Unterlagen für die Immobilienfinanzierung in Cottbus: Was die Bank von Ihnen braucht

Kurz gesagt

• Die Bank prüft zwei Dinge getrennt: Ihre Bonität und den Wert der Immobilie. Für beides braucht sie eigene Unterlagen.
• Die persönlichen Nachweise liegen bei Ihnen. Die Objektunterlagen liegen beim Verkäufer, beim Grundbuchamt oder bei der Hausverwaltung – dort entsteht der Zeitverlust.
• Die Grunderwerbsteuer beträgt in Brandenburg 6,5 Prozent des Kaufpreises und wird in aller Regel nicht mitfinanziert.
• Wer eine schriftliche Finanzierungsbestätigung vorlegt, hat bei gefragten Objekten in Cottbus die bessere Position.
• Stellen Sie Ihre Unterlagen zusammen, bevor Sie besichtigen – nicht danach.

Zwischen Zusage und Absage einer Finanzierung steht selten die Bonität allein. Sehr oft entscheiden die Unterlagen: Sie sind unvollständig, veraltet oder kommen zu spät. Und weil eine Bank erst prüfen kann, wenn die Akte vollständig ist, verzögert jedes fehlende Dokument den gesamten Kauf. Wenn Sie wissen wollen, welche Unterlagen für eine Immobilienfinanzierung in Cottbus verlangt werden, finden Sie hier die vollständige Aufstellung – getrennt nach Person und Objekt, mit Checkliste am Ende.

Ich vermittle seit 2012 Immobilien in Cottbus und Umgebung und begleite Käufer regelmäßig durch genau diesen Ablauf. Was ich dabei sehe: Der Engpass ist fast nie das Geld, sondern die Beschaffung von Papieren, an die niemand rechtzeitig gedacht hat.

Warum die Bank überhaupt so viel verlangt

Ein Immobiliendarlehen ist kein Vertrauensgeschäft, sondern ein gesetzlich reguliertes. Vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens muss der Darlehensgeber Ihre Kreditwürdigkeit prüfen, und er darf den Vertrag nur schließen, wenn diese Prüfung ergibt, dass Sie Ihren Verpflichtungen voraussichtlich nachkommen werden (§ 505a Abs. 1 BGB). Die Bank kann also gar nicht auf Nachweise verzichten, selbst wenn sie wollte.

Daraus folgen zwei Prüfstränge, die parallel laufen:

1. Ihre persönliche Bonität – kann das Darlehen dauerhaft bedient werden?
2. Der Wert der Immobilie – trägt das Objekt als Sicherheit?

Für jeden Strang gibt es einen eigenen Unterlagensatz. Und nur einer davon liegt in Ihrer Schublade.

Welche Unterlagen braucht die Bank für eine Immobilienfinanzierung?

Die Bank benötigt zwei Sätze: persönliche Nachweise – Ausweis, ausgefüllte Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Einkommensteuerbescheid, Eigenkapitalnachweis und eine Aufstellung laufender Verbindlichkeiten – sowie Objektunterlagen: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Objektfotos, Baubeschreibung und Kaufvertragsentwurf.

Ihre persönlichen Unterlagen

Bei allen Darlehensnehmern:

• Personalausweis oder Reisepass, Vorder- und Rückseite
• Selbstauskunft der Bank, vollständig ausgefüllt
• Eigenkapitalnachweis: Kontoauszüge, Depot- oder Bausparauszüge, bei einer Schenkung die schriftliche Zusage
• Aufstellung laufender Verbindlichkeiten: Kredite, Leasingverträge, Unterhaltsverpflichtungen
• Nachweise über weiteres Vermögen: Lebensversicherungen, weitere Immobilien samt Mietverträgen

Wenn Sie angestellt sind:

• Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate
• Arbeitsvertrag, bei kurzer Betriebszugehörigkeit zusätzlich der Nachweis über das Ende der Probezeit
• Einkommensteuerbescheid des Vorjahres

Wenn Sie selbstständig sind:

• Einkommensteuerbescheide und Steuererklärungen der letzten zwei bis drei Jahre
• Bilanzen mit Gewinn- und Verlustrechnung oder Einnahmen-Überschuss-Rechnung
• aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung
• auf Nachfrage eine Vorschau auf das laufende Jahr

Als Selbstständiger sollten Sie früher anfangen als ein Angestellter. Der Satz ist umfangreicher, die Prüfung dauert länger, und meist fehlt genau der aktuellste Steuerbescheid noch.

Die Objektunterlagen

Diese Unterlagen betreffen die Immobilie und sind bei jedem Kauf Pflicht:

• Aktueller Grundbuchauszug. Er zeigt Eigentümer, Belastungen, Wege- und Wohnrechte. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO) – als Kaufinteressent mit ernsthafter Kaufabsicht ist das gegeben, in der Praxis läuft die Beschaffung meist über den Verkäufer oder den Notar.
• Flurkarte oder Lageplan aus dem Liegenschaftskataster
• Grundrisse aller Geschosse, möglichst bemaßt
• Wohnflächenberechnung – die Grundlage jeder Wertermittlung
• Energieausweis. Beim Verkauf ist er vorzulegen, und zwar dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert (§ 80 GEG).
• Aktuelle Objektfotos, innen und außen
• Kaufvertragsentwurf des Notars
• Baujahr, Baubeschreibung und Modernisierungsnachweise zu Dach, Fenstern, Heizung, Elektrik und Dämmung

Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan · Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre · Wirtschaftsplan und aktuelle Jahresabrechnung · Nachweis über die Instandhaltungsrücklage

Zusätzlich bei einem vermieteten Objekt: Mietverträge · Mietaufstellung · Nebenkostenabrechnungen

Zusätzlich bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag · Nachweis über den aktuellen Erbbauzins

Zwischenfazit: Die persönlichen Unterlagen können Sie an einem Abend zusammenstellen. Die Objektunterlagen nicht – sie hängen an Dritten. Deshalb fragen Sie sie so früh wie möglich an.

Was in Cottbus und im Landkreis Spree-Neiße besonders ins Gewicht fällt

Der Bestand hier ist überwiegend älter. Häuser aus den 1930er- bis 1980er-Jahren, dazu sanierte und unsanierte Objekte direkt nebeneinander im selben Straßenzug. Für die Finanzierung heißt das: Der Zustand entscheidet stärker über die Bewertung als die Lage – und der Zustand muss belegt sein. Wenn die Rechnung für das neue Dach oder die Heizungsanlage fehlt, rechnet die Bank mit dem ungünstigeren Fall. Die Sanierung, die tatsächlich stattgefunden hat, existiert für die Akte schlicht nicht.

Zweiter regionaler Punkt sind die Kaufnebenkosten. Sie werden in aller Regel nicht mitfinanziert, sondern aus Eigenkapital getragen:

Position	Höhe in Brandenburg
Grunderwerbsteuer	6,5 % des Kaufpreises (für Rechtsvorgänge ab 1. Juli 2015 bei Grundstücken im Land Brandenburg)
Notar- und Grundbuchkosten	gesetzlich geregelt nach dem GNotKG, abhängig vom Kaufpreis – Höhe erfragen Sie beim Notar
Maklerprovision	fällt je nach Objekt an; bei Kaufverträgen über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit Verbraucherbeteiligung gilt die gesetzliche Teilung zwischen Käufer und Verkäufer

Einen vollständigen Überblick finden Sie unter welche Nebenkosten beim Kauf anfallen, zur Steuer selbst habe ich die Grunderwerbsteuer in Brandenburg im Detail aufgeschrieben. Die Grunderwerbsteuer allein ist der Posten, den ich am häufigsten unterschätzt sehe. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro sind das 16.250 Euro, die Sie zusätzlich zum Eigenkapitalanteil bereithalten müssen – ohne Notar, ohne Umzug, ohne die erste Renovierung.

Zwischenfazit: Kalkulieren Sie die Nebenkosten, bevor Sie das erste Objekt besichtigen. Wer den Eigenkapitalbedarf zu niedrig ansetzt, muss die gesamte Finanzierung neu aufstellen – und verliert genau die Zeit, in der ein anderer Interessent zuschlägt.

Checkliste: Ihre Unterlagen zum Abhaken

Zur Person

• Personalausweis oder Reisepass, beidseitig
• Selbstauskunft, vollständig ausgefüllt
• Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen bzw. BWA und Bilanzen)
• Einkommensteuerbescheid
• Eigenkapitalnachweis
• Aufstellung laufender Kredite und Verpflichtungen

Zum Objekt

• Aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte / Lageplan
• Grundrisse
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Objektfotos innen und außen
• Baubeschreibung, Baujahr, Modernisierungsnachweise
• Kaufvertragsentwurf

Nur bei Eigentumswohnung

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
• Nachweis der Instandhaltungsrücklage

Nur bei vermietetem Objekt

• Mietverträge und Mietaufstellung
• Nebenkostenabrechnungen

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Die richtige Reihenfolge

1. Vor der Suche: Budget klären. Persönliche Unterlagen zusammenstellen, Finanzierungsrahmen ermitteln lassen. Sie wissen dann, in welchem Preisbereich Sie überhaupt suchen.

2. Bei der Besichtigung: Objektunterlagen anfordern. Vollständig und schriftlich. Ein seriöser Anbieter hat sie vorbereitet.

3. Vor der Zusage: Lücken schließen. Fehlende Teilungserklärung oder Protokolle bei der Hausverwaltung anfordern – das dauert, und die Frist läuft.

4. Vor dem Notartermin: schriftliche Finanzierungszusage. Unterschreiben Sie keinen Kaufvertrag auf eine mündliche Aussage hin.

Bei gefragten Objekten in Cottbus entscheidet nicht immer das höchste Gebot, sondern die höchste Sicherheit für den Verkäufer. Wer eine schriftliche Finanzierungsbestätigung vorlegt, wird bevorzugt, weil der Verkäufer weiß, dass der Kauf nicht vier Wochen später an der Bank scheitert. Diese Bestätigung bekommen Sie nur mit vollständigen Unterlagen. Wenn Sie parallel weitersuchen wollen, können Sie Ihr Suchprofil hinterlegen.

Häufige Fragen

Wie lange dauert eine Finanzierungszusage? Sobald die Akte vollständig ist, entscheiden Banken häufig innerhalb weniger Werktage. Die Wartezeit entsteht fast immer vorher – beim Beschaffen von Grundbuchauszug, Teilungserklärung oder Modernisierungsnachweisen. Die Dauer hängt vom Institut und vom Einzelfall ab; verbindlich sagt Ihnen das nur die finanzierende Bank.

Wie aktuell muss der Grundbuchauszug sein? Banken verlangen in der Regel einen aktuellen Auszug, üblicherweise nicht älter als wenige Monate. Ein alter Auszug aus der Verkäufer-Schublade reicht meist nicht, weil zwischenzeitlich Belastungen eingetragen worden sein können.

Brauche ich den Energieausweis für die Bank? Ja, er gehört zu den Standardunterlagen. Unabhängig davon ist er beim Verkauf ohnehin vorzulegen und dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzuzeigen (§ 80 GEG).

Wie viel Eigenkapital sollte ich haben? Eine feste Grenze gibt es nicht, sie hängt von Einkommen, Objekt und Institut ab. Planen Sie aber in jedem Fall die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln ein – in Brandenburg allein 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus Notar- und Grundbuchkosten. Was für Ihre Situation realistisch ist, klärt die Finanzierungsberatung, nicht der Makler – zur Einordnung: wie viel Eigenkapital Sie brauchen.

Was ist, wenn Unterlagen zum Objekt fehlen? Dann sollten Sie sie beschaffen, bevor Sie ein Gebot abgeben. Fehlende Baugenehmigungen, unklare Wohnflächen oder nicht dokumentierte Anbauten sind kein Formfehler – sie verändern den Wert und damit die Finanzierung.

---

Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz. Seit 2012 vermittelt er Immobilien in Cottbus und der umliegenden Region. Dazu kommen laufende Fachfortbildungen, unter anderem zu Nießbrauch und Wohnungsrechten, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und den neuen Heizungsrichtlinien. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen ohne Ladengeschäft: Termine finden bei Ihnen statt, und von der ersten Anfrage bis zur Schlüsselübergabe liegt jeder Schritt in einer Hand.

Dieser Beitrag informiert und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Für die Finanzierungsvermittlung stelle ich den Kontakt zu Sandra Beuthner her, die mit über 400 Banken arbeitet.

---

Sie planen einen Immobilienkauf in Cottbus und wollen die Finanzierung sauber aufsetzen? Schildern Sie mir kurz Ihr Vorhaben – ich sage Ihnen, welche Unterlagen Ihnen konkret fehlen, und stelle auf Wunsch den Kontakt zu Sandra Beuthner her. Das erste Beratungsgespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt. Am schnellsten per Telefon: 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo oder über das Kontaktformular auf cottbus-immobilienmakler.immo.