Immobilie bei Trennung: verkaufen, auszahlen oder halten

Kurz gesagt

• Drei Wege stehen offen, und alle drei brauchen dieselbe Grundlage: einen Wert, den beide akzeptieren.
• Läuft noch ein Darlehen, gehört die Bank früh mit an den Tisch.
• Ich arbeite in solchen Situationen zurückhaltend und für beide Seiten nachvollziehbar.
• Zum Zugewinnausgleich und zu allem Familienrechtlichen berät ein Fachanwalt, nicht ich.

Eine Trennung ist selten der Zeitpunkt, an dem man sich mit Bodenrichtwerten beschäftigen möchte. Trotzdem steht die Immobilie im Raum, meist als größter gemeinsamer Posten und oft als der emotionalste.

Was diese Gespräche in der Praxis blockiert, ist fast nie die Rechtslage. Es ist die fehlende Zahl.

Warum eine neutrale Zahl zuerst kommt

Solange beide Seiten mit eigenen Vorstellungen rechnen, verhandeln sie über Gefühle. Der eine erinnert sich an den Kaufpreis, die andere an das, was investiert wurde, und irgendwo dazwischen steht eine Zahl aus einem Onlinerechner.

Eine Wertermittlung vor Ort ersetzt das durch eine Grundlage, die von außen kommt. Sie beantwortet gleichzeitig, was ein Verkauf einbringen würde und welche Summe eine Auszahlung bedeuten müsste.

Bei Ehepaaren im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB) ist genau dieser Wert außerdem die Grundlage, mit der später der Ausgleich gerechnet wird. Wie das im Einzelnen geschieht, klärt Ihr Anwalt.

Sie stehen in Cottbus oder Umgebung vor dieser Entscheidung? Schildern Sie mir kurz die Lage. Ich sehe mir die Immobilie an und liefere Ihnen eine Zahl, mit der beide Seiten arbeiten können. Das erste Gespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt. 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo

Die drei Wege

Verkaufen und teilen. Der klarste Schnitt. Beide unterschreiben beim Notar, der Erlös wird verteilt, laufende Kosten und gemeinsame Verpflichtungen enden. Das ist der häufigste Weg, wenn keiner die Immobilie allein tragen kann oder will.

Eine Seite übernimmt und zahlt die andere aus. Möglich, wenn eine Partei die Immobilie behalten will und die Finanzierung allein trägt. Hier ist der ermittelte Wert die Verhandlungsbasis, und hier scheitert es am häufigsten, wenn er fehlt. Die Bank muss der Umschuldung zustimmen.

Gemeinsam halten, etwa bis die Kinder aus dem Haus sind. Erhält das Eigentum, bindet aber weiter aneinander und braucht klare Absprachen über Kosten und Nutzung. Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft grundsätzlich verlangen (§ 749 BGB), diese Lösung trägt also nur, solange beide sie wollen.

Wenn noch ein Darlehen läuft

Das wird regelmäßig unterschätzt. Vor jeder Entscheidung gehören drei Fragen geklärt:

• Wer steht im Darlehensvertrag, und wer soll darin bleiben?
• Fällt bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
• Trägt das Einkommen der übernehmenden Partei die Finanzierung allein?

Die Antworten kommen von der Bank. Bei der Zusammenstellung der Unterlagen unterstütze ich Sie, und für die Finanzierungsseite stelle ich den Kontakt zur Finanzierungsexpertin Sandra Beuthner her, die mit einem Portfolio von über 400 Banken arbeitet. Über Konditionen entscheidet immer das Kreditinstitut, nicht ich.

Wie ich in solchen Situationen arbeite

Ich führe die Besichtigungen selbst, Sie müssen dabei nicht anwesend sein. Interessenten wähle ich vorab aus, damit nicht jeder durch Ihre Wohnung läuft. Und ich kommuniziere so, dass beide Seiten denselben Stand haben, ohne Partei zu ergreifen.

Wenn Sie es wünschen, laufen Termine und Rückmeldungen getrennt. Sagen Sie mir einfach, was Ihnen lieber ist.

So läuft die Bewertung ab

1. Unverbindliches Gespräch bei Ihnen vor Ort. Ich sehe mir die Immobilie an und höre mir Ihre Situation an.
2. Unterlagen sichten. Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle.
3. Bewertung. Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren, je nach Objekt einzeln oder kombiniert, bezogen auf den Cottbuser Markt.
4. Ergebnis besprechen. Eine nachvollziehbare Einschätzung als Grundlage für Ihre Entscheidung.

Fehlen Energieausweis oder Grundrisse, erstelle ich sie.

Checkliste für den ersten Termin

• Grundbuchauszug
• Kaufvertrag der Immobilie
• Darlehensvertrag und aktueller Stand der Restschuld
• Flurkarte oder Lageplan
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis, falls vorhanden
• Nachweise über Modernisierungen
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Hausgeldabrechnungen

Wo meine Arbeit endet

Zum Zugewinnausgleich, zum Versorgungsausgleich, zum Ehegattenunterhalt und zu allen familienrechtlichen Fragen berate ich nicht. Dafür ist ein Fachanwalt für Familienrecht zuständig, für die Beurkundung der Notar, für steuerliche Folgen der Steuerberater. Ich sage Ihnen, wann dieser Punkt erreicht ist.

Was ich beitrage, ist der belastbare Wert und die Abwicklung, sobald die Entscheidung steht.

Häufige Fragen

Können wir verkaufen, wenn nur einer will? Steht die Immobilie im Miteigentum, ist der Verkauf ohne Zustimmung nicht möglich. Jeder Miteigentümer kann aber die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, was im äußersten Fall zur Teilungsversteigerung führt. Das ist für beide die teuerste Variante. Erfahrungsgemäß bewegt sich mehr, sobald eine neutrale Zahl vorliegt.

Wer zahlt bis zum Verkauf die Raten? Das ist Verhandlungssache zwischen Ihnen und eine Frage, die in die anwaltliche Beratung gehört. Nach außen bleibt gegenüber der Bank derjenige verpflichtet, der im Vertrag steht.

Kann ich die Immobilie bewerten lassen, ohne dass die andere Seite es erfährt? Ein Termin vor Ort setzt Zugang zur Immobilie voraus. Bewertung und Vermarktung sind zwei getrennte Schritte, eine Bewertung verpflichtet Sie zu nichts und wird nicht veröffentlicht.

Wie diskret läuft die Vermarktung? Auf Wunsch spreche ich zuerst vorgemerkte Interessenten aus meinem Netzwerk an, bevor ein Objekt öffentlich inseriert wird.

Was ist, wenn einer im Haus wohnen bleiben will? Dann sind Wohnrecht oder Nießbrauch mögliche Gestaltungen, die im Grundbuch eingetragen werden. Beide beeinflussen den Wert erheblich. Mehr dazu auf der Seite zum Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch. Die rechtliche Ausgestaltung übernimmt der Notar.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz, und seit 2012 im Raum Cottbus tätig. Zu seinen absolvierten Fachfortbildungen gehören Nießbrauch und Wohnungsrechte, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und die neuen Heizungsrichtlinien.

Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen. Beratung, Wertermittlung, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin und Übergabe liegen in einer Hand, ohne wechselnde Ansprechpartner. Ein Ladengeschäft gibt es bewusst nicht: Termine finden bei Ihnen zu Hause oder in Ihrer Immobilie statt.

Eine Zahl, die beide akzeptieren können. Wenn es gerade stockt, fehlt meist genau die. Rufen Sie an, ich melde mich zügig zurück. 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo · oder über das Kontaktformular.