Finanzamt kann sich aber grundsätzlich an beide halten, wenn nicht gezahlt wird.

Was passiert, wenn ich nicht zahle?

Ohne gezahlte Grunderwerbsteuer gibt es keine Eigentumsumschreibung. Der Erwerber darf erst dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt. Erteilt wird sie, wenn die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit besteht (§ 22 GrEStG). Der Kauf bleibt bis dahin unvollendet.

Was in die Bemessungsgrundlage einfließt – und was nicht

Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung. Beim Kauf ist das der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Übernommene Belastungen, die kraft Gesetzes auf den Erwerber übergehen, zählen ebenfalls dazu (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG).

Nicht zur Gegenleistung für das Grundstück gehört mitverkauftes bewegliches Inventar – etwa eine Einbauküche, eine Sauna oder Gartengeräte. Wird es im Kaufvertrag gesondert und mit einem realistischen Wert ausgewiesen, mindert das die Bemessungsgrundlage. Zwei Hinweise dazu aus der Praxis: Der angesetzte Wert muss dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen und im Zweifel belegbar sein, und die Bank finanziert Inventar nicht immer mit. Wie das in Ihrem Fall sinnvoll aufgeteilt wird, gehört in die Abstimmung mit Notar und Steuerberater, nicht in eine Faustregel.

Zwischenfazit: Der Kaufpreis im Vertrag ist die Stellschraube – nicht nachträgliche Erklärungen. Was steuerlich zählen soll, muss vor dem Notartermin geklärt sein.

Welche Erwerbe ausgenommen sind

§ 3 GrEStG nennt die allgemeinen Ausnahmen. Für private Käufer sind vor allem diese relevant:

Fall	Regelung
Wert bis 2.500 €	Erwerb bleibt steuerfrei (Freigrenze, § 3 Nr. 1)
Erbschaft und Schenkung	von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, unterliegen dem ErbStG (§ 3 Nr. 2)
Erwerb durch Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers	ausgenommen (§ 3 Nr. 4)
Erwerb durch früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung	ausgenommen (§ 3 Nr. 5)
Erwerb durch in gerader Linie Verwandte (Eltern, Kinder, Großeltern; Stiefkinder gleichgestellt)	ausgenommen (§ 3 Nr. 6)
Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses	ausgenommen (§ 3 Nr. 3)

Geschwister sind nicht in gerader Linie verwandt – ein Verkauf unter Geschwistern ist deshalb grundsätzlich steuerpflichtig. Das überrascht regelmäßig, gerade bei Erbengemeinschaften, in denen ein Geschwisterteil die anderen auszahlen möchte. Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein; die steuerliche Bewertung selbst gehört zum Steuerberater.

Was das für einen Kauf in Cottbus und Umgebung bedeutet

Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück oder der wertvollste Teil des Grundstücks liegt (§ 17 Abs. 1 GrEStG). Für Objekte in Cottbus und im Landkreis Spree-Neiße läuft das also über die Brandenburger Finanzverwaltung – unabhängig davon, ob Sie aus Berlin, Dresden oder aus der Nachbarstraße kaufen.

Für Ihre Kalkulation heißt das konkret: Zum Eigenkapital, das die Bank ohnehin erwartet, kommen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus Notar- und Grundbuchkosten und, je nach Objekt, die Maklerprovision. Diese Posten werden in aller Regel nicht mitfinanziert. Wer bei 250.000 Euro Kaufpreis mit „20 Prozent Eigenkapital" plant und die 16.250 Euro Steuer vergisst, verschiebt seine gesamte Finanzierung – meist genau dann, wenn die Zeit knapp ist.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Brandenburg? 6,5 Prozent des Kaufpreises, für alle Rechtsvorgänge ab dem 1. Juli 2015 zu Grundstücken im Land Brandenburg. Für Vorgänge vom 1. Januar 2011 bis 30. Juni 2015 gelten weiterhin 5 Prozent.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen? Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Das Finanzamt kann eine längere Frist setzen. Der Bescheid kommt nach der Anzeige des Notars, üblicherweise einige Wochen nach dem Beurkundungstermin – der genaue Zeitpunkt hängt vom Finanzamt ab.

Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren? In aller Regel nicht. Banken finanzieren den Kaufpreis; die Nebenkosten erwarten sie aus Eigenmitteln. Ausnahmen gibt es, sie hängen aber vom Einzelfall und vom Institut ab – das klärt die Finanzierungsberatung.

Zahlt Grunderwerbsteuer, wer von den Eltern kauft? Der Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, ist nach § 3 Nr. 6 GrEStG von der Besteuerung ausgenommen. Das gilt für Eltern, Kinder und Großeltern, Stiefkinder sind gleichgestellt. Zwischen Geschwistern gilt es nicht.

Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung? Eine Bescheinigung des Finanzamts, dass der Grundbucheintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Ohne sie darf der Erwerber nicht ins Grundbuch eingetragen werden (§ 22 GrEStG). Sie wird erteilt, wenn die Steuer gezahlt, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit besteht.

Mindert eine mitverkaufte Einbauküche die Steuer? Bewegliches Inventar gehört nicht zur Gegenleistung für das Grundstück. Wird es im Kaufvertrag gesondert mit einem realistischen Zeitwert ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage entsprechend. Der Ansatz muss belastbar sein; die Ausgestaltung besprechen Sie mit Notar und Steuerberater.

---

Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz. Seit 2012 vermittelt er Immobilien in Cottbus und der umliegenden Region. Dazu kommen laufende Fachfortbildungen, unter anderem zu Nießbrauch und Wohnungsrechten, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und den neuen Heizungsrichtlinien. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen ohne Ladengeschäft: Termine finden bei Ihnen statt, und von der ersten Anfrage bis zur Schlüsselübergabe liegt jeder Schritt in einer Hand.

Dieser Beitrag informiert über die Rechtslage und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für die Beurteilung Ihres Falls wenden Sie sich an Ihren Steuerberater oder das zuständige Finanzamt. Für die Finanzierungsvermittlung stelle ich den Kontakt zu Sandra Beuthner her, die mit über 400 Banken arbeitet.

---

Sie planen einen Immobilienkauf in Cottbus und wollen wissen, was neben dem Kaufpreis auf Sie zukommt? Schildern Sie mir kurz Ihr Vorhaben – ich gehe die Positionen mit Ihnen durch und sage Ihnen, welche Unterlagen die Bank braucht. Das erste Beratungsgespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt. Am schnellsten per Telefon: 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo oder über das Kontaktformular auf cottbus-immobilienmakler.immo.