Geerbte Immobilie: Warum der Wert zum Todestag zählt

Kurz gesagt

• Für das Finanzamt zählt nicht der heutige Wert, sondern der zum Todestag.
• Der Erbfall tritt sofort ein, das Grundbuch ändert sich aber nicht von selbst.
• Ich ermittle den Wert vor Ort. Die steuerliche Einordnung gehört zum Steuerberater.
• Eine Bewertung lohnt auch, wenn Sie noch gar nicht wissen, ob Sie verkaufen.

Wer eine Immobilie erbt, hat zunächst keine Immobilie, sondern eine Reihe von Fristen und Fragen. Das Haus steht da, aber niemand weiß, was es wert ist. Und das Finanzamt fragt nicht nach dem Wert von heute.

Was mit dem Erbfall passiert

Mit dem Tod geht das Vermögen unmittelbar auf die Erben über (§ 1922 BGB). Es braucht dafür keinen Antrag. Wer das Erbe nicht antreten will, muss aktiv ausschlagen, und dafür läuft eine kurze Frist (§ 1944 BGB).

Im Grundbuch steht danach weiterhin die verstorbene Person. Vor einem Verkauf muss das berichtigt werden. Dieser Schritt braucht Zeit und läuft am besten parallel zur Bewertung, nicht danach.

Warum der Stichtag entscheidend ist

Für die Erbschaftsteuer kommt es auf den Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls an, nicht auf den Wert im Jahr darauf. Das ist der Grund, warum eine spätere Verkaufsverhandlung und die steuerliche Bewertung zwei verschiedene Zahlen ergeben können.

Praktisch heißt das: Der Stichtag gehört in jede Wertermittlung, die Sie in diesem Zusammenhang verwenden. Eine Zahl ohne Datum ist für diesen Zweck wertlos.

Sie haben in Cottbus oder Umgebung eine Immobilie geerbt? Schildern Sie mir kurz die Lage. Ich sehe mir die Immobilie vor Ort an und ordne mit Ihnen ein, was der nächste sinnvolle Schritt ist. Das erste Gespräch ist unverbindlich. 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo

Was jetzt zu klären ist

1. Wer erbt, und allein oder gemeinsam? Bei mehreren Erben gelten zusätzliche Regeln, dazu mehr auf der Seite zur Erbengemeinschaft. 2. Ist die Frist zur Ausschlagung noch offen? Das ist die zeitkritischste Frage überhaupt und gehört zum Fachanwalt, nicht zu mir. 3. Was ist die Immobilie wert? Vor Ort ermittelt, mit Stichtag. 4. Was kostet das Halten? Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Instandhaltung laufen weiter. 5. Verkaufen oder vermieten? Die Wertermittlung liefert beide Zahlen.

Welcher Weg zu Ihrer Situation passt

Verkaufen setzt den Wert sofort frei und beendet die laufenden Kosten. Vermieten erhält das Eigentum und schafft Einnahmen, bringt aber Verantwortung mit sich, die Sie über eine vermittelte Hausverwaltung abgeben können. Selbst einziehen ist die dritte Möglichkeit und hat eigene steuerliche Folgen, über die Ihr Steuerberater spricht.

Die Wertermittlung beantwortet für alle drei Wege dieselbe Vorfrage: Worüber reden wir eigentlich?

So läuft die Bewertung ab

1. Unverbindliches Gespräch bei Ihnen vor Ort. Ich sehe mir die Immobilie an und höre mir Ihre Situation an.
2. Unterlagen sichten. Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle.
3. Bewertung. Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren, je nach Objekt einzeln oder kombiniert, bezogen auf den Cottbuser Markt.
4. Ergebnis besprechen. Eine nachvollziehbare Einschätzung als Grundlage für Ihre Entscheidung.

Fehlen Energieausweis oder Grundrisse, erstelle ich sie.

Checkliste für den ersten Termin

• Sterbeurkunde
• Testament oder Erbschein, soweit vorhanden
• Grundbuchauszug
• Flurkarte oder Lageplan
• Grundrisse und Baupläne
• Energieausweis, falls vorhanden
• Nachweise über Modernisierungen
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Hausgeldabrechnungen
• Laufende Mietverträge

Wo meine Arbeit endet

Zur Erbschaftsteuer, zu Freibeträgen, zur Ausschlagung und zu Pflichtteilsansprüchen berate ich nicht. Das ist Sache von Steuerberater, Notar und Fachanwalt für Erbrecht. Ich erkläre Ihnen, worum es geht, und sage Ihnen, wann dieser Punkt erreicht ist.

Ob eine Wertermittlung durch einen Makler für Ihr Finanzamt ausreicht oder ob ein förmliches Gutachten verlangt wird, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. Ich mache Ihnen dazu keine Zusage.

Häufige Fragen

Reicht ein Onlinerechner für den Wert zum Todestag? Nein. Substanz, Ausstattung, Zustand und Unterlagen lassen sich aus der Ferne nicht beurteilen. Ich biete bewusst keinen automatischen Rechner an, sondern komme zu Ihnen.

Kann ich bewerten lassen, ohne zu verkaufen? Ja, und das ist bei Erbfällen der Normalfall. Das Gespräch verpflichtet Sie zu nichts.

Wie lange dauert es, bis wir verkaufen können? Der Engpass ist meist nicht der Markt, sondern die Grundbuchberichtigung und die Vollständigkeit der Unterlagen. Deshalb beides früh anstoßen.

Was ist, wenn die Immobilie vermietet ist? Dann tritt der Erbe in die bestehenden Mietverträge ein. Für die Bewertung wird in diesem Fall das Ertragswertverfahren herangezogen.

Muss ich die Immobilie vor dem Verkauf renovieren? Das sehe ich mir beim Termin an. Manchmal reichen kleine Arbeiten, manchmal ist es sinnvoller, den Zustand im Preis abzubilden. Handwerker vermittle ich aus meinem Netzwerk.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz, und seit 2012 im Raum Cottbus tätig. Zu seinen absolvierten Fachfortbildungen gehören Nießbrauch und Wohnungsrechte, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und die neuen Heizungsrichtlinien.

Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen. Beratung, Wertermittlung, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin und Übergabe liegen in einer Hand, ohne wechselnde Ansprechpartner. Ein Ladengeschäft gibt es bewusst nicht: Termine finden bei Ihnen zu Hause oder in Ihrer Immobilie statt.

Erst die Zahl, dann die Entscheidung. Rufen Sie an, dann sehen wir uns die Immobilie gemeinsam an. 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo · oder über das Kontaktformular.