Erbbaurecht: Was beim Kauf und Verkauf anders läuft

Kurz gesagt

• Sie kaufen das Gebäude, nicht das Grundstück. Für dessen Nutzung zahlen Sie laufend Erbbauzins.
• Der Kaufpreis liegt deshalb niedriger, die laufenden Kosten dafür höher.
• Die Restlaufzeit ist die wichtigste Zahl. Sie entscheidet über Finanzierung und Wiederverkauf.
• Die Vertragsauslegung gehört zum Notar oder Fachanwalt. Ich ordne die wirtschaftliche Seite ein.

Ein Haus, das spürbar günstiger ist als vergleichbare Objekte in derselben Lage, hat oft einen Grund. Beim Erbbaurecht ist dieser Grund kein Mangel, sondern eine andere Eigentumsform. Man muss sie nur verstehen, bevor man unterschreibt.

Was Erbbaurecht bedeutet

Beim Erbbaurecht gehört Ihnen das Gebäude, nicht der Grund und Boden darunter. Für die Nutzung des Grundstücks zahlen Sie dem Eigentümer, häufig einer Kommune, einer Kirche oder einer Stiftung, einen regelmäßigen Erbbauzins.

Das Recht läuft über einen festgelegten Zeitraum, oft mehrere Jahrzehnte. Es wird im Grundbuch eingetragen und kann verkauft, vererbt und beliehen werden.

Die Zahl, auf die es ankommt: die Restlaufzeit

Das ist der Punkt, an dem in der Praxis die meisten Kaufüberlegungen kippen.

Ein Erbbaurecht mit langer Restlaufzeit verhält sich wirtschaftlich fast wie normales Eigentum. Ein Erbbaurecht mit kurzer Restlaufzeit ist etwas anderes: Banken finanzieren zurückhaltender oder verlangen eine Tilgung innerhalb der Restlaufzeit, und beim Wiederverkauf wird der Kreis der Interessenten kleiner, je näher das Ende rückt.

Fragen Sie deshalb zuerst nach der Restlaufzeit, nicht nach dem Kaufpreis.

Was am Ende der Laufzeit passiert, steht im Vertrag. Üblich sind eine Verlängerung oder eine Entschädigung für das Gebäude. Wie hoch diese ausfällt und unter welchen Bedingungen, ist Vertragssache und gehört gelesen, bevor Sie sich entscheiden.

Sie überlegen, in Cottbus oder Umgebung ein Erbbaurecht zu kaufen oder zu verkaufen? Ich sehe mir das Objekt an und ordne mit Ihnen ein, was der Vertrag wirtschaftlich bedeutet. Das erste Gespräch ist unverbindlich und findet bei Ihnen statt. 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo

Was Sie im Vertrag prüfen sollten

• Restlaufzeit und was zum Ende hin vereinbart ist
• Höhe des Erbbauzinses und wie er angepasst wird, oft an einen Index gekoppelt
• Regelungen zur Entschädigung für das Gebäude bei Ablauf
• Zustimmungsvorbehalte des Grundstückseigentümers bei Verkauf, Vermietung oder Umbau
• Heimfallregelungen, also unter welchen Bedingungen das Recht vorzeitig zurückfallen kann

Diese Punkte lese ich mit Ihnen durch, wenn wir uns das Objekt ansehen. Die rechtliche Auslegung übernimmt der Notar oder ein Fachanwalt.

Was das für den Wert bedeutet

Ein Erbbaurecht bewertet man nicht wie ein Volleigentum. In die Einschätzung fließen zusätzlich ein:

• die verbleibende Laufzeit
• die Höhe des Erbbauzinses im Verhältnis zum Bodenwert
• die vertraglichen Bindungen und Zustimmungsvorbehalte
• die Regelung für das Laufzeitende

Deshalb ist eine Wertermittlung hier nicht nur eine Preisfrage, sondern eine Entscheidungsgrundlage. Beim Verkauf hilft sie Ihnen, den Preis gegenüber Interessenten zu begründen, die den niedrigeren Betrag oft als selbstverständlich ansehen. Beim Kauf zeigt sie Ihnen, ob der Abschlag zur Belastung passt.

So läuft die Bewertung ab

1. Unverbindliches Gespräch bei Ihnen vor Ort. Ich sehe mir die Immobilie an und höre mir Ihre Situation an.
2. Unterlagen sichten. Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Energieausweis, bei Erbbaurecht zusätzlich der Erbbaurechtsvertrag.
3. Bewertung. Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren, je nach Objekt einzeln oder kombiniert, bezogen auf den Cottbuser Markt.
4. Ergebnis besprechen. Eine nachvollziehbare Einschätzung als Grundlage für Ihre Entscheidung.

Fehlen Energieausweis oder Grundrisse, erstelle ich sie.

Checkliste für den ersten Termin

• Erbbaurechtsvertrag, vollständig
• Grundbuchauszug, auch das Erbbaugrundbuch
• Nachweis über die aktuelle Höhe des Erbbauzinses
• Flurkarte oder Lageplan
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis, falls vorhanden
• Nachweise über Modernisierungen am Gebäude

Wo meine Arbeit endet

Ich erkläre Ihnen, wie sich Erbbauzins, Restlaufzeit und Vertragsbindungen wirtschaftlich auswirken, und bewerte das Objekt auf dieser Grundlage. Die rechtliche Prüfung des Vertrags gehört zum Notar oder Fachanwalt, die steuerliche Behandlung des Erbbauzinses zum Steuerberater.

Zur Finanzierung gilt dasselbe wie sonst: Ich stelle den Kontakt zur Finanzierungsexpertin Sandra Beuthner her. Über Konditionen und Zusagen entscheidet die Bank, nicht ich.

Meine Fortbildung „Erbbaurecht in der Maklerpraxis" hilft mir bei der Einordnung. Sie ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Ist ein Erbbaurecht ein schlechtes Geschäft? Nein, es ist ein anderes. Sie tauschen einen niedrigeren Kaufpreis gegen eine laufende Zahlung und gegen Bindungen. Ob das für Sie aufgeht, hängt an Restlaufzeit, Zinshöhe und daran, wie lange Sie bleiben wollen.

Kann ich ein Erbbaurecht finanzieren? In der Regel ja, aber die Bedingungen unterscheiden sich, besonders bei kurzer Restlaufzeit. Klären Sie das früh, nicht erst nach der Besichtigung.

Kann ich das Grundstück später kaufen? Manchmal. Ob und zu welchen Bedingungen, hängt vom Eigentümer und vom Vertrag ab. Es gibt darauf keinen allgemeinen Anspruch.

Was passiert, wenn die Laufzeit endet? Das regelt der Vertrag, üblich sind Verlängerung oder Entschädigung für das Gebäude. Diesen Abschnitt sollten Sie vor dem Kauf gelesen und verstanden haben.

Darf ich ein Erbbaurecht einfach verkaufen? Meist ja, häufig aber nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers. Das steht im Vertrag und ist bei der Vermarktung einzuplanen.

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Über den Autor

Sebastian Stelzig ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Gewerbeamt Peitz, und seit 2012 im Raum Cottbus tätig. Zu seinen absolvierten Fachfortbildungen gehören Nießbrauch und Wohnungsrechte, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Erbbaurecht in der Maklerpraxis, Mietrecht und die neuen Heizungsrichtlinien.

Stelzig Immobilien ist ein inhabergeführtes Einzelunternehmen. Beratung, Wertermittlung, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin und Übergabe liegen in einer Hand, ohne wechselnde Ansprechpartner. Ein Ladengeschäft gibt es bewusst nicht: Termine finden bei Ihnen zu Hause oder in Ihrer Immobilie statt.

Erst den Vertrag verstehen, dann rechnen. Bringen Sie den Erbbaurechtsvertrag zum Termin mit, dann gehen wir ihn gemeinsam durch. 0171 4746539 · stelzig@cottbus-immobilienmakler.immo · oder über das Kontaktformular.