Erbengemeinschaft: Wie Sie eine Immobilie verkaufen, wenn sich die Erben nicht einig sind

Kurz gesagt

• Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam über die Immobilie verfügen. Ohne Einigung geht nichts.
• Der erste Schritt ist fast nie ein Anwalt, sondern eine Zahl, die alle akzeptieren.
• Ich ermittle den Wert vor Ort und neutral. Damit verhandeln Sie über Fakten statt über Gefühle.
• Rechtliche Fragen zur Auseinandersetzung gehören zu Notar und Fachanwalt. Ich sage Ihnen, wann dieser Punkt erreicht ist.

Ein Elternhaus, drei Geschwister, drei Vorstellungen. Einer will verkaufen, weil er das Geld braucht. Eine möchte halten, weil sie dort aufgewachsen ist. Der Dritte sagt seit Monaten nichts. Dazwischen steht ein Haus, das leer steht, Kosten verursacht und an dem für jeden etwas anderes hängt.

Das ist keine Ausnahme, sondern der Regelfall. Und es ist selten ein Streit über Geld allein.

Warum in der Erbengemeinschaft nichts ohne die anderen geht

Mit dem Erbfall geht das Vermögen auf alle Erben gemeinsam über. Die Immobilie gehört danach nicht einem einzelnen Miterben zu einem bestimmten Anteil, sondern der Gemeinschaft als Ganzes (§ 2032 BGB). Verkaufen, vermieten oder umbauen kann deshalb niemand allein.

Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft auseinandergesetzt wird (§ 2042 BGB). Lässt sich ein Grundstück nicht sinnvoll teilen, und das ist bei einem Wohnhaus praktisch immer so, sieht das Gesetz den Verkauf und die Aufteilung des Erlöses vor (§ 753 BGB).

Was das praktisch heißt: Der Weg zur Lösung führt über eine Einigung. Der Weg zur Einigung führt über eine Zahl.

Was jetzt zu klären ist

1. Wer gehört zur Erbengemeinschaft? Testament oder Erbschein, dazu die Frage, ob alle Erben bekannt und erreichbar sind. Ohne diese Klarheit lässt sich nichts vorbereiten.

2. Steht die Erbengemeinschaft im Grundbuch? Im Grundbuch steht nach dem Erbfall zunächst noch die verstorbene Person. Vor einem Verkauf muss das berichtigt werden. Das braucht Zeit und sollte parallel zur Bewertung laufen, nicht danach.

3. Was ist die Immobilie wert? Das ist der Punkt, an dem ich ins Spiel komme, und es ist der Punkt, der die meisten Gespräche entspannt.

4. Was kostet das Halten in der Zwischenzeit? Grundsteuer, Versicherung, Heizung im leeren Haus, Instandhaltung. Diese Summe läuft weiter, während diskutiert wird, und sie trifft alle Miterben gemeinsam.

Warum die Wertermittlung der eigentliche Schlüssel ist

Solange keine Zahl auf dem Tisch liegt, verhandeln Miterben über Vorstellungen. Einer hat eine Zahl aus dem Internet, eine andere die Erinnerung an den Kaufpreis von damals, der Dritte eine Vermutung.

Eine Wertermittlung vor Ort ersetzt drei Meinungen durch eine Grundlage. Sie beantwortet gleich mehrere Fragen auf einmal:

• Was ist bei einem Verkauf realistisch zu erzielen?
• Welche Summe müsste ein Miterbe aufbringen, der die anderen auszahlen will?
• Was wäre die Immobilie wert, wenn sie stattdessen vermietet wird?

Genau deshalb ist der neutrale Wert bei Erbengemeinschaften wichtiger als bei jedem anderen Anlass. Er nimmt der Diskussion die Schärfe, weil er von außen kommt und nicht von einem der Beteiligten.

Sie sind Teil einer Erbengemeinschaft in Cottbus oder Umgebung? Schildern Sie mir kurz die Lage. Ich sehe mir die Immobilie vor Ort an und ermittle den Wert, mit dem alle Beteiligten arbeiten können. Das erste Gespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt. 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo

Welcher Weg zu Ihrer Erbengemeinschaft passt

Es gibt drei Wege, und die Wertermittlung liefert für jeden davon die Rechengrundlage.

Verkaufen und den Erlös teilen. Der klarste Weg, wenn niemand die Immobilie selbst nutzen will oder kann. Alle Miterben unterschreiben beim Notar, der Erlös wird nach Erbquoten verteilt.

Ein Miterbe übernimmt und zahlt die anderen aus. Möglich, wenn einer die Immobilie will und die Auszahlung finanzieren kann. Hier ist der ermittelte Wert die Verhandlungsbasis, und hier wird am häufigsten gestritten, wenn er fehlt.

Gemeinsam vermieten. Erhält das Eigentum und schafft laufende Einnahmen, bindet die Gemeinschaft aber weiter aneinander. Die Verwaltung lässt sich an eine Hausverwaltung abgeben, die ich Ihnen aus meinem Netzwerk vermittle. Ich übernehme die Verwaltung nicht selbst.

So läuft die Bewertung ab

1. Unverbindliches Gespräch bei Ihnen vor Ort. Ich sehe mir die Immobilie an und höre mir die Situation der Gemeinschaft an.
2. Unterlagen sichten. Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle.
3. Bewertung. Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren, je nach Objekt einzeln oder kombiniert, immer bezogen auf den Cottbuser Markt.
4. Ergebnis besprechen. Sie bekommen eine nachvollziehbare Einschätzung, die Sie den anderen Miterben vorlegen können.

Fehlen Energieausweis oder Grundrisse, erstelle ich sie.

Checkliste: Was Sie zum ersten Termin bereithalten sollten

• Testament oder Erbschein, soweit vorhanden
• Namen und Erbquoten aller Miterben
• Grundbuchauszug, falls schon beschafft
• Flurkarte oder Lageplan
• Grundrisse und Baupläne
• Energieausweis, falls vorhanden
• Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen
• Laufende Mietverträge, falls die Immobilie vermietet ist

Was fehlt, beschaffe ich.

Wo meine Arbeit endet

Ich bin Makler, kein Anwalt und kein Steuerberater. Zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, zu Pflichtteilsansprüchen, zur Ausschlagung und zur Erbschaftsteuer berate ich nicht. Ich erkläre Ihnen, worum es geht, und sage Ihnen, wann der Punkt erreicht ist, an dem Sie einen Fachanwalt für Erbrecht, einen Notar oder einen Steuerberater brauchen.

Was ich beitrage, ist der Teil, an dem die meisten Erbengemeinschaften hängenbleiben: eine belastbare Zahl und die Abwicklung des Verkaufs, wenn die Entscheidung gefallen ist.

Häufige Fragen

Können wir verkaufen, wenn ein Miterbe nicht mitmacht? Nicht ohne Weiteres. Die Gemeinschaft verfügt gemeinsam. Führt kein Weg zu einer Einigung, bleibt als letztes Mittel der gerichtliche Weg über die Teilungsversteigerung. Das ist die teuerste Variante für alle Beteiligten. Erfahrungsgemäß bewegt sich mehr, sobald eine neutrale Zahl vorliegt und jeder sieht, worüber tatsächlich gesprochen wird.

Muss das Grundbuch vor dem Verkauf berichtigt werden? Ja. Solange dort die verstorbene Person steht, kann die Erbengemeinschaft nicht wirksam verkaufen. Die Berichtigung sollte deshalb früh angestoßen werden, parallel zur Bewertung.

Wer trägt die Kosten der Immobilie, bis verkauft ist? Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung treffen die Erbengemeinschaft gemeinsam. Genau das ist ein Grund, die Entscheidung nicht zu lange zu vertagen: Ein leer stehendes Haus kostet jeden Monat Geld und verliert bei ausbleibender Pflege zusätzlich an Wert.

Müssen alle Miterben zum Notartermin? Alle müssen zustimmen, aber nicht alle müssen gleichzeitig anreisen. Vollmachten sind möglich, und ich stimme die Termine so ab, dass niemand mehrfach anreisen muss. Die Ausgestaltung klärt der Notar.

Wie lange dauert so ein Verkauf? Das hängt weniger am Markt als an der Einigung und an der Vollständigkeit der Unterlagen. Nach dem Vor-Ort-Termin kann ich Ihnen dazu eine Einschätzung für Ihre Immobilie geben.

Bewerten Sie auch, wenn wir noch gar nicht wissen, ob wir verkaufen? Ja. Viele Erbengemeinschaften brauchen die Zahl gerade deshalb, weil die Entscheidung noch offen ist. Das Gespräch verpflichtet Sie zu nichts.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz, und seit 2012 im Raum Cottbus tätig. Zu seinen absolvierten Fachfortbildungen gehören Nießbrauch und Wohnungsrechte, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und die neuen Heizungsrichtlinien.

Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen. Beratung, Wertermittlung, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin und Übergabe liegen in einer Hand, ohne wechselnde Ansprechpartner. Ein Ladengeschäft gibt es bewusst nicht: Termine finden bei Ihnen zu Hause oder in Ihrer Immobilie statt.

Eine Zahl, mit der alle arbeiten können. Wenn in Ihrer Erbengemeinschaft gerade wenig vorangeht, liegt das oft daran, dass die Grundlage fehlt. Rufen Sie an, dann sehen wir uns die Immobilie gemeinsam an. 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo · oder über das Kontaktformular.