Ertragswertverfahren beim Mehrfamilienhaus in Cottbus

Kurz gesagt

• Beim Mehrfamilienhaus zählt nicht, was der Bau kosten würde, sondern was er einbringt. Das Ertragswertverfahren rechnet deshalb von der Miete her, nicht von der Substanz.
• Der Rechenweg hat vier Stationen: Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Verzinsung des Bodenwerts, Kapitalisierung über die Restnutzungsdauer.
• Die entscheidende Stellschraube ist der Liegenschaftszinssatz. Für Cottbuser Mehrfamilienhäuser weist der Gutachterausschuss zum Stichtag 01.01.2026 3,3 Prozent aus, Spanne 1,2 bis 5,9 Prozent.
• Diese Zahl stammt aus 36 echten Kauffällen der Jahre 2023 bis 2025. Im Berichtsjahr 2025 selbst wurden in ganz Cottbus 18 Mehrfamilienhäuser verkauft.
• Einen Mietspiegel für Cottbus gibt es derzeit nicht. Die marktüblich erzielbare Miete muss deshalb aus Vergleichsfällen hergeleitet werden, und das ist Handarbeit.

Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus in Cottbus und wollen wissen, was es wert ist. Dann führt der Weg in aller Regel über das Ertragswertverfahren. Beim Mehrfamilienhaus ist das die naheliegende Wahl, weil sich der Preis solcher Objekte am Markt nach den Erträgen richtet und nicht danach, was ein Neubau an gleicher Stelle kosten würde. Der Gutachterausschuss der Stadt sieht das genauso: Bei der Verkehrswertermittlung dieser Immobilien, schreibt er in seinem Marktbericht, finde das allgemeine Ertragswertverfahren regelmäßig seine Anwendung.

Was in der Praxis passiert, ist trotzdem selten das, was Eigentümer erwarten. Die meisten rechnen: Jahresmiete mal irgendein Faktor. Das ist nicht falsch, es ist nur der halbe Weg. Die zweite Hälfte entscheidet über den größeren Teil der Differenz.

Was das Ertragswertverfahren beim Mehrfamilienhaus tut

Die Immobilienwertermittlungsverordnung ist an dieser Stelle knapp. § 27 Abs. 1 ImmoWertV sagt: "Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt."

Zwei Wörter darin sind wichtiger als der Rest: marktüblich erzielbar. Nicht: tatsächlich vereinbart. § 31 Abs. 2 ImmoWertV präzisiert das: Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen, wobei die tatsächlichen Erträge zugrunde zu legen sind, wenn sie marktüblich erzielbar sind.

Das ist der Punkt, an dem viele Rechnungen kippen. Ein Haus mit acht Wohnungen, die seit 2009 nicht angepasst wurden, hat einen niedrigen tatsächlichen Rohertrag. Ein Haus mit frisch abgeschlossenen Verträgen auf ambitioniertem Niveau hat einen hohen. In die Bewertung geht keiner der beiden Werte ungeprüft ein. Es geht der Wert ein, den der Markt für diese Flächen in dieser Lage hergibt, und jede Abweichung nach oben oder unten muss begründet werden.

§ 27 Abs. 2 nennt außerdem die vier Größen, aus denen der vorläufige Ertragswert entsteht: der Bodenwert, der Reinertrag, die Restnutzungsdauer und der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz. Merken Sie sich die letzte. Sie ist die unbekannteste und zugleich die mit dem größten Hebel.

Und noch eine Vorbemerkung, weil sie oft untergeht: Die Wahl des Verfahrens ist keine Geschmacksfrage. § 6 Abs. 1 ImmoWertV verlangt, die Verfahren nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der Eignung der verfügbaren Daten zu wählen; "die Wahl ist zu begründen". Wer Ihnen einen Wert nennt, sollte also sagen können, warum er so und nicht anders gerechnet hat.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren bei einem Mehrfamilienhaus?

Vom jährlichen Rohertrag aus den Mieten werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen; das ergibt den Reinertrag. Davon geht die Verzinsung des Bodenwerts ab. Der verbleibende Anteil der baulichen Anlagen wird über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert. Die Summe aus diesem Barwert und dem Bodenwert ist der vorläufige Ertragswert.

Die vier Stationen des Rechenwegs

Der Reihe nach, so wie die Verordnung sie vorsieht.

Erstens der Rohertrag. Die Jahresnettokaltmiete aller Einheiten, ohne umlagefähige Betriebskosten. Bei gewerblich mitgenutzten Häusern kommen die Gewerbemieten hinzu, was das Objekt allerdings in eine andere Kategorie schiebt, dazu weiter unten.

Zweitens die Bewirtschaftungskosten. § 32 Abs. 1 ImmoWertV zählt sie abschließend auf: "1. die Verwaltungskosten, 2. die Instandhaltungskosten, 3. das Mietausfallwagnis und 4. die Betriebskosten im Sinne des § 556 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs." Die ersten drei bleiben dauerhaft bei Ihnen. § 1 Abs. 2 BetrKV nimmt Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ausdrücklich vom Begriff der Betriebskosten aus, sie sind also nicht umlagefähig. Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten ergibt nach § 31 Abs. 1 den jährlichen Reinertrag.

Drittens die Verzinsung des Bodens. Hier trennt sich das Ertragswertverfahren von jeder Renditeformel. Der Grund und Boden verbraucht sich nicht, das Gebäude schon. Also wird der Ertragsanteil, der rechnerisch auf den Boden entfällt, vom Reinertrag abgezogen, bevor kapitalisiert wird. Was übrig bleibt, ist der Reinertragsanteil der baulichen Anlagen.

Viertens die Kapitalisierung. Dieser Anteil wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes auf den heutigen Tag zurückgerechnet. Nach § 34 Abs. 1 ImmoWertV geschieht das mit Barwertfaktoren "auf der Grundlage der Restnutzungsdauer und des objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes". Am Ende kommt der Bodenwert wieder dazu.

§ 28 ImmoWertV fasst genau das in einem Satz zusammen. Und er schreibt ausdrücklich vor, dass für die Bodenwertverzinsung und für die Kapitalisierung derselbe Zinssatz zu verwenden ist. Als Übersicht:

Schritt	Was passiert	Rechtsgrundlage
Jahresrohertrag	marktüblich erzielbare Nettokaltmieten aller Einheiten	§ 31 Abs. 2 ImmoWertV
− Bewirtschaftungskosten	Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, nicht umlegbare Betriebskosten	§ 32 Abs. 1 ImmoWertV
= Jährlicher Reinertrag	der Ertrag, der beim Eigentümer ankommt	§ 31 Abs. 1 ImmoWertV
− Bodenwertverzinsung	Bodenwert × Liegenschaftszinssatz	§ 28 Satz 1 Nr. 1 ImmoWertV
= Reinertragsanteil der baulichen Anlagen	der Teil, der am Gebäude hängt	§ 28 Satz 1 Nr. 1 ImmoWertV
× Barwertfaktor	Kapitalisierung über die Restnutzungsdauer	§ 34 Abs. 1 ImmoWertV
+ Bodenwert	vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt	§§ 28, 40 ImmoWertV
= Vorläufiger Ertragswert	vor Marktanpassung und Sondermerkmalen	§ 27 Abs. 2 ImmoWertV

Fertig ist der Wert damit noch nicht. Nach § 27 Abs. 4 ergibt sich der Ertragswert erst aus dem marktangepassten vorläufigen Wert und der Berücksichtigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale. Welche das sind, dazu komme ich im Abschnitt über die Abweichungen vom Durchschnitt.

Zwischenfazit: Das Ertragswertverfahren ist keine Renditeformel mit mehr Schritten. Der Unterschied liegt darin, dass Boden und Gebäude getrennt behandelt werden und dass ein einziger Zinssatz beide Rechnungen steuert.

Cottbus: Was der Gutachterausschuss für Mehrfamilienhäuser ausweist

Jetzt zu der Zahl, die den ganzen Rechenweg zusammenhält. § 21 Abs. 2 ImmoWertV definiert: "Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden." Abgeleitet werden sie nicht am Schreibtisch, sondern aus beurkundeten Kaufpreisen. § 193 Abs. 5 BauGB macht das zur Aufgabe der Gutachterausschüsse, ausdrücklich auch für Mietwohngrundstücke.

Der Grundstücksmarktbericht 2025 der Stadt Cottbus/Chóśebuz, veröffentlicht am 9. Juli 2026, weist unter Punkt 8.4.2 für Mehrfamilienhäuser Folgendes aus:

Merkmal (Mehrfamilienhäuser, Bj. 1889–1996, gewerblicher Mietanteil ≤ 20 %)	Mittelwert	Spanne
Liegenschaftszinssatz, Stichtag 01.01.2026	3,3 %	1,2 – 5,9 %
Wohnfläche	427 m²	182 – 840 m²
monatliche Nettokaltmiete	7,21 €/m²	5,75 – 11,49 €/m²
Rohertragsfaktor	16,4	10,1 – 31,0
Restnutzungsdauer	36 Jahre	24 – 56 Jahre
Bodenwertniveau	191 €/m²	60 – 480 €/m²

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2025 der Stadt Cottbus/Chóśebuz, Pkt. 8.4.2. Auswertungszeitraum 2023 bis 2025, 36 Kauffälle. Die Datenerhebung basiert nach Angabe des Ausschusses überwiegend auf teilsanierten bis sanierten Mehrfamilienhäusern unter Berücksichtigung des Reparaturstaus.

Der Mittelwert ist an dieser Tabelle das Uninteressanteste. Wichtig ist die Spanne: 1,2 bis 5,9 Prozent, fast das Fünffache zwischen unterem und oberem Rand. Bei sonst gleichen Erträgen führt ein Zinssatz von 5,9 statt 3,3 Prozent zu einem deutlich niedrigeren Ertragswert, weil der Barwertfaktor kleiner wird. Wer den Mittelwert ungeprüft übernimmt, hat nicht bewertet, sondern gewürfelt. Genau dafür kennt die Verordnung mit § 33 ImmoWertV den objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz: Der abgeleitete Satz ist auf seine Eignung zu prüfen und erforderlichenfalls anzupassen.

Wo Ihr Haus innerhalb der Spanne steht, sagt der Bericht nicht direkt, aber er gibt zwei Hinweise. Restnutzungsdauer und Zahl der Wohneinheiten ließen sich statistisch nicht gesichert nachweisen, heißt es dort. Tendenziell erkennbar sei aber, dass bei Mehrfamilienhäusern mit wenigen Wohneinheiten der Liegenschaftszinssatz niedriger ausfällt und dass er mit steigendem Bodenwertniveau leicht steigt. Für ein kleines Haus in einfacher Lage zeigt das in die eine Richtung, für ein großes Objekt in guter Lage in die andere.

Bleibt der Rohertragsfaktor von 16,4. Er ist eine Kontrollgröße, keine Bewertung: Er setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zum Jahresrohertrag und beschreibt, was Käufer in Cottbus tatsächlich gezahlt haben. Der Ausschuss weist in einer Fußnote darauf hin, dass die niedrigen Faktoren zu den teilsanierten und die hohen zu den sanierten Objekten gehören. Zwischen 10,1 und 31,0 liegt also im Wesentlichen der Sanierungszustand. Ich nutze diesen Faktor gern ganz am Schluss: Wenn mein Ertragswert geteilt durch den Jahresrohertrag weit außerhalb dieser Spanne landet, habe ich irgendwo eine Annahme zu optimistisch angesetzt. Das ist mir lieber, als es später im Verkaufsgespräch zu merken.

Zur Größenordnung des Marktes: 2025 registrierte der Ausschuss für das gesamte Stadtgebiet 206 Kauffälle über bebaute Grundstücke, darunter 18 Mehrfamilienhäuser, also 8 Prozent aller Vertragsvorgänge. Im Vorjahr waren es 20. Deshalb greift der Ausschuss für den Zinssatz auf drei Jahrgänge zurück. Bei 18 Verkäufen im Jahr wäre eine Jahresauswertung Zufall.

Und eine regionale Besonderheit, die in jede Cottbuser Ertragswertermittlung hineinspielt: Einen veröffentlichten Mietspiegel gibt es derzeit nicht. Die Datenerhebung der Stadt endete zum 31. Mai 2026, der Mietspiegel soll voraussichtlich Ende 2026 bereitstehen. Bis dahin muss die marktüblich erzielbare Miete nach § 31 Abs. 2 aus Vergleichsfällen hergeleitet werden: aus Neuvermietungen, aus Angeboten, aus dem, was ich in vergleichbaren Häusern sehe. Das ist mehr Arbeit als ein Blick in eine Tabelle, und es ist der Grund, warum ich bei vermieteten Objekten in Cottbus nie eine Zahl nenne, bevor ich die Mietverträge gelesen habe.

Den Bodenwert rufen Sie übrigens selbst ab: Die amtlichen Bodenrichtwerte stehen in BORIS Land Brandenburg. Wo genau die Lagen in der Stadt auseinandergehen, habe ich unter Was beeinflusst den Immobilienwert in Cottbus aufgeschlüsselt.

Ein Hinweis zur Zuständigkeit, weil er regelmäßig verwechselt wird: Alle genannten Daten gelten für die kreisfreie Stadt Cottbus/Chóśebuz. Für das Umland – Peitz, Drebkau, Kolkwitz, Guben, Forst (Lausitz), Spremberg – ist der gemeinsame Gutachterausschuss der Landkreise Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz zuständig, mit eigener Datenbasis und eigenem Bericht. Ein Cottbuser Liegenschaftszinssatz auf ein Haus in Spremberg angewendet ist ein Rechenfehler mit ordentlichem Vorzeichen. Wie ich in der Stadt selbst bewerte und was dabei vor Ort geprüft wird, steht unter Immobilienbewertung in Cottbus.

Zwischenfazit: Der Cottbuser Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser liegt bei 3,3 Prozent. Was Ihr Haus angeht, sagt diese Zahl aber erst etwas, wenn geklärt ist, wo innerhalb der Spanne von 1,2 bis 5,9 Prozent es steht.

Allgemeines oder vereinfachtes Ertragswertverfahren?

§ 27 Abs. 5 nennt drei Varianten: das allgemeine, das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren. Für ein normal vermietetes Mehrfamilienhaus sind die ersten beiden relevant.

	Allgemeines Verfahren (§ 28)	Vereinfachtes Verfahren (§ 29)
Was kapitalisiert wird	Reinertragsanteil der baulichen Anlagen, nach Abzug der Bodenwertverzinsung	der gesamte jährliche Reinertrag
Was mit dem Bodenwert geschieht	wird am Ende unverändert addiert	wird über die Restnutzungsdauer abgezinst und dann addiert
Zinssatz	für Verzinsung und Kapitalisierung derselbe	für Kapitalisierung und Abzinsung derselbe
Wo es hakt	braucht einen belastbaren Bodenwert	reagiert empfindlich auf kurze Restnutzungsdauern

Beide Wege führen bei sauberer Anwendung nicht zum identischen Ergebnis, aber in dieselbe Größenordnung. Der Cottbuser Gutachterausschuss leitet seine Liegenschaftszinssätze nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens ab und hält für die hier gehandelten Renditeobjekte fest, dass das allgemeine Verfahren regelmäßig Anwendung findet. Wer den amtlichen Zinssatz nutzt, sollte deshalb auch im Modell rechnen, aus dem dieser Zinssatz stammt. Ein Zinssatz aus einem Modell und eine Formel aus einem anderen ergeben eine Zahl, die zu nichts passt.

Das periodische Verfahren kommt ins Spiel, wenn sich die Erträge absehbar wesentlich ändern; § 27 Abs. 1 Satz 2 nennt das ausdrücklich. Bei einem Haus mit auslaufenden Staffelmieten oder einer bevorstehenden Kernsanierung kann das der ehrlichere Weg sein. Es ist auch der aufwendigste.

Warum Ihr Haus vom Durchschnitt abweicht

Bis hierher ging es um Modelle. Jetzt geht es um Ihr Haus.

Die Restnutzungsdauer ist die Größe, bei der ich vor Ort die größten Korrekturen vornehme. § 4 Abs. 3 ImmoWertV hält fest, dass individuelle Gegebenheiten wie durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen die rechnerische Restnutzungsdauer "verlängern oder verkürzen" können. Beides. Eine neue Heizung und gedämmte Fassade verlängern, ein 40 Jahre altes Steigleitungsnetz verkürzt. Der Cottbuser Durchschnitt von 36 Jahren ist deshalb nichts, was man auf ein Haus überträgt. Er ist das Mittel über Objekte, die zwischen 24 und 56 Jahren lagen.

Dazu kommen die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV: Merkmale, die nach Art oder Umfang erheblich vom Üblichen abweichen. Die Norm nennt unter anderem besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel und Bauschäden sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen. Berücksichtigt werden sie nicht irgendwo im Zinssatz versteckt, sondern als eigener Rechenschritt am Ende, durch marktübliche Zu- oder Abschläge.

Was das beim Mehrfamilienhaus konkret bedeutet:

Merkmal	Wirkung im Ertragswertverfahren
Bestandsmieten deutlich unter Marktniveau	mindert den tatsächlichen, nicht zwingend den marktüblich erzielbaren Rohertrag; die Anhebung ist je Mietverhältnis getaktet
Leerstand	senkt den Rohertrag und erhöht faktisch das Mietausfallwagnis
Sanierungsstau	verkürzt die Restnutzungsdauer und schlägt zusätzlich als Bauschaden nach § 8 Abs. 3 durch
Gewerbeeinheit im Erdgeschoss	verändert das Risikoprofil; ab über 20 Prozent gewerblichem Mietanteil ist das Objekt kein Mehrfamilienhaus mehr, sondern ein Wohn- und Geschäftshaus mit eigenem Zinssatz
Wohnrecht oder Nießbrauch	eingetragene Belastung, gesonderter Abschlag
Erbbaurecht	eigener Bewertungsweg, der Boden gehört nicht dazu
große Grundstücksreserve	erhöht den Bodenwert und damit die Bodenwertverzinsung

Die Zeile zum gewerblichen Mietanteil unterschätzen Eigentümer regelmäßig. Der Cottbuser Zinssatz von 3,3 Prozent gilt ausdrücklich für Objekte mit höchstens 20 Prozent gewerblichem Mietanteil. Ein Haus mit einer großen Ladeneinheit im Erdgeschoss fällt in den Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäuser, für den der Ausschuss gesondert auswertet. Zwei Häuser, die von der Straße aus gleich aussehen, können damit in verschiedenen Datenräumen liegen.

Und deshalb gilt bei mir ohne Ausnahme: keine Wertaussage ohne Ortstermin. Feuchtigkeit im Keller, der Zustand der Steigleitungen, der Geruch im Treppenhaus, die Frage, ob der Hof als Stellplatz taugt – das steht in keiner Akte und in keinem Marktbericht. Einen Online-Rechner biete ich bewusst nicht an. Das ist eine Position, kein Mangel.

Ertrags-, Vergleichs- oder Sachwertverfahren?

Nach § 6 Abs. 1 dürfen auch mehrere Verfahren herangezogen werden, und nach § 6 Abs. 4 ist der Verkehrswert aus den Verfahrenswerten "unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit" zu ermitteln. In der Praxis heißt das: Ein Verfahren führt, ein zweites plausibilisiert.

Ihre Situation	Was in der Regel führt	Warum
Vermietetes Mehrfamilienhaus, Verkauf geplant	Ertragswert	Käufer sind Anleger und rechnen mit Miete und Zins
Mehrfamilienhaus mit hohem Leerstand	Ertragswert, plausibilisiert über den Sachwert	die Ertragsbasis fehlt, die Substanz bleibt
Kleines Zweifamilienhaus, teils selbst genutzt	Vergleichs- oder Sachwert	Käufer sind meist Selbstnutzer
Eigentumswohnung als Anlage	Vergleichswert, ergänzt um den Ertragswert	in Cottbus werden Wohnungen überwiegend zur Eigennutzung gekauft
Haus mit über 20 % Gewerbeanteil	Ertragswert, aber im Teilmarkt Wohn- und Geschäftshäuser	anderer Zinssatz, andere Vergleichsbasis
Sie überlegen noch: verkaufen oder vermieten?	beide Zahlen – Verkaufspreis und marktgerechte Miete	nur der Vergleich beider Wege beantwortet die Frage

Wie das Vergleichswertverfahren im Detail arbeitet, habe ich am Beispiel der Eigentumswohnung unter Vergleichswertverfahren bei einer Wohnung in Cottbus aufgeschrieben.

Die letzte Zeile ist die, über die ich am häufigsten spreche. Vermieten erhält Ihnen das Eigentum und bringt laufende Einnahmen, samt der Verantwortung, die dazugehört. Der Verkauf setzt den Wert sofort frei. Beides ist legitim, und beides lässt sich erst abwägen, wenn beide Zahlen auf dem Tisch liegen. Deshalb ermittle ich bei dieser Frage grundsätzlich beides: den erzielbaren Kaufpreis und die marktgerechte Miete. Wenn Sie eher in Richtung Vermietung denken, finden Sie den Ablauf unter Vermietung; geht es um den Verkauf im vermieteten Zustand, steht das Rechtliche unter Vermietete Immobilie verkaufen.

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Checkliste: Diese Unterlagen brauche ich für den Ertragswert

Beim Einfamilienhaus reicht oft der Grundbuchauszug samt Bauunterlagen. Beim Mehrfamilienhaus ist die Mietseite genauso wichtig wie die Bauseite. Ohne sie gibt es keinen Rohertrag, und ohne Rohertrag keinen Ertragswert.

• Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate, inklusive Abteilung II und III
• Flurkarte oder Lageplan mit Grundstücksgröße
• Mietenliste mit allen Einheiten: Wohnfläche, Nettokaltmiete, Vertragsbeginn, letzte Anpassung
• die Mietverträge selbst, nicht nur die Liste; Staffel-, Index- und möblierte Verträge rechnen anders
• Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• Nachweis darüber, welche Kosten tatsächlich umgelegt wurden und welche beim Eigentümer blieben
• Angaben zu Leerstand: welche Einheit, seit wann, warum
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung; liegt keine vor, rechne ich nach WoFlV
• Baujahr sowie Nachweise über Modernisierungen mit Jahreszahl: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Stränge, Elektrik
• Energieausweis
• bei gewerblicher Teilnutzung: die Gewerbemietverträge und der Flächenanteil
• bei eingetragenem Wohnrecht, Nießbrauch oder Erbbaurecht: die Eintragung samt Vereinbarung
• Verwaltervertrag und Verwalterkosten, falls eine Hausverwaltung beauftragt ist

Fehlt etwas, ist das kein Ausschlussgrund. Vieles lässt sich nachfordern, und einen Energieausweis oder aussagekräftige Grundrisse erstelle ich, wenn sie nicht vorliegen. Aber jede Lücke muss vorsichtig angesetzt werden, und Vorsicht verbreitert die Spanne, in der sich das Ergebnis am Ende bewegt. Bei den Nebenkostenabrechnungen ist das besonders spürbar: Ohne sie ist der Anteil der nicht umlagefähigen Kosten eine Schätzung, und die geht über die Bewirtschaftungskosten direkt in den Reinertrag.

Zwischenfazit: Beim Mehrfamilienhaus liegt der halbe Wert in den Verträgen. Wer die Mietseite nicht offenlegt, bekommt keine Bewertung, sondern eine Bandbreite.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Verkehrswert? Der Verkehrswert ist der gesetzliche Maßstab nach § 194 BauGB. Der Ertragswert ist eines der Verfahren, mit denen er ermittelt wird – bei vermieteten Mehrfamilienhäusern meist das führende. Nach § 6 Abs. 4 ImmoWertV wird der Verkehrswert aus dem Verfahrenswert unter Würdigung seiner Aussagefähigkeit abgeleitet. Ertragswert und Verkehrswert können deshalb auseinanderfallen.

Wie hoch ist der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser in Cottbus? Der Gutachterausschuss der Stadt Cottbus/Chóśebuz weist im Grundstücksmarktbericht 2025 zum Stichtag 01.01.2026 einen Liegenschaftszinssatz von 3,3 Prozent aus, mit einer Spanne von 1,2 bis 5,9 Prozent. Grundlage sind 36 Kauffälle aus den Jahren 2023 bis 2025 für Mehrfamilienhäuser der Baujahre 1889 bis 1996 mit einem gewerblichen Mietanteil von höchstens 20 Prozent.

Kann ich den Wert meines Mietshauses mit der Jahresmiete mal Faktor überschlagen? Als grobe Orientierung ja. Der Rohertragsfaktor lag in Cottbus im Mittel bei 16,4, mit einer Spanne von 10,1 bis 31,0. Wo Ihr Haus innerhalb dieser Spanne liegt, entscheidet vor allem der Sanierungszustand. Der Gutachterausschuss ordnet die niedrigen Faktoren ausdrücklich den teilsanierten und die hohen den sanierten Objekten zu. Als Grundlage für eine Verkaufsentscheidung ist der Überschlag deshalb zu ungenau.

Zählt die tatsächliche Miete oder die ortsübliche? Nach § 31 Abs. 2 ImmoWertV zählt der marktüblich erzielbare Ertrag. Die tatsächlichen Mieten sind zugrunde zu legen, soweit sie marktüblich erzielbar sind. Liegen Bestandsmieten deutlich darunter, geht nicht automatisch die höhere Marktmiete in die Rechnung ein. Die Anhebung ist rechtlich getaktet und je Mietverhältnis unterschiedlich weit.

Gibt es für Cottbus einen Mietspiegel, an dem ich mich orientieren kann? Derzeit nicht. Die Datenerhebung der Stadt endete zum 31. Mai 2026, der Mietspiegel soll voraussichtlich Ende 2026 bereitstehen. Bis dahin muss die marktüblich erzielbare Miete aus Vergleichsfällen hergeleitet werden.

Was passiert, wenn Wohnungen leer stehen? Leerstand senkt den Rohertrag und wirkt zusätzlich über das Mietausfallwagnis, das nach § 32 Abs. 1 ImmoWertV zu den Bewirtschaftungskosten zählt. Ist der Leerstand strukturell und nicht nur eine Übergangsphase, kann er als besonderes objektspezifisches Merkmal nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV zusätzlich zu Buche schlagen. Bei sehr hohem Leerstand wird der Ertragswert über den Sachwert plausibilisiert.

Gilt der Cottbuser Liegenschaftszinssatz auch für mein Haus in Spremberg oder Guben? Nein. Für die kreisfreie Stadt Cottbus/Chóśebuz besteht ein eigener Gutachterausschuss. Für das Umland, etwa Peitz, Drebkau, Guben, Forst (Lausitz) oder Spremberg, ist der gemeinsame Gutachterausschuss der Landkreise Spree-Neiße und Oberspreewald-Lausitz mit eigener Datenbasis zuständig. Das Verfahren bleibt dasselbe, die Daten sind andere.

Verpflichtet mich eine Wertermittlung zum Verkauf? Nein. Sie ist eine abgeschlossene Leistung und eine Entscheidungsgrundlage. Ob Sie danach verkaufen, weiter vermieten oder nichts tun, entscheiden Sie. Wie eine Marktpreisermittlung insgesamt abläuft, lesen Sie unter Marktpreisermittlung in Cottbus.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz, und seit 2012 im Raum Cottbus tätig. Laufende Fachfortbildungen, unter anderem zu Nießbrauch und Wohnungsrechten, zur Wohnflächenberechnung nach WoFlV, zum Erbbaurecht in der Maklerpraxis, zum Mietrecht und zu den neuen Heizungsrichtlinien. Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen: von der ersten Anfrage über die Besichtigung vor Ort bis zur Übergabe liegt jeder Schritt in einer Hand – es gibt keine wechselnden Ansprechpartner. Rechtliche und steuerliche Fragen gehören zu Notar, Fachanwalt oder Steuerberater; dorthin verweise ich, statt sie selbst zu beantworten.

Weiterführend: Immobilienbewertung in Cottbus · Vergleichswertverfahren bei einer Wohnung in Cottbus · Mehrfamilienhaus kaufen in Cottbus

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Was Ihr Mehrfamilienhaus heute wert ist, klärt ein Termin vor Ort. Schildern Sie mir kurz Ihr Anliegen und um welches Objekt es geht – ich melde mich zügig zurück, sehe mir Mietverträge und Substanz an und ordne mit Ihnen ein, ob Verkauf, Vermietung oder zunächst nur eine Wertermittlung das Richtige ist. Das erste Beratungsgespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt: Ich komme zu Ihnen, in Ihre Immobilie. Am schnellsten per Telefon: 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo oder über das Kontaktformular auf cottbus-immobilienmakler.immo.