Energieausweis erstellen lassen in Cottbus: So läuft es ab

Kurz gesagt

• Wer verkauft oder vermietet, braucht einen gültigen Energieausweis. Vorzulegen ist er spätestens bei der Besichtigung, nicht erst beim Notar (§ 80 Abs. 4 Satz 1 GModG).
• Welchen der beiden Ausweise Sie brauchen, entscheidet das Gebäude: Wohnhäuser mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 brauchen grundsätzlich einen Bedarfsausweis.
• Ausstellen darf ihn nur, wer nach § 88 GModG dazu berechtigt ist. Fehlt der Energieausweis, sorge ich dafür, dass er da ist. Sie müssen sich nicht darum kümmern.
• Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Liegt einer aus 2015 in der Schublade, ist er 2026 abgelaufen.
• Für Cottbus gilt: Der Gutachterausschuss der Stadt schreibt für 2025, dass sich Preiseffekte des Gebäudeenergiegesetzes aus seinen Daten nicht ableiten lassen.

Wenn Sie in Cottbus einen Energieausweis erstellen lassen wollen, stehen Sie meistens kurz vor einer Entscheidung: verkaufen oder vermieten. Der Energieausweis ist dann eine Pflicht mit Termin. Der Termin dafür ist die erste Besichtigung.

Ich erlebe das regelmäßig so: Der Eigentümer hat das Haus geerbt oder zieht in eine kleinere Wohnung, die Anzeige steht, die ersten Interessenten melden sich, und dann fällt auf, dass der Ausweis fehlt oder abgelaufen ist. Dann steht die Vermarktung still und wartet auf ein Dokument. Das ist der Moment, in dem ich mich jedes Mal frage, warum vorher niemand danach gefragt hat. Dieser Artikel erklärt, welchen Ausweis Ihr Gebäude braucht und welche Unterlagen der Aussteller dafür sehen will. Am Ende steht, was die amtlichen Cottbuser Zahlen über den Energieausweis aussagen.

Wann Sie in Cottbus einen Energieausweis brauchen

Der Auslöser ist im Gesetz klar benannt. § 80 Abs. 3 Satz 1 GModG (vormals GEG) sagt, dass ein Energieausweis auszustellen ist, wenn ein bebautes Grundstück oder Wohnungseigentum verkauft, ein Erbbaurecht begründet oder übertragen oder ein Gebäude beziehungsweise eine Wohnung vermietet, verpachtet oder verleast werden soll. Und zwar dann, „wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt“.

Das Wort „gültig“ ist hier der Haken. Nach § 79 Abs. 3 Satz 1 GModG ist ein Energieausweis „für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen“. Schauen Sie also zuerst nach, ob überhaupt einer existiert, und dann auf sein Ausstellungsdatum.

Drei Fragen, die Sie in zwei Minuten selbst beantworten können:

• Existiert überhaupt ein Energieausweis für das Gebäude?
• Welches Ausstellungsdatum trägt er, und liegt es weniger als zehn Jahre zurück?
• Steht darauf „Bedarfsausweis“ oder „Verbrauchsausweis“?

Dreimal Ja heißt: Sie sind für Besichtigung und Inserat startklar. Ein Nein an einer Stelle heißt: Beschaffung einplanen, bevor die Anzeige online geht. Das erspart Ihnen im Zweifel eine Verzögerung mitten in der Vermarktung.

§ 79 Abs. 4 GModG kennt zwei Ausnahmen, und sie reichen unterschiedlich weit. Auf ein kleines Gebäude sind „die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden“, auf ein Baudenkmal dagegen nur § 80 Abs. 3 bis 7. Was ein kleines Gebäude ist, definiert § 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG mit einer Zahl: „ein Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche“. Das Gartenhaus fällt darunter, das Einfamilienhaus nicht. Ob Ihr Gebäude als Baudenkmal geführt wird, können Sie in der Denkmalliste des Landes Brandenburg selbst nachschlagen. Was ein Denkmalstatus für Ihre Vermarktung bedeutet, sehe ich mir beim Ortstermin an; eine Ferndiagnose gebe ich dazu bewusst nicht ab.

Wer muss den Energieausweis vorlegen, Eigentümer oder Makler?

Kurz: beide. Verantwortlich dafür, dass überhaupt einer existiert, ist der Eigentümer. § 80 Abs. 4 Satz 1 GModG nennt für die Vorlage dann Verkäufer und Immobilienmakler nebeneinander: Der Ausweis ist „spätestens bei der Besichtigung“ vorzulegen. Er muss also bei jedem Termin greifbar sein. Wer ihn dabeihat, klären Sie mit Ihrem Makler vorab.

Ausgestellt wird er immer von einer nach § 88 GModG berechtigten Person. Welche der beiden Ausweisarten Ihr Gebäude braucht, lesen Sie meistens am Baujahr ab.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis? Meist entscheidet das Baujahr

Ein Irrtum, der mir in Gesprächen oft begegnet: Die Wahl zwischen den beiden Ausweisarten sei eine freie Entscheidung nach Preis. Ist sie nicht.

§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG bestimmt, dass für Wohngebäude, „die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist“, ein Energiebedarfsausweis auszustellen ist. Satz 3 nimmt davon Gebäude aus, die schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt haben oder später mindestens auf dieses Niveau gebracht worden sind.

Übersetzt: Ein kleines Wohnhaus, dessen Bauantrag aus der Zeit vor November 1977 stammt und das seither energetisch nicht auf jenes Niveau gehoben wurde, bekommt den aufwendigeren Bedarfsausweis.

Außerhalb dieses Falls dürfen Sie bei einem Bestandsgebäude, das Sie verkaufen oder vermieten, zwischen beiden Ausweisarten wählen. Nicht wählen können Sie beim Neubau: Nach § 80 Abs. 1 Satz 1 GModG ist bei der Errichtung eines Gebäudes ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Auch nach größeren Änderungen am Bestand kann sich das ergeben, wenn dabei die Berechnungen nach § 80 Abs. 2 GModG durchgeführt werden.

In Cottbus trifft diese 1977er-Grenze einen großen Teil der Häuser, die überhaupt verkauft werden. Die amtlichen Zahlen weiter unten zeigen, wie groß.

	Bedarfsausweis	Verbrauchsausweis
Grundlage	rechnerischer Energiebedarf aus Baukonstruktion und Anlagentechnik	tatsächlicher Verbrauch der zurückliegenden Jahre
Zwingend bei	Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977, ohne WSchV-1977-Niveau (§ 80 Abs. 3 S. 2, 3 GModG); außerdem beim Neubau (§ 80 Abs. 1 S. 1)	frei wählbar nur im Bestand außerhalb dieser Fälle
Datenbedarf	Baupläne, Maße, Bauteilaufbauten, Heizungstechnik, Modernisierungsnachweise	Heizkostenabrechnungen, Verbrauchsnachweise, Leerstandszeiten
Vom Nutzerverhalten abhängig	nein	ja
Aufwand	höher, dadurch in der Regel teurer	geringer
Aussagekraft für Käufer	vergleichbar zwischen Gebäuden	zeigt, was die bisherigen Bewohner verbraucht haben

Beim Verbrauchsausweis lohnt ein genauer Blick auf den Zeitraum. § 82 Abs. 4 Satz 2 GModG verlangt, dass „den zu verwendenden Verbrauchsdaten […] mindestens die Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten zugrunde zu legen“ sind. Der Zeitraum muss die jüngste Abrechnungsperiode einschließen, deren Ende nicht mehr als 18 Monate zurückliegen darf. Drei Jahre am Stück also, und die neueste davon darf nicht zu alt sein. Der Heizverbrauch wird nach § 82 Abs. 3 GModG zusätzlich witterungsbereinigt, damit ein milder Winter das Ergebnis nicht schönt.

Das hat eine Folge, die gerade im Erbfall greift. Wer ein Haus übernimmt, das seit dem Tod des Eigentümers leer steht, hat oft keine drei zusammenhängenden Abrechnungsjahre mit belastbarem Verbrauch. § 82 Abs. 4 Satz 3 GModG verlangt zwar, dass „längere Leerstände rechnerisch angemessen zu berücksichtigen“ sind. Ob die vorhandenen Daten für einen Verbrauchsausweis reichen, beurteilt aber der Aussteller, nicht Sie und nicht ich. Suchen Sie die Heizkostenabrechnungen deshalb früh. Sie liegen erfahrungsgemäß bei den Unterlagen der Hausverwaltung oder lassen sich beim Energieversorger anfordern.

Der Verbrauchsausweis hat einen Konstruktionsfehler. Er misst Menschen, nicht Häuser. Zwei identische Doppelhaushälften in Sandow können unterschiedliche Kennwerte tragen, weil in der einen ein Rentnerpaar mit 23 Grad wohnt und in der anderen eine Familie, die tagsüber außer Haus ist. Käufer lesen das trotzdem oft als Aussage über die Bausubstanz. Wenn Sie ein energetisch ordentliches Haus verkaufen, das jahrelang stark beheizt wurde, kann der Bedarfsausweis der fairere sein, auch wenn Sie ihn nicht bräuchten.

Zwischenfazit: Prüfen Sie zuerst, ob ein gültiger Energieausweis existiert. Dann klären Sie Wohnungszahl und Datum des Bauantrags. Daran hängt, ob Sie überhaupt wählen dürfen. Erst danach geht es ums Zusammensuchen der Unterlagen.

Welche Unterlagen Sie zusammenstellen müssen

Was der Aussteller braucht, hängt an der Ausweisart. Die folgende Liste ist die, die ich Eigentümern mitgebe, wenn ein Energieausweis beschafft werden muss. Sie deckt sich weitgehend mit den Unterlagen, die ohnehin für die Wertermittlung und die spätere Vermarktung gebraucht werden. Sie arbeiten also nicht doppelt.

Für beide Ausweisarten

• Genaue Adresse und Baujahr des Gebäudes
• Anzahl der Wohneinheiten
• Wohn- beziehungsweise Nutzfläche
• Art der Heizung und der Warmwasserbereitung, Baujahr der Anlage
• Nachweise über Modernisierungen: Fenster, Dach, Fassade, Kellerdecke, Heizungstausch, jeweils mit Jahr
• Aktuelle Fotos des Gebäudes von außen

Zusätzlich für den Bedarfsausweis

• Baupläne, Grundrisse und Schnitte, möglichst maßstabsgetreu
• Baubeschreibung, soweit vorhanden
• Angaben zu Wandaufbauten und Dämmstärken
• Fensterarten und Verglasung
• Letztes Schornsteinfeger-Protokoll

Zusätzlich für den Verbrauchsausweis

• Heizkostenabrechnungen aus 36 zusammenhängenden Monaten
• Bei eigener Feuerstätte: Rechnungen über Gas, Öl, Pellets oder Fernwärme
• Angaben zu längeren Leerständen im Betrachtungszeitraum
• Angaben dazu, ob Warmwasser zentral oder dezentral erzeugt wird

Fehlen Baupläne, ist das kein Ausschlusskriterium. Der Aussteller kann die Maße vor Ort aufnehmen, es macht die Sache nur langwieriger. Falls Sie ohnehin verkaufen wollen: In dem Ratgeber dazu, was beim Hausverkauf in Cottbus zu beachten ist, steht die vollständige Unterlagenliste für den Verkauf, in die der Energieausweis eingebettet ist.

Was bringt mir ein guter Energieausweis am Cottbuser Markt überhaupt? Das fragt fast jeder Eigentümer als Nächstes. Die amtliche Kaufpreissammlung der Stadt beantwortet einen Teil davon und verweigert den anderen ausdrücklich.

Was die amtlichen Cottbuser Zahlen zum Energieausweis sagen

Für die Stadt Cottbus/Chóśebuz gibt es einen eigenen Gutachterausschuss für Grundstückswerte mit eigenem Grundstücksmarktbericht. Für das Umland, also Peitz, Spremberg, Guben, Forst (Lausitz), Drachhausen, Kolkwitz und Drebkau, besteht ein gemeinsamer Ausschuss der Landkreise Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz. Zwei getrennte Datenräume, zwei unterschiedliche Berichtsjahre. Beide Berichte gehören deshalb getrennt gelesen.

Der Bericht der Stadt Cottbus für das Berichtsjahr 2025 (34. Ausgabe, erschienen im Juni 2026) wertet in Kapitel 8.2.1 insgesamt 71 Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern aus. Statt eines Durchschnittspreises für „ein Haus in Cottbus“ veröffentlicht er normierte Kaufpreismittel, getrennt nach Baujahresgruppe und Sanierungsstand:

Baujahresgruppe	Sanierungsstand	Normiertes Kaufpreismittel	Kauffälle
vor 1948	unsaniert	247.006 €	16
vor 1948	teilsaniert	286.857 €	7
vor 1948	saniert	352.500 €	2
1949–1989	unsaniert	219.290 €	10
1949–1989	teilsaniert bis saniert	395.178 €	4
1990–1999	ohne Trennung	349.188 €	16
2000–2021	ohne Trennung	335.824 €	16

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2025 der Stadt Cottbus/Chóśebuz, Kap. 8.2.1, bezogen über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Landes Brandenburg. © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0)

Bitte lesen Sie die rechte Spalte mit. Bei zwei oder vier Kauffällen entscheidet ein einziges Objekt über das Mittel. Der Ausschuss hält dazu selbst fest: „Eine statistisch gesicherte Preisentwicklung […] kann auf Grund der geringen Datenmenge nicht abgeleitet werden.“ Wer aus der Zeile „1949–1989, teilsaniert bis saniert“ schließt, Sanieren bringe rund 176.000 Euro mehr, verrechnet sich gründlich.

Der Gutachterausschuss schreibt in seinem Bericht außerdem wörtlich:

„Auswirkungen des Gebäudeenergiegesetzes sind derzeit aus der Datensammlung des Gutachterausschusses nicht ableitbar.“

Das ist eine amtliche Aussage. Wenn Ihnen jemand sagt, eine bestimmte Energieeffizienzklasse koste in Cottbus einen bezifferbaren Anteil des Kaufpreises, dann stammt diese Zahl aus einem bundesweiten Modell. Aus der amtlichen Kaufpreissammlung für diese Stadt lässt sie sich nicht ableiten.

Der energetische Zustand spielt in Cottbus trotzdem eine Rolle. Die Tabelle zeigt ja, dass der Ausschuss ihn überhaupt für so relevant hält, dass er die Kaufpreise danach trennt. Allerdings tut er das nur bei den beiden älteren Baujahresgruppen; ab 1990 führt er die Kaufpreismittel ohne diese Unterscheidung. Was Ihre Immobilie in ihrem konkreten Zustand wert ist, klärt eine Besichtigung vor Ort. Wenn Sie das Preisniveau in der Stadt insgesamt einordnen wollen, habe ich die amtlichen Zahlen in einem eigenen Beitrag zu den Immobilienpreisen in Cottbus ausführlich aufbereitet.

Für die Ausweisart hat die Baustruktur hier eine praktische Folge. 25 der 71 ausgewerteten Verkäufe entfallen auf die Baujahresgruppe vor 1948, weitere 14 auf die Gruppe 1949 bis 1989, die den Stichtag 1. November 1977 überspannt. 71 Verkäufe eines Jahres sind keine Bestandsaufnahme des Cottbuser Gebäudebestands. Sie zeigen nur, was tatsächlich auf den Markt kommt, und da ist bei 39 von 71 Objekten die Bedarfsausweis-Frage konkret zu stellen. Für Ihr Haus zählt am Ende ohnehin nur eines: das Datum des Bauantrags. Es steht in der Bauakte.

Im Umland sieht die Lage anders aus, und der Vergleich hinkt schon deshalb, weil der gemeinsame Bericht der Landkreise Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz beim Berichtsjahr 2024 steht, während Cottbus 2025 auswertet. Diese beiden Jahre dürfen Sie nicht gegeneinanderrechnen. Der Umlandbericht beschreibt für Einfamilienhäuser „stagnierende bis leicht sinkende Preise“ und für Wohnbauland „weiter rückläufige Vertragszahlen mit nachlassenden Bodenpreisen“ bei zugleich „leicht steigende Bodenpreise in den ländlichen und CB-nahen Wohnlagen“. Wenn Ihr Haus in Peitz, Spremberg oder Drachhausen steht, ist der zuständige Ausschuss also ein anderer als der der Stadt, und die Zahlen sind es auch.

Zwischenfazit: Der energetische Zustand ist in der amtlichen Cottbuser Systematik ein eigenes Ordnungsmerkmal, aber ein Preiseffekt des Gebäudeenergiegesetzes lässt sich daraus nach Aussage des Ausschusses derzeit nicht herauslesen. Der Energieausweis ist zuerst eine Pflicht und erst danach ein Argument. Wobei die Pflicht selbst zweigeteilt ist: Vorlegen und Inserieren sind zwei verschiedene Paar Schuhe.

Der Energieausweis liegt vor: was jetzt in die Anzeige gehört

Ab hier gibt es zwei getrennte Pflichten. Gehalten werden sie meistens für eine.

Die Vorlagepflicht bei der Besichtigung

Nach § 80 Abs. 4 Satz 1 GModG hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer „spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen“. Satz 2 lässt es ausdrücklich genügen, dass der Ausweis „durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung“ gezeigt wird. Findet gar keine Besichtigung statt, ist er nach Satz 3 unverzüglich vorzulegen, spätestens nach Satz 4 auf Aufforderung des Interessenten. Nach Vertragsschluss folgt nach Satz 5 die Übergabe an den Käufer. Für die Vermietung gilt das entsprechend.

Das gesetzliche Beratungsgespräch des Käufers (§ 80 Abs. 4 Satz 6)

Direkt daneben steht ein Satz, nach dem mich noch nie ein Eigentümer gefragt hat. Nach § 80 Abs. 4 Satz 6 GModG hat beim Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen der Käufer nach Übergabe des Energieausweises „ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer nach § 88 zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Person zu führen, wenn ein solches Beratungsgespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird“. Die Pflicht trifft hier den Käufer, und sie steht unter einer Bedingung. Gemeint ist ein gesetzlich geregeltes Gespräch mit der ausstellenden Fachperson über den Ausweis; mit meinem Erstgespräch als Makler hat das nichts zu tun. Praktisch heißt das: Verkaufen Sie ein Ein- oder Zweifamilienhaus und wird ein solches Gespräch unentgeltlich als eigene Leistung angeboten, muss der Käufer es führen.

Die Pflichtangaben in der Anzeige

§ 87 Abs. 1 GModG betrifft etwas anderes. Die Vorschrift ist doppelt bedingt: Sie greift, wenn vor Verkauf oder Vermietung eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben wird und zu diesem Zeitpunkt bereits ein Energieausweis vorliegt. Dann gehören in die Anzeige:

1. die Art des Ausweises, Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
2. der im Ausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs
3. die wesentlichen Energieträger für die Heizung
4. bei Wohngebäuden das im Ausweis genannte Baujahr
5. bei Wohngebäuden die im Ausweis genannte Energieeffizienzklasse

Die Nummern 4 und 5 gelten ausdrücklich nur für Wohngebäude. Ein Ladenlokal oder eine Halle trägt keine Energieeffizienzklasse: § 86 GModG regelt sie unter der amtlichen Überschrift „Energieeffizienzklasse eines Wohngebäudes“ und bezieht sie im Wortlaut auf das Wohngebäude. Für Nichtwohngebäude verlangt § 87 Abs. 2 GModG stattdessen, den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch „sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt“ aufzuführen.

Was passiert, wenn beides fehlt

Beide Pflichten sind bußgeldbewehrt. § 108 Abs. 1 Nr. 18 GModG erfasst den Fall, dass ein Energieausweis oder eine Kopie entgegen § 80 Abs. 4 Satz 1 oder 4 „nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig“ vorgelegt wird. Nr. 21 erfasst die fehlenden Pflichtangaben in der Immobilienanzeige. Den Rahmen setzt § 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG: Geldbuße bis zu zehntausend Euro.

Mir geht es dabei um die Reihenfolge: erst Energieausweis, dann Anzeige. Umgekehrt sitzen Sie bei der ersten Besichtigung ohne das Dokument da, das der Interessent sehen darf. Ob Ihr konkreter Fall unter die Anzeigenpflicht fällt, etwa bei einer diskreten Vermarktung ohne öffentliches Inserat, ist eine Auslegungsfrage, die ich Ihnen nicht abnehmen kann. Dafür ist ein Fachanwalt der richtige Ansprechpartner.

Falls Sie gerade auf der anderen Seite stehen und einen vorgelegten Ausweis bewerten wollen: Wie Sie einen vorgelegten Energieausweis prüfen, steht in einem eigenen kurzen Leitfaden.

Wer besorgt das alles, wenn der Ausweis fehlt? Dazu gehört auch die Frage, wo meine eigene Zuständigkeit endet.

Energieausweis erstellen lassen: wie die Beschaffung bei mir abläuft

Wer einen Energieausweis ausstellen darf, regelt § 88 GModG abschließend. Dazu gehören unter anderem nach Landesbauordnungsrecht Nachweisberechtigte, einschlägige Hochschulabsolventen, Handwerksmeister der zulassungspflichtigen Bau- und anlagentechnischen Gewerke sowie staatlich anerkannte Techniker, jeweils mit zusätzlicher fachlicher Voraussetzung. Die Ausstellung läuft deshalb immer über eine Person, die diese Voraussetzung erfüllt. Meine eigene Erlaubnis ist die Maklererlaubnis nach § 34c GewO.

Für Sie ändert das wenig. Fehlt der Energieausweis oder ist er abgelaufen, kläre ich beim Ortstermin, welche Ausweisart Ihr Gebäude braucht, sammle die Angaben mit Ihnen zusammen und sorge dafür, dass der Ausweis erstellt wird. Dasselbe gilt für maßstabsgetreue Grundrisse, wenn keine brauchbaren vorliegen. Sie müssen keine Angebote vergleichen und keine Formulare ausfüllen.

Wie das konkret aussieht, lässt sich am besten durchspielen. Nehmen Sie ein Einfamilienhaus aus den 1930er Jahren in einem Cottbuser Ortsteil, geerbt, das verkauft werden soll. Der Eigentümer sitzt vor einem Ordner mit Unterlagen aus vier Jahrzehnten und weiß nicht, was davon zählt. Die erste Frage beim Ortstermin gilt dann dem Gebäude: weniger als fünf Wohnungen, und wann wurde der Bauantrag gestellt? Das Datum steht in der Bauakte, die suchen wir deshalb zuerst heraus. Liegt es vor dem 1. November 1977 und wurde seither nichts auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gehoben, ist der Bedarfsausweis nach § 80 Abs. 3 Satz 2 GModG vorgeschrieben und die Preisfrage erledigt sich. Danach sammeln wir, was an Modernisierungsnachweisen und Grundrissen da ist, und ich veranlasse die Ausstellung. Das Ergebnis ist unspektakulär: Der Ausweis liegt vor, bevor die erste Anzeige online geht. Die Pflichtangaben nach § 87 GModG lassen sich dann beim Inserieren abschreiben. Für den Eigentümer bleiben ein Ortstermin und das Heraussuchen der Bauakte.

Der Ortstermin ist dabei ohnehin gesetzt, weil ich ohne ihn keine Wertermittlung mache. Es gibt bei mir bewusst keinen Online-Rechner: Substanz, Zustand, Ausstattung und Lage lassen sich nicht aus einem Formular ablesen. Der Energieausweis ist an dem Termin eine von mehreren Fragen – meistens nicht die schwierigste.

Welche Leistung passt zu Ihrem Vorhaben?

Ihre Situation	Was zuerst sinnvoll ist
Sie wollen verkaufen und haben keinen gültigen Energieausweis	Ortstermin mit Wertermittlung, Ausweisart klären, Beschaffung parallel starten; die Vorbereitung der Immobilie läuft in derselben Zeit
Sie wollen vermieten	Der Energieausweis wird genauso gebraucht; dazu die marktgerechte Miete ermitteln, siehe Haus in Cottbus vermieten
Sie sind noch unentschieden zwischen Verkauf und Vermietung	Wertermittlung zuerst. Sie liefert beide Zahlen: den erzielbaren Verkaufspreis und die marktgerechte Miete. Die Vermietung erhält Ihr Eigentum und schafft laufende Einnahmen samt Verantwortung, der Verkauf setzt den Wert sofort frei
Sie wollen den Wert wissen, ohne etwas zu unternehmen	Wertermittlung ohne Vermarktungsauftrag; ein Energieausweis ist dafür nicht zwingend, hilft aber bei der Einordnung des Zustands
Energieausweis vorhanden, aber älter als zehn Jahre	Er ist abgelaufen. Neubeschaffung vor dem ersten Inserat

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Zwischenfazit: Ohne gültigen Energieausweis geht die Anzeige nicht online. Beide Pflichten sind nach § 108 GModG bußgeldbewehrt. Ausstellen darf ihn nur eine nach § 88 GModG berechtigte Person; die Beschaffung und die Klärung der Ausweisart nehme ich Ihnen beim Ortstermin ab.

Häufige Fragen

Wie lange ist ein Energieausweis gültig? Zehn Jahre. § 79 Abs. 3 Satz 1 GModG bestimmt: „Ein Energieausweis ist für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen.“ Die Gültigkeit kann früher enden, wenn nach einer wesentlichen Änderung am Gebäude ein neuer Ausweis erforderlich wird. Ein Ausweis von 2015 ist heute in jedem Fall abgelaufen.

Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich an die eigenen Kinder verkaufe? Die Pflicht in § 80 Abs. 3 Satz 1 GModG knüpft an den Verkauf an. Wer kauft, spielt für den Wortlaut der Norm keine Rolle. Am Wortlaut ändert die Personenkonstellation also nichts; für die Beurteilung der Übertragung selbst, etwa bei einer Übergabe gegen Wohnrecht, ist ein Notar oder Fachanwalt der richtige Ansprechpartner.

Was kostet ein Energieausweis in Cottbus? Das hängt vom Gebäude ab und davon, wie aufwendig die Datenaufnahme wird. Der Bedarfsausweis ist deutlich aufwendiger als der Verbrauchsausweis und dadurch in der Regel teurer. Ich nenne hier keine Zahl, weil sie je nach Objekt und Aussteller auseinandergeht. Beim Ortstermin hole ich das für Ihr Gebäude konkret ein.

Kann ich mir den Energieausweis selbst online zusammenklicken? Ausstellen darf nur, wer nach § 88 GModG berechtigt ist. Was Sie online finden, sind Vermittlungsportale, die die Ausstellung an berechtigte Personen weitergeben. Dagegen ist nichts einzuwenden. Sie sollten nur wissen, dass Sie die Datenqualität dabei selbst verantworten, weil niemand das Gebäude gesehen hat.

Der Energieausweis meines Hauses zeigt eine schlechte Effizienzklasse. Sollte ich vor dem Verkauf sanieren? Das lässt sich pauschal nicht beantworten, und für Cottbus lässt es sich derzeit auch nicht aus amtlichen Zahlen ableiten. Der Gutachterausschuss der Stadt hält für das Berichtsjahr 2025 fest, dass Auswirkungen des Gebäudeenergiegesetzes aus seiner Datensammlung nicht ableitbar sind. Sinnvoller als eine Faustregel ist die Rechnung am konkreten Objekt: Was kostet die Maßnahme, was bringt sie am Markt, und wollen Sie die Baustelle vor dem Verkauf überhaupt. Diese Abwägung mache ich beim Ortstermin mit Ihnen.

Wer muss den Energieausweis bei einer Eigentumswohnung besorgen? Der Energieausweis wird nach § 79 Abs. 2 GModG grundsätzlich für das Gebäude erteilt, nicht für die einzelne Wohnung. Bei Wohnungseigentum führt das in der Praxis über die Verwaltung oder die Eigentümergemeinschaft. Fragen Sie dort zuerst nach. Häufig existiert bereits ein gültiger Ausweis für das Gesamtgebäude.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz. Seit 2012 vermittelt er Immobilien in Cottbus und der umliegenden Region. Dazu kommen laufende Fachfortbildungen, unter anderem zu Nießbrauch und Wohnungsrechten, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und den neuen Heizungsrichtlinien. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen ohne Ladengeschäft: Termine finden bei Ihnen statt, und von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe liegt jeder Schritt in einer Hand.

Stand: 4. September 2026. Der Rechtsstand der zitierten Normen wurde am selben Tag über gesetze-im-internet.de geprüft.

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Fehlt der Energieausweis, ist das kein Grund, den Verkauf zu verschieben. Schildern Sie mir kurz Ihr Anliegen und die Art der Immobilie. Ich ordne mit Ihnen ein, ob Verkauf, Vermietung oder erst einmal nur eine Wertermittlung das Richtige ist, und übernehme die Beschaffung des Ausweises, wenn er fehlt. Das erste Beratungsgespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt. Am schnellsten per Telefon: 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo oder über das Eigentümerformular auf cottbus-immobilienmakler.immo. Sie können mir Ihr Anliegen unverbindlich schildern. Was ich als Immobilienmakler in Cottbus sonst übernehme, steht dort im Überblick.