Verkaufen und wohnen bleiben: Wohnrecht und Nießbrauch

Kurz gesagt

• Beides wird im Grundbuch eingetragen und wirkt gegenüber jedem späteren Eigentümer.
• Wohnrecht: Sie dürfen selbst wohnen bleiben. Nießbrauch: Sie dürfen zusätzlich vermieten und die Erträge behalten.
• Beides senkt den erzielbaren Kaufpreis und verkleinert den Käuferkreis. Das ist kein Argument dagegen, sondern eine Rechengröße.
• Die rechtliche Ausgestaltung übernimmt der Notar, die steuerliche Seite der Steuerberater.

Es gibt Situationen, in denen der Wert einer Immobilie gebraucht wird, das Zuhause aber bleiben soll. Eine Übertragung an die Kinder, eine Vermögensordnung im Alter, ein Verkauf mit dem Wunsch, nicht ausziehen zu müssen.

Dafür gibt es zwei etablierte Gestaltungen. Sie klingen ähnlich, unterscheiden sich aber deutlich.

Der Unterschied in einem Satz

Wohnrecht erlaubt Ihnen, die Immobilie oder einen Teil davon selbst zu bewohnen.

Nießbrauch geht weiter: Sie dürfen die Immobilie auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten.

Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen. Damit wirken sie gegenüber jedem künftigen Eigentümer, unabhängig davon, wie oft die Immobilie danach noch den Besitzer wechselt.

Was das für den Preis bedeutet

Hier liegt der Punkt, der in Beratungsgesprächen am häufigsten unterschätzt wird.

Ein eingetragenes Wohn- oder Nießbrauchrecht mindert den Wert der Immobilie für den Käufer. Er erwirbt Eigentum, das er auf absehbare Zeit nicht nutzen kann. Wie stark die Minderung ausfällt, hängt vor allem daran, wie lange das Recht voraussichtlich besteht und welchen Umfang es hat.

Gleichzeitig verkleinert sich der Käuferkreis erheblich. Selbstnutzer scheiden praktisch aus. Es bleiben Kapitalanleger und Käufer mit langem Zeithorizont.

Beides gehört vor der Entscheidung auf den Tisch, nicht danach. Genau dafür ist die Wertermittlung da: Sie zeigt Ihnen den Wert mit und ohne die Belastung, und damit den Preis der Sicherheit, die Sie sich kaufen.

Sie überlegen, in Cottbus oder Umgebung zu verkaufen und wohnen zu bleiben? Ich sehe mir die Immobilie an und ordne mit Ihnen ein, was diese Gestaltung in Ihrem Fall bedeutet. Das erste Gespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt. 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo

Wann welche Gestaltung passt

Ihre Lage	Eher geeignet
Sie wollen selbst wohnen bleiben, nichts weiter	Wohnrecht
Sie wollen sich offenhalten, später auszuziehen und zu vermieten	Nießbrauch
Sie übertragen an die Kinder und wollen abgesichert bleiben	je nach Ziel beides, mit Notar klären
Sie brauchen sofort den vollen Wert	keins von beiden, dann regulärer Verkauf

Das ist eine Orientierung, keine Empfehlung für Ihren Einzelfall. Welche Gestaltung trägt, entscheidet sich mit dem Notar.

Was jetzt zu klären ist

1. Wie lange soll das Recht gelten? Auf Lebenszeit oder befristet. 2. Welchen Umfang hat es? Die ganze Immobilie oder eine abgegrenzte Wohnung. 3. Wer trägt welche Kosten? Instandhaltung, Betriebskosten, größere Reparaturen. Das gehört in die Vereinbarung, sonst gibt es später Streit. 4. Was bleibt wirtschaftlich übrig? Der geminderte Kaufpreis im Verhältnis zu dem, was Sie ohne diese Lösung erhalten würden. 5. Welche steuerlichen Folgen hat die Gestaltung? Frage an den Steuerberater, nicht an mich.

So läuft die Bewertung ab

1. Unverbindliches Gespräch bei Ihnen vor Ort. Ich sehe mir die Immobilie an und höre mir Ihre Situation an.
2. Unterlagen sichten. Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle.
3. Bewertung. Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren, je nach Objekt einzeln oder kombiniert, bezogen auf den Cottbuser Markt.
4. Ergebnis besprechen. Eine nachvollziehbare Einschätzung als Grundlage für Ihre Entscheidung.

Fehlen Energieausweis oder Grundrisse, erstelle ich sie.

Bei einer geplanten Belastung sehe ich mir zusätzlich an, wie sich das Objekt am Cottbuser Markt mit dieser Einschränkung vermarkten lässt. Manche Immobilien finden dafür Käufer, andere praktisch nicht. Das sage ich Ihnen offen, bevor Sie sich festlegen.

Checkliste für den ersten Termin

• Grundbuchauszug, auch die Abteilungen zu Lasten und Beschränkungen
• Flurkarte oder Lageplan
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis, falls vorhanden
• Nachweise über Modernisierungen
• Ihre Vorstellung zur Dauer und zum Umfang des Rechts
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Protokolle

Wo meine Arbeit endet

Ich erkläre Ihnen den Unterschied und rechne Ihnen die wirtschaftliche Seite vor. Die Ausgestaltung der Verträge und die Eintragung im Grundbuch übernimmt der Notar, die steuerlichen Folgen bespricht Ihr Steuerberater. Zu Schenkungsteuer, Freibeträgen und Bewertungsfragen des Finanzamts mache ich keine Aussagen.

Meine Fortbildung zu Nießbrauch und Wohnungsrechten hilft mir, die Folgen für Wert und Vermarktung einzuschätzen. Sie ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Kann ich das Wohnrecht später aufheben? Grundsätzlich ja, das setzt aber eine Vereinbarung und eine Löschung im Grundbuch voraus. Die Bedingungen dafür gehören in den ursprünglichen Vertrag, sonst sind Sie später auf das Entgegenkommen des Eigentümers angewiesen.

Findet sich für so eine Immobilie überhaupt ein Käufer? Häufig ja, aber in einem kleineren Kreis. Es sind meist Kapitalanleger mit langem Horizont. Wie realistisch das für Ihre Immobilie in Cottbus ist, sage ich Ihnen nach dem Ortstermin.

Wie stark sinkt der Preis? Das hängt an Dauer und Umfang des Rechts und lässt sich nicht pauschal beziffern. Genau deshalb steht die Wertermittlung vor der Entscheidung.

Was ist der Unterschied zur Leibrente? Bei der Leibrente wird der Kaufpreis ganz oder teilweise als laufende Zahlung geleistet. Das ist eine andere Konstruktion und wird oft mit einem Wohnrecht kombiniert. Ob das für Sie infrage kommt, gehört ins Gespräch mit Notar und Steuerberater.

Wer zahlt Instandhaltung und Betriebskosten? Das ist Vereinbarungssache und der häufigste Streitpunkt, wenn es nicht sauber geregelt wurde. Bringen Sie diesen Punkt beim Notartermin ausdrücklich zur Sprache.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz, und seit 2012 im Raum Cottbus tätig. Zu seinen absolvierten Fachfortbildungen gehören Nießbrauch und Wohnungsrechte, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und die neuen Heizungsrichtlinien.

Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen. Beratung, Wertermittlung, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin und Übergabe liegen in einer Hand, ohne wechselnde Ansprechpartner. Ein Ladengeschäft gibt es bewusst nicht: Termine finden bei Ihnen zu Hause oder in Ihrer Immobilie statt.

Erst rechnen, dann festlegen. Was diese Gestaltung Sie kostet und was sie Ihnen bringt, lässt sich beziffern. Rufen Sie an. 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo · oder über das Kontaktformular.