Gewerbeflächen in Cottbus: So schätzen Sie den Markt richtig ein

Kurz gesagt

• Bei Gewerbeflächen in Cottbus entscheidet nicht die Quadratmeterzahl über den Wert, sondern die Nutzbarkeit: Anschlussleistung, Tragfähigkeit, Andienung, zulässige Nutzungsart.
• Einen Mietspiegel gibt es für Gewerbe nicht. Die Miete ergibt sich aus vergleichbaren Abschlüssen und aus dem Ertrag, den die Fläche trägt.
• Für den Bodenwert gibt es dagegen eine amtliche Grundlage: die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, abrufbar über BORIS Brandenburg.
• Der Gewerbemietvertrag folgt anderen Regeln als der Wohnraummietvertrag – deutlich mehr Vertragsfreiheit, deutlich weniger Schutz, wenn man sich verschreibt.
• Ob vermieten oder verkaufen das Richtige ist, hängt an einer einzigen Frage. Die steht weiter unten in der Entscheidungshilfe.

Wer in Cottbus eine Halle, ein Ladenlokal oder ein Gewerbegrundstück besitzt, steht früher oder später vor derselben Frage: Was ist die Fläche eigentlich wert – und was mache ich damit? Gewerbeflächen in Cottbus sind dabei ein eigener Markt, nicht die gewerbliche Variante des Wohnungsmarkts. Die Zahl der Interessenten ist kleiner, die Anforderungen sind konkreter, und ein einziges technisches Detail kann darüber entscheiden, ob sich ein Objekt in vier Wochen oder in vierzehn Monaten vermietet.

Ich schreibe das aus der Praxis in Cottbus und Umgebung. Was ich hier zusammengestellt habe, ist das, was mir Eigentümer am häufigsten als Erstes fragen – und das, was sie am häufigsten zu spät prüfen.

Welche Gewerbeflächen in Cottbus gesucht werden

Gewerbe ist kein Sammelbegriff, sondern eine Handvoll sehr unterschiedlicher Objektarten mit jeweils eigener Nachfrage. In der Praxis begegnen mir vor allem:

• Hallen, Lager und Produktionsflächen. Hier zählen Hallenhöhe, Bodentragfähigkeit, Toranzahl und Rangierfläche mehr als die Optik. Eine schöne Halle ohne Lkw-Andienung ist für einen Logistiker wertlos.
• Büroflächen. Zweigeteilter Markt: sanierte, gut angebundene Flächen finden Nutzer, unsanierte Bestandsflächen mit hoher Heizlast bleiben stehen. Die Nebenkostenprognose ist zum Mitentscheidungskriterium geworden.
• Ladenlokale und Gastgewerbe. Extrem lageabhängig. Zwei Straßenzüge Unterschied verändern die Frequenz – und damit den erzielbaren Mietansatz – vollständig.
• Gewerbegrundstücke. Der Erschließungsgrad und die Festsetzungen des Bebauungsplans bestimmen den Wert, nicht die Fläche allein.

Diese Unterschiede sind der Grund, warum ich mir Gewerbeobjekte grundsätzlich vor Ort ansehe. Eine Ferndiagnose nach Aktenlage würde bei einer Halle genau die Punkte übersehen, die den Preis machen.

Was kostet eine Gewerbefläche in Cottbus?

Eine seriöse Zahl lässt sich nur objektbezogen nennen. Für den Bodenanteil gibt es mit dem Bodenrichtwert eine amtliche Orientierung. Die Gebäudekomponente hängt an Zustand, Ausstattung und Nutzbarkeit, die erzielbare Miete am erwarteten Ertrag der Fläche. Deshalb steht am Anfang jeder belastbaren Einschätzung die Besichtigung – nicht ein Online-Rechner.

Der Cottbuser Markt: was regional den Ausschlag gibt

Cottbus ist der wirtschaftliche Mittelpunkt der Lausitz, und der Strukturwandel verändert dort seit Jahren die Nachfragestruktur – weg von reiner Schwerindustrie, hin zu Technologie, Medizin, Bahntechnik, Logistik und Dienstleistung. Für Eigentümer heißt das: Die Nachfrage nach Ihrer Fläche kann sich schneller ändern, als der Zustand des Gebäudes sich ändert.

Die Stadt steuert das Angebot aktiv. Cottbus/Chóśebuz hat ihr Gewerbeflächenkonzept fortgeschrieben; der Ergebnisbericht mit Entwicklungsempfehlungen und Umsetzungsstrategien zu den einzelnen Standorten wurde im III. Quartal 2020 vorgelegt und ist über den Fachbereich Stadtentwicklung einsehbar. Wenn Sie ein Gewerbegrundstück halten oder erwerben wollen, lohnt der Blick dort zuerst: Er zeigt, welche Standorte die Stadt entwickeln will und welche nicht.

Der amtliche Anker: Bodenrichtwerte

Für den Bodenwert müssen Sie nicht schätzen. Nach § 196 Abs. 1 BauGB werden Bodenrichtwerte "jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres" ermittelt, und zwar auf Grundlage der Kaufpreissammlung als durchschnittliche Lagewerte für den Boden. Nach § 196 Abs. 3 BauGB sind sie zu veröffentlichen, und "jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen".

Praktisch abrufbar sind sie über BORIS Brandenburg, das Portal der Gutachterausschüsse des Landes. Es stellt amtliche Informationen zu den aktuellen Bodenrichtwerten sowie zu zurückliegenden Stichtagen bereit und gibt die amtliche Bodenrichtwertauskunft als PDF aus. Wichtig für Gewerbe: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf eine bestimmte Nutzungsart. Ein Wert für eine gewerbliche Baufläche lässt sich nicht auf ein Grundstück im Wohngebiet übertragen – und umgekehrt genauso wenig.

Und noch eine Einschränkung, die in der Praxis oft untergeht: Der Bodenrichtwert ist ein Lagewert für den Boden. Er sagt nichts über Ihre Halle, nichts über eine Altlastenvermutung und nichts über den Ertrag, den die Fläche abwirft.

Zwischenfazit: Für den Boden gibt es in Cottbus eine amtliche Zahl, für Gebäude und Miete nicht. Wer beides gleichsetzt, liegt bei Gewerbeobjekten regelmäßig daneben – nach oben wie nach unten.

Gewerbemietvertrag: andere Regeln als bei Wohnraum

Das ist der Punkt, an dem ich Eigentümer am häufigsten bremse. Ein Gewerbemietvertrag ist kein Wohnraummietvertrag mit anderem Briefkopf.

§ 578 BGB verweist für Grundstücke und für Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, nur auf einen begrenzten Ausschnitt des Mietrechts. Der soziale Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts greift hier nicht, eine Mietpreisbremse existiert nicht, und einen Mietspiegel gibt es für Gewerbeflächen ohnehin nicht. Was gilt, steht weitgehend im Vertrag – Betriebskostenumlage, Instandhaltungspflichten, Konkurrenzschutz, Schönheitsreparaturen, Verlängerungsoptionen.

Eine Formvorschrift sollten Sie dabei kennen: Nach § 578 Abs. 1 BGB gilt ein Mietvertrag über ein Grundstück, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, als für unbestimmte Zeit geschlossen; über § 578 Abs. 2 BGB gilt das ebenso für Gewerberäume. Wer also eine feste Laufzeit von fünf Jahren vereinbaren will, aber die Form verfehlt, hat am Ende einen Vertrag, der ordentlich kündbar ist. Bei langlaufenden Gewerbeverträgen ist das ein teurer Fehler.

Damit es klar bleibt: Das ist eine Einordnung, keine Rechtsberatung. Die Gestaltung eines Gewerbemietvertrags gehört zu einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, notarielle Fragen zum Notar. Ich sage Ihnen, worauf es beim Objekt und am Markt ankommt – die Vertragsgestaltung übernehme ich nicht.

Zwischenfazit: Bei Gewerbe verschiebt sich das Risiko vom Gesetz in den Vertrag. Genau deshalb lohnt es sich, vor der Vermarktung zu klären, welche Konditionen im Cottbuser Markt überhaupt durchsetzbar sind.

Entscheidungshilfe: vermieten oder verkaufen?

Die Frage stellt sich bei Gewerbeobjekten schärfer als bei Wohnimmobilien, weil Leerstand hier direkt Geld kostet und ein Nutzerwechsel selten reibungslos verläuft. In der Praxis läuft die Entscheidung auf eine einzige Frage hinaus: Wollen Sie den Wert jetzt freisetzen – oder wollen Sie das Objekt als Ertragsquelle behalten und die Verantwortung dafür tragen?

	Eher vermieten	Eher verkaufen
Ihr Ziel	laufende Einnahmen, Substanz halten	Kapital sofort verfügbar machen
Objektzustand	vermietbar oder mit vertretbarem Aufwand herrichtbar	Investitionsstau, den Sie nicht tragen wollen
Nutzerkreis	mehrere denkbare Branchen	stark auf einen Spezialnutzer zugeschnitten
Ihr Aufwand	Sie akzeptieren Verwaltung, Instandhaltung, Mieterrisiko	Sie wollen mit dem Objekt abschließen
Zeithorizont	langfristig, auch über Nachfolge hinaus	konkreter Anlass, absehbarer Termin

Eine kurze Prüfliste, bevor Sie sich festlegen:

• Nutzungsart geklärt? Bebauungsplan und Baugenehmigung prüfen. Nicht jede Halle im Gewerbegebiet darf jede Tätigkeit aufnehmen.
• Technik dokumentiert? Anschlussleistung Strom, Hallenhöhe, Bodentragfähigkeit, Torzahl, Rangierfläche, Heizungsart.
• Energieausweis vorhanden? Auch bei Nichtwohngebäuden ist er bei Verkauf und Vermietung Thema.
• Bodenrichtwert abgerufen? Über BORIS Brandenburg, mit der passenden Nutzungsart und dem passenden Stichtag.
• Altlasten- oder Kampfmittelverdacht ausgeschlossen? Bei gewerblichen Vornutzungen in der Lausitz kein Randthema.
• Unterlagen beisammen? Grundbuchauszug, Flurkarte, Baubeschreibung, Grundrisse, bestehende Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen.

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Wie so eine Einordnung bei einer Wohnimmobilie aussieht, habe ich an anderer Stelle beschrieben – dort lesen Sie auch, was bei der Vermietung zu klären ist, bevor der erste Interessent kommt. Einen Überblick über meine Arbeit vor Ort finden Sie unter Immobilien in Cottbus.

Häufige Fragen

Gibt es für Gewerbeflächen in Cottbus einen Mietspiegel? Nein. Mietspiegel werden für Wohnraum erstellt. Für Gewerbeflächen ergibt sich die Miete aus vergleichbaren Abschlüssen im Markt, aus der Lage und aus dem Ertrag, den die Fläche für den Nutzer erwirtschaftet. Das ist auch der Grund, warum eine Einschätzung ohne Objektkenntnis wenig taugt.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für ein Gewerbegrundstück in Cottbus? Über BORIS Brandenburg, das Bodenrichtwertportal der Gutachterausschüsse des Landes. Achten Sie darauf, dass Nutzungsart und Stichtag zu Ihrem Grundstück passen. Nach § 196 Abs. 3 BauGB können Sie die Auskunft außerdem direkt bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses verlangen.

Wie lange dauert es, eine Gewerbefläche in Cottbus zu vermieten? Das lässt sich nicht pauschal sagen und hängt vor allem daran, wie breit der Nutzerkreis ist. Eine teilbare Halle mit guter Andienung spricht viele Branchen an. Eine Spezialfläche mit ungewöhnlichem Zuschnitt kann deutlich länger brauchen – Zeit, die Sie in der Kalkulation einplanen sollten.

Muss ein Gewerbemietvertrag schriftlich geschlossen werden? Für Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr sieht § 578 BGB die Textform vor. Wird sie nicht eingehalten, gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen und ist damit ordentlich kündbar. Die konkrete Vertragsgestaltung sollten Sie mit einem Fachanwalt klären.

Vermitteln Sie auch Gewerbeobjekte oder nur Wohnimmobilien? Beides. Zu meinen Objektarten gehören neben Häusern, Wohnungen und Grundstücken auch Gewerbeobjekte – Büro, Ladenlokal, Gastgewerbe, Hallen, Lager und Produktion – sowie Anlage- und Renditeobjekte.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz, und seit 2012 im Raum Cottbus tätig. Zu seinen laufenden Fachfortbildungen zählen unter anderem Nießbrauch und Wohnungsrechte, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und die neuen Heizungsrichtlinien. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen: Ihr Ansprechpartner ist durchgehend er persönlich – von der ersten Anfrage über die Besichtigung vor Ort bis zum Abschluss liegt jeder Schritt in einer Hand. Ein Ladengeschäft gibt es bewusst nicht; Termine finden bei Ihnen oder in Ihrer Immobilie statt.

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Was passt zu Ihrer Gewerbefläche? Schildern Sie mir kurz Ihr Objekt und Ihr Anliegen – Halle, Büro, Ladenlokal oder Grundstück. Ich melde mich zügig zurück, sehe mir die Fläche vor Ort an und ordne mit Ihnen ein, ob Vermietung, Verkauf oder erst einmal eine Wertermittlung das Richtige ist. Unverbindlich. Am schnellsten per Telefon: 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo oder über das Kontaktformular auf cottbus-immobilienmakler.immo.